从美国到澳大利亚 中国房企海外“画地图”

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年轻的马来西亚籍华人王家明近来很忙，在莱坊的北京办公室里，他告诉《第一财经日报》记者，除了一年5次在内地出差，其余时间他都待在悉尼，对接有意向在此投资房地产的中国企业和个人。

王家明的身份，是英国房地产机构莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事，主要的工作还包括悉尼项目招商。见到本报记者时，他手里正拿着一份澳大利亚当地的财经报纸的复印件，报纸的版面上，列举的是近年在澳大利亚投资的中国企业家。这些面孔人们十分熟悉，他们是王健林、郭广昌、许家印。

2014年以来，关注海外房地产市场的人们注意到，继“美国热潮”之后，澳大利亚热潮又来了。这场中国房企的海外“画地图”运动，还在酣畅地继续着。

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奔向澳大利亚“新大陆”

在位于北京国贸以东的万达集团总部，楼群一层的外墙上挂着电子显示屏，上面用标识性的蓝色勾勒着这家中国巨无霸公司的海外地图，这些地图里的城市，包括伦敦、马德里，最近又得加上悉尼。

1月26日，万达正式对外宣布，该公司1月23日收购了澳大利亚悉尼两座大楼，即1Alfred大厦和紧邻的FairfaxHouse大楼，未来计划投资约10亿美元，建成悉尼一个综合性地标项目。这是王健林继黄金海岸珠宝三塔项目后在澳大利亚的又一笔重大投资。

就是在同一天，本报记者向复星国际(00656.HK)求证得知，耗资数十亿元在伦敦、纽约、日本收购办公楼后，该公司旗下的复星地产已联合澳大利亚一家房产投资管理公司，收购了名为“米勒街73号”(73MillerStreet)的悉尼办公楼。

中资巨头同时在悉尼“出手”收购写字楼，这看似“巧合”，实际上并不令人意外。2013年，绿地就进驻了悉尼和墨尔本，“绿地中心”超高层公寓也选在悉尼市中心。

王家明所在莱坊对此早有观察。莱坊日前最新发布的《中国对外房地产投资报告》，提到了中国买家对澳大利亚的巨大兴趣。该报告中的数字指出，2009年~2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至150亿美元(约合936亿元人民币)。截至目前，中国对外投资主要集中在澳大利亚、英国和美国的门户城市，其中中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年按年增长超过60%。

报告中另外一组与GDP有关的数据，是这一趋势的又一证据： 纽约GDP高于伦敦和悉尼以及墨尔本，纽约的中国房地产投资资金接近于当地GDP总量，但悉尼、墨尔本两地的中国房地产投资额超过当地GDP两倍，表明了悉尼与墨尔本对中国资本的强劲吸引力。

仲量联行近日发布的数据也说明了这一点。2014年中国海外房地产投资增长46%，超过165亿美元。其中商业地产海外投资更是超过住宅投资，在热门投资国家中，澳大利亚赶超美国，成为第二受欢迎投资国，仅次于英国。

更为具体的数字是，2014年，澳大利亚成为了中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元，悉尼获得了大部分的投资额，达到22亿美元，成为最吸引中国投资者的目的地之一，仅次于吸金40亿美元的伦敦。

“澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关注的三个市场。2013年中国流入这三个市场的资本较2012年增长了5倍。我们预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年的水平。” 王家明对记者说道。

澳大利亚成为中资房企“新大陆”，有诸多方面原因。 除了经济总量、人口等基础因素，澳币对人民币汇率、住宅存在的缺口，都为中国企业提供了机会。 但新大陆并不意味着完美大陆，一位国企高层接受本报记者采访时曾提醒，在澳大利亚，海外人士无论购买别墅还是公寓，都只能购买新房，这会对投资性房产套现造成影响。

此外，有操盘海外项目的业内人士透露，澳大利亚对房地产项目审批过程较为繁琐，周期较长，开发商从有开发的计划到真正破土动工，中间常常存在时间差。这对中国开发企业来说，无疑也意味着资金成本被无形抬升。

