各路房企“弯道超车” ：轻资产模式走俏

上周五，素有“小万科”别称的朗诗对外公布，旗下全资附属公司南京朗铭与修宸投资、苍宸投资及苏州朗宏置业订立增资扩股协议。这次在苏州项目引入投资方，也意味着朗诗在轻资产路上又迈出了一步。

但这仅只是房企试水轻资产模式的一个缩影。近一年，万科、万达、亿达、远洋、保利等房企也纷纷宣布将向轻资产模式转型。“轻资产”究竟是何方神圣?它有着怎样的魅力引得房企竞折腰呢?

各路房企爱上“轻资