上线2年多市值近万科，"房住不炒"下贝壳找房能成千亿级公司吗

文|一橙

出品|网易科技《态℃》栏目组（公众号：tech_163）

贝壳找房在今年7月24日向SEC递交招股书，不到一个月后的8月13日，贝壳找房团队在北京国贸实现了“敲钟仪式”，股票代码为“BEKE”。至此，贝壳找房在纽交所正式挂牌交易。

贝壳找到发行价定为20美元/ADS，将发行1.06亿股ADS。高于此前公布的17美元-19美元发行价格区间上限。

作为“中国居住服务平台第一股”，贝壳找房上市首日的表现十分亮眼。贝壳找房收盘报37.44美元，较发行价大涨87.2%，市值一路冲到了422亿美元。这个市值逼近万科，超过了恒大和碧桂园。

值得注意的是，今日BAT三巨头之一的百度公布Q2财报，营收和利润均超预期，但盘后跌了1.22%，收盘价124.57美元，市值仅剩429.35亿。

从市值上来看，贝壳找房与百度仅剩下了7个多亿的差距。这位后起之秀，可谓来势汹汹。实际上，贝壳找房是2018年4月上线的，距今只有2年多。

一、迅速穿越疫情影响，2020上半年净利润16.1亿

受疫情影响，今年第一季度重线下的房产交易市场受阻严重。

根据相关数据显示，虽然今年一季度新房合计成交规模降幅达到近三成，二手房成交量同比减少44.6%。

但因贝壳找房的模式已不再是 “纯线下”，而将业务转变为“线上线下”相结合的模式，经疫情考验后 ,贝壳找房反而做到了逆势增长。

贝壳找房IPO招股书显示,贝壳找房2020年上半年达成1.33万亿元的平台成交总额(GTV,Gross Transaction Value),相比上年同期的8900亿元增49.4%。2020年上半年贝壳找房实现营业收入272.6亿元，相比上年同期的196.1亿元增长39%；净利润为16.1亿元，相比上年同期的5.6亿元增长188.6%。

另一个值得注意的点在于，2019年贝壳找房通过220多万笔交易,产生了2.13万亿元的GTV(总交易额)。而据CIC灼识咨询报告显示,中国住房市场在2019年GTV为22.3万亿元。

这意味着贝壳上市前已占据了近10%的市场份额。可以说，无论是企业上半财年数字还是外界环境,贝壳找房IPO上市的时机已经成熟了。

但事实上，贝壳营收增速不断上涨的同时，也面临着长达三年的严重亏损。

据企业财报可知，贝壳找房在2017年―2019年分别产生了5.38亿元人民币、4.28亿元人民币和21.80亿元人民币的净亏损，以及在截至2020年第一季度产生了12.31亿元人民币的净亏损。

贝壳找房的招股书中透露，预计将来还会继续产生大量成本和支出以进一步扩展贝壳的业务，使得企业更难以实现盈利。值得注意的是，从招股书上来看，贝壳亏损很大一部分原因是因为行政和一般开支占据了较大比例，这部分支出源于给予了一线销售人员和相关代理人丰富的报酬。背后的目的是留住人才，用高投入换取企业规模和未来的长远发展。

左晖对于贝壳的亏损解释道，“我们认为，成功的唯一途径是建立在正确的事情上，即使这很难。最困难的部分是，在实现长期增长和取得更大成果之前，做“正确”的事情通常会伴随着经济利益的短期牺牲。”

谈及上市节奏时,左晖表示“我们提交这份招股书时,疫情还在全球发展,为什么还是按原计划启动IPO进程而不是推迟一段时间,我们更认为一个成功的IPO取决于公司的价值而非其他。”