“澳大利亚商业贷款额度能够达到整体项目的70%，而且贷款成本在4%~5%之间，而在澳大利亚投资房产的回报率维持在6%~7%之间。”王家明介绍。

美国几乎是中国人海外买房的首选地 图片来源：百度图库

“北京人”的纽约烦恼

在悉尼成为热门新型市场的同时，中国企业和个人对美国房地产的投资热情仍然高涨。早前一份来自美国房协NAR的报告显示，2013年4月至2014年3月的一个财年，国际买家在美国购房的金额为922亿美元，同比增长了35%。其中，中国人在美国购房金额约220亿美元，占国际买家购房总金额的24%，比上年增长5%，继续排名第一。这意味着，在美国，国际买家贡献的购房金额中，有近1/4、超过千亿元人民币是中国人贡献的。

在刚刚过去的2014年，伦敦房地产市场因共吸引了40亿美元的中国投资，再次荣登全球城市榜首。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥也各获得了5亿~15亿美元的中国投资。

该报告还称，美国房地产市场的中国买家，有近76%是现金购房，且青睐豪宅，房屋类型中独栋别墅占70%，其他分别是连排别墅、公寓和商业地产。他们也较少用来自住，用于自住的购买者仅占39%。

中国买家的兴趣，以及全球化的前景，似乎给了中国房企莫大的信心。2013年2月，万科与铁狮门宣布成立合资公司，分别持股70%和30%，共同开发美国旧金山富升街201地块的高层豪华住宅公寓项目。随后，绿地也以10亿美元投向热门城市洛杉矶。2014年，万达也宣布以9亿美元投资芝加哥，建设五星级酒店及公寓项目。绿地方面一个多月前提供的消息称，美国纽约当地时间2014年12月15日，绿地美国公司与ForestCityRatnerCompanies(森林城集团纽约公司)合作投资开发的纽约布鲁克林太平洋公园项目正式开工。该项目位于布鲁克林正中心，紧邻巴克莱球场以及布鲁克林最大的购物中心，计划总投资超50亿美元，是纽约30年来最大规模房地产综合体项目之一，同时也是中国房企迄今为止在美最大的一笔投资。

龙头房企们进入纽约的门的同时，有一些人已经遭遇了意料之外的尴尬。去年7月，在一个海外投资论坛的闭门讨论上，万通控股董事长冯仑感慨道： “所有去海外投资的人，都面临着刚从乡下到城里的生活体验。” 谈到自己在纽约的十年投资体验，他自嘲说是“乡下人进城”，对纽约的印象就有三：第一是贵，第二是矫情，第三是标准高。

早在2006年6月，在“9·11”中沦为废墟的世贸中心7号楼重建竣工后正式对外开放。彼时，万通租下世贸中心7号楼顶部48至52层，五层楼共约20万平方英尺，计划兴建一个集商务与文化交流于一体的“中国中心”。后来几经辗转，万通最终在2010年3月与世贸中心签订合约，租下1号楼的64层到69层，建筑面积约2万平方米，租期20年，名字正式定为“中国中心”。

虽然有着打造华尔街高端俱乐部的愿望，但律师出门后堵在路上的时间也算钱，施工工人需要有喝咖啡的时间，这让12年中飞了60多次纽约的冯仑感叹，在美国投资“事儿很多”。

境外房地产开发多数为轻资产运营，很多环节是外包，因此往往有大量合同关系。 在协纵国际集团创始合伙人黄立冲看来，对于国际经验匮乏的中国房地产企业而言，能否自如地解决海外投资涉及的复杂的政治、汇率、人才等难题，其实还未可知。

中伦律师事务所创始合伙人张学兵曾对本报记者举例说，纽约对特定的开发区域会有税收优惠、激励政策，这些政策优惠，需要找合适的专家团队、合适的合作伙伴，才能掌握。

“美国有房产税，持有费用在1.5%到3%之间，并且每年都要交，不像国内零成本持有。西方国家比较偏向于承租户法律保护，房东不像国内那么强势，这都是在美国买房时需要注意的。”一位资深房地产私募负责人对本报记者表示，对于房企而言，投资美国要注意的系统性风险，包括市场、利率、汇率、政策风险，防范这些风险需要对美国整个市场动态进行随时监控，做好这些工作，并非朝夕之事。