地产养老商业模式 黄金时代在2030后？

在集团30周年之际，万科总裁郁亮在重新梳理对行业的思考时，用得最多的字眼是“白银时代”。

熟悉郁亮的人都知道，郁亮是一个先做了再说的人。早在2013年，郁亮就把万科重新定义为城市配套服务商，历经一年之后，郁亮才梳理出上述三大业务板块。

杭州万科是万科集团养老业务的试点公司，也是万科最先探索养老地产的分公司之一;早在2013年底，杭州万科在良渚文化村打造的随园嘉树项目就已经入市。

万科在各地方打造的养老产品有两个共性：主打社区化养老模式，以邻里式文化为核心，在传统住宅项目中拿出一幢楼做养老或是在成熟大盘中做一个养老社区，将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务;且以提供养老服务为核心，而不只是养老地产。

不过，目前尚没有成熟的养老商业模式，无论是地产企业还是金融机构，都是在没有先例的情况下进行探索。即便对万科最为成熟的随园嘉树，也仅仅被业界认为“接近成功”。

困难来自两个方面， 一个是真正有消费能力的人群至少要到10年后才会产生养老需求，另一个则是政府对养老产业的支持政策很多还处在进一步落地的过程中 。

杭州万科总经理刘肖预测，养老产业的黄金时代至少要在2030年以后。这就意味着，谁要想在养老产业的探索中最终胜出，还需要漫长的过程。

随园嘉树，接近成功?

随园嘉树位于良渚文化村核心，享受良渚文化村将近十年的成熟社区配套，包括浙医一院良渚门诊部(三级甲等)，浙江数字医疗卫生技术研究院，四A级旅游景区资源地理位置，以及玉鸟幼儿园、玉鸟流苏商业街、白鹭湾君澜度假酒店等。

随园嘉树还配套了一栋颐养中心和一栋康复中心，其中康复中心包括4500�集中式配套中心“随园会”和122床护理院。

除此之外，21世纪经济报道记者实地考察和多方采访获悉，随园嘉树有两个特别之处， 一是万科采纳了持续照料式养老社区(CCRC)的理念，打造独立的养老运行服务;另外一个是探索出了一套商业模式，即通过使用权转让+服务费和长租赁+服务费的销售模式，实现了养老地产投资端的盈利模式，也保证了后期运营的可持续性 。

“前期使用权的出售，就已经可以覆盖前期的投资成本。”杭州万科养老事业部总监苏彬灿介绍。

之所以是使用权出售，21世纪经济报道记者查看随园嘉树的土地性质也注意到，该地块的土地性质为旅游用地，40年产权，无法分割小产权，只能签使用权合同。不过。第一期是通过出售使用权，后续杭州万科的养老产品将主要为租赁的模式对外发售。

值得一提的是，随园嘉树依托随园特设的健康管理中心为长者提供健康管理服务。为确保以服务为主体的养老社区更为专业，杭州万科成立了相对独立的养老事业部，并打造了一支120多人的专业养老运营团队。

“也正是看到以服务为核心的养老社区运营的成功，杭州养老事业部得到政府的认可，受邀管理政府社区养老中心。”杭州万科总经理刘肖介绍。