二、幕后资本雄厚，腾讯系第二大股东

2018年4月23日，已经是中国二手房市场最大玩家的左晖决定转换赛道，链家集团倒攻线上，从直营的模式切换到了大居住平台贝壳找房。

“从垂直到平台,从交易到居住,这才是我们今天的核心战略。” 这是左晖在招股书披露同日，发布了致股东的一封信中的表述。

在他的蓝图里，贝壳希望给行业提供一个核心的基础设施，链家则成为贝壳找房平台中最大的自营品牌，与其他加入的中介品牌，共享平台带来的线上客户、房源和服务。

截止2020年3月31日，贝壳找房二手房交易服务覆盖103个城市，连接新经纪品牌252个，连接线下门店超过3.8万家，连接经纪人超过37万人。

贝壳要做大居住平台的野心和效率，受到了腾讯的青睐。

腾讯最早在2016年就参与了链家的B轮融资，2017年4月又以战略投资者身份继续加码。此外，腾讯也参与了链家旗下自如的独立融资。2020年3月贝壳找房又确认了D+轮超24亿美元的融资信息。根据贝壳找房招股书，目前腾讯在贝壳持股12.3%，已经是其最大的外部股东。

腾讯对于贝壳找房的投资，本质上是一场双赢。

贝壳找房千亿估值背后，获得了不少大股东腾讯的支持和帮扶。2018年贝壳找房进驻腾讯新闻的房产入口。2019年4月，贝壳找房正式开通微信钱包入口，成为微信第三方服务“十二宫格”推荐服务之一，与京东、美团、拼多多等大小巨头并列。

今年7月16日，贝壳找房宣布为腾讯系QQ浏览器、看点快报、QQ看点等多款信息流产品提供房产信息和服务内容。

而贝壳找房的出现，也正好可以补齐了腾讯在居住领域的拼图。目前，微信端口已经将衣食住行核心需求全部满足，而贝壳找房就是那个“住”，完成了其对房产领域的布局和流量收割。

除腾讯之外，贝壳找房的幕后资本“天团”还包括软银、高瓴、红杉等。据了解，贝壳集团创始人左晖持股28.9%，为第一大股东。其次为腾讯持股12.3%，软银10.2%、高瓴资本5.3%。

三、“前狼后虎”竞争激烈，未来营收需更加多元化

在贝壳找房疯狂成长的这几年，他与房产中介端口之王“58同城”的恩怨，成为了地产中介市场最热门的话题之一。

2018年6月，姚劲波组织的“真房源誓师大会”召开。与会嘉宾包括：我爱我家董事长谢勇、中原大陆区主席黎明楷、麦田房产副总裁吴存胜、龙湖冠寓数字总经理王晓东等。

2019年4月23日，左晖发起新居住大会，来自全国超800位中介品牌方、店东、店长来到北京，庆祝贝壳找房一周岁。这场大会中途，58旗下安居客指责贝壳盗用房源信息涉不正当竞争，向法院提起诉讼，并索赔9000万。随后，贝壳以同样的理由反诉安居客，索赔1亿元。

在这场涉及行业利益之争中，拉帮结派、攻击争吵、甚至诉讼封杀仍在轮番上演。在多家竞争对手的围攻下，贝壳找房如今的境遇可谓前狼后虎，即便IPO已成功，仍还远未到高枕无忧的时候。

除了激烈的竞争压力之外，贝壳找房还必须探索出一条更加多元化的营收模式。

在贝壳找房目前的营收构成中，主要为存量房交易、新房交易以及金融服务、房屋翻新等新兴业务三大板块，其中存量房和新房的交易收入占总营收的比重超97%。

比起“大居住平台”的目标，贝壳找房目前只建构出了大厦一角。

在左晖的蓝图中，未来的贝壳业务将涉及不动产住宅的全产业链，分为制造、交易、居住和以金融为代表的服务支持四个领域。

为探索更多元化的营收模式，在2020年2月，贝壳针对新房业务，正式推出了涵盖VR看房、VR带看、在线认购、无理由退房、在线退款等多个功能的“VR售楼部”，为购房者提供看房、选房、认购的一站式线上购房服务。除此之外，贝壳找房还推出了“被窝家装”,涉足家装服务,社区服务等领域。

可以说，虽然贝壳IPO成功，但距离平台大池的终点仍有漫长的道路要寻找、摸索、攀登。在冲击千亿市值的道路上，贝壳还有许多的想象空间。