迪拜：下一个国人海外房地产投资国度?

由于中国境外投资法规放宽，中国投资者正不断寻找新的投资国度，迪拜成为这些掘金客的新一个目的地。

林立(化名)在十年前就已经来到了迪拜，当时的迪拜几乎没有中国人的身影，即便是来这边的中国人也是被企业派驻过来工作，基本上没有人愿意留在这里。但是十年后的现在林立发现周围朋友越来越多中国身影，很多朋友觉得这边生活舒适，甚至全家移民过来，并把父母也接了过来。

仲量联行数据显示，2014年中国房地产海外投资达到165亿美元，比2013年增长了46%。国内一线城市房价过高，三四线城市市场疲软，人民币贬值预期加剧，在这样的多种因素下中国的高净值人群和机构正在不断通过全球资产配置来达到规避风险和资产增值的目的。

《第一财经日报》记者从居外网获取的一份内部数据显示，2015年8月的中国人对迪拜房产的购买意向(通过网站点击测算)同比去年8月上涨1200%。

迪拜土地局的数据则显示，2014年大约有1000名中国个人投资者斥资约3.53亿美元投资迪拜房地产市场，较2013年的投资规模增长了近两倍。

林立认为，随着未来世界交通枢纽的建立以及2020世博会的利好，迪拜房地产市场充满了商机。

市场复苏

2002年开始，迪拜楼市开始向外国人开放，自此房价一路上涨，2008年达历史最高水平。林立告诉记者， “2001年，当地一幢独立别墅每平方米只要8000元，到金融危机之前，房价涨至最高峰，每平方米涨到4万多元。普通公寓的价格在最高时也达到了每平方米二三万元人民币。”

“很多人看到暴利，转行专门炒房，包括华商在内，这个来钱比传统贸易快很多。刚开始一套两套，最后是大家一起整层买，整幢买。”林立回忆到，“中国投资客很多来自温州、台州，只要在那边经商几年的，没有不买房子的。”

但是金融危机的突然到来，让迪拜的楼市泡沫彻底破灭。迪拜房价开始跳水，房价近乎腰斩。 在这其中标志性事件是，陷入债务危机的迪拜政府最后不得不向阿布扎比政府求援，以偿还棕榈岛集团母公司迪拜世界集团的部分债务。

房地产咨询机构莱坊数据显示，迪拜房地产价格在过去一年内下跌了12.2%，为世界大城市房地产价格下跌幅度最大的城市;其次是乌克兰，下跌了12%;香港表现则最好，房地产价格上涨了20.7%。

虽然如此，但是莱坊却发现，在全球低利率背景下流入房地产的资本持续增加。 虽然有很大一部分资金从中东流向国际上更加成熟的房地产市场(比如英国和美国)，但是机构投资者对迪拜等中东主要市场的资产需求持续上升，部分原因是这些市场的收益率较全球其他城市仍相对较高。 莱坊数据显示，2015年迪拜的优质物业收益率约为7.1%。

林立发现，中国人对于迪拜的好感很大程度有购物和度假的需求，这里每天都有很多国人过来疯狂的抢购奢侈品，迪拜的7星级酒店曾经每天充满了中国人过来参观，这些象征体面生活的元素被国人所偏爱。

福布斯在2014年的全球最具影响力城市排行中，迪拜排名第七位。福布斯对此解释道，除了经济以外，还有各种其他因素，包括税收方面、收入方面等综合考虑。值得一提的事，迪拜作为航空的连接度是全球排名最高的，达到93%。从迪拜可以飞向全世界685个国家和地区，这是作为全球化进程中非常重要的因素，就是航空连接度。

此外，多位业内人士也指出，由于迪拜在2020年的世博会，这将给这个城市带来更多的投资机会。

催生酒店投资

复苏的市场，旅游价值的不断提高使得迪拜的酒店投资回报率开始逐渐超过传统住宅。

迪拜朱美拉总督酒店董事杜勇毅向《第一财经日报》记者分析，“在迪拜买一个住宅正常投资回报率大概在5%-8%，而对于酒店而言，如果入住率超过80%那么投资回报就可以达到8%，而2015年迪拜的酒店平均入住率为84%，随着未来几年的旅游增长，这里的酒店缺口还在加大，回报率自然还要提高。”

迪拜作为世界重要的旅游城市正吸引全世界游客的目光。迪拜旅游局公布的统计数据显示，2014年总共有1300多万的游客来到了迪拜，增长率在2%，平均的停留天数是3.84天。此外，2014年到访迪拜的中国游客达到275675人，同比2013年增长25%。

《第一财经日报》记者采访多家机构显示，迪拜2020年度旅游人数至少超过2000万人。

强大的旅游市场和航空优势是的迪拜的酒店投资在不断增加，而当地政府为了满足未来需求也提出了相当多优惠政策。2014年迪拜政府把有一些符合标准条件的公寓、别墅在得到检查认可之后改成酒店希望满足未来的需求。但是即使这样，数量还是不够，对此迪拜政府宣布，在迪拜做三星级、四星级酒店可以获得税收减免，最高可以减少10%的税收。

杜勇毅注意到，目前迪拜酒店行业目前是具有9万多间酒店房，现在根据开建量和每年投入使用的酒店房来看，每年只能有5000到6000间，这样计算来讲，在2020要接待2000万的访客需要有16万间酒店房，到现在为止有3万间酒店的缺口。仲量联行市场报告，2014年迪拜所有的酒店房间入住率达到了78.5%，2015年上半年已经达到了84%。

中国建筑中东公司总裁余涛长期从事迪拜市场的建筑工作，他发现迪拜目前的投资回报率已经超过了之前国人热衷的国度。澳洲、美国、加拿大是大家喜欢的投资地方，大部分国内买家投资上述国家有多重原因，有的是移民寻求养老的住所，有的为了孩子寻找教育的住所。除了考虑这些方面，我们单纯从投资的角度上述国家在交完税负的时候收益率在5%左右。但是目前迪拜的酒店收益已经远远超过了这个值，因此投资的角度迪拜更加合适。”余涛告诉记者。

在这里生活十年的林立已经有了居住签证，事实上，在迪拜如果投资超过160万就可以拿到居住签证。“迪拜人口密度不大，空气和水质量都非常高，目前看来无论是投资还是移民都越来越有价值，大约有30万的中国人在这儿生活工作二三十年了。”林立告诉记者。

此外林立还提到，由于迪拜的产权和很多国外的物业相同，是永久产权，这意味着如果投资的项目在，这个不动产财富就可以一代一代延续。这一点，相比于中国70年产权对于很多中国人有极大的诱惑。

穆迪投资评级机构在日前的一份报告指出，预计迪拜今年房价会有10%-15%的上涨。

虽然如此，迪拜市场也并不是每个机构都看好，评级机构标准普尔则预测2015年迪拜房产平均价格将下降10%-20%，认为油价下跌将打击投资者信心。也有媒体报道称，虽然迪拜酒店入住率上升，但是酒店价格却同比去年下滑5%。

对此迪拜这个房地产大起大落的城市而言，显然投资既有机会也有风险。