万达院线使万达估值提升1倍 只1/3步入正轨

万达商业地产上市地即，料将创下今年香港IPO募集之最 。如果万达商业地产市值达到500亿美元以上，王健林家族间接持有的60%股权价值将超过300亿美元。即使不计算未上市的院线、文化旅游、儿童产业等资产，王健林家族超过马云重夺首富宝座没有悬念。

不过，王健林这个首富当的可不轻松。为首付奋斗的人操的是几十万的心，当首富操的可是几千亿的心。

商业地产是前线

以销售额而论，2013年万科营收1709亿元，万达营收868亿元;以土地储备而论，恒大截至2013年末是1.5亿平米，万达为9350万平米。但是，万科市值将将1000亿元，恒大市值折成人民币是350亿元，两家合计1350亿元。而万达上市后，市值将在3000亿之上，比万科、恒大加起来还高一倍有余。

万达估值如此之高，是因为持有大量“只租不卖”的投资性物业，这些物业不仅估值高，还可以实现“零成本持续增长”。给万科、恒大估值时，人们看的是它们销售了多少物业，而给万达估值时看的是它持有多少物业。

众所周知，王石一向主张万科做“最后一个住宅开发商”。直到近年，万科在郁亮等新生代的坚持下才开始涉足商业地产。除了强调专注，真正让王石担心的是商业地产回报周期极为漫长，不象住宅开发那样可以让资金“滚动”起来。

由于中国的金融体系不够发达，民企一旦资金周转不灵往往“叫天天不应、叫地地不语”，连德隆这等高手都不能幸免于难 。因此，王石认为从事商业地产的风险过大。万达走通万科不敢走的“险路”，靠的是“以售养租”。

但是，“以售养租”模式已经遇到瓶颈，2011年经营活动产生的现金流达359亿，2012年巨降到115亿，2013年进一步降到68亿，2014年上半年惊现负89.5亿!经营现金流日益萎缩，投资力度不减，一直保持在每年200亿之上。巨额缺口只能靠融资活动解决。2013年，融资活动资金净流入379亿，2014年上半年达351亿。如果IPO融资370亿(60亿美元)，则全年融资超过720亿。所以说今天的万达已经从“以售养租”蜕变为“以融养租”。

万达现有9350万平米土地储备，不及恒大的1.5亿平米。但万达在建工程达5650万平米，超过恒大的3948万平米(可见王健林比许家印更为激进)。在2017年7月前，万达商业地产需要向在建工程投入2389亿元!

万达可动用的资源主要是账上748亿现金及1319亿可陆续变现的存货，IPO还可融资370亿，合计2437亿。而万达应付款高达1449亿，还有总额近1800亿的银行贷款及未尝还债券(上半年支付利息62.1亿)，合计是3249亿元。考虑到还需向在建工程投入2389亿，万达商业地产资金缺口高达3201亿!

万达院线是后院

2014 年 1至6 月,实现票房收入 19.88 亿元,市场份额约 14.46%,观影人次 4,709 万人。2009 年至 2013 年，票房收入、市场份额、观影人次连续五年位居全国首位。

万达院线的经营模式是由母公司万达集团以资本为纽带，在万达旗下遍布全国的商业地产附设影院，由院线公司租赁使用 。除租赁条件优越之外，零售与院线还可以相互导流，共同抬高商业地产的人气及估值，可谓一举多得。

截至 2013 年末，万达电影院线拥有可统计票房影院 142 家,银幕 1,247 块, 座位 213,507 个。2014 年 6月30日，影院数进增到150 家，银幕1315 块。

在万达集团的强力支持下，万达院线2013年实现净利润6.05亿，2014年上半年为4.2亿。

有意思的是，万达院线150家影院分布在99家子公司中，2013年，净利润1000万以上的只8家，净利润500万到1000万的有14家，净利润200万到500万的有34家，净利润低于200(含亏损)的有42家。

根据万达商业地产招股文件，遍布全国的159座万达广场中只有47个城市的71座整体完工。也就是说，大约一半的万达影院位于没有完全建成投入使用的万达广场，它们严重拖累了万达院线业绩。如果万达应待影院人气旺起来之后再谋求上市，估值比现在可以高一倍。如果王健林急于让万达院线上市，可以将已经取得效益的子公司打包上市，再用融来的钱陆续购买效益达标的子公司。

王健林一步到位地把全部院线资产置入万达院线，或许可以从后者的股东结构找到原因： 王健林为实际控制人，王建忠、王建可、王建春、王建川每人300万股(占股0.6%)，王思聪500万股(占股1%) 。

万达商业地产虽然无比强大，但风险也不小，数千亿的资金缺口不是闹着玩儿的，甚至可以说“首富”与“首负”只在一线之间 。万达院线约有三分之一影院步入正轨已经稳居全国第一，未来不可限量，这里才是“王家人”的大本营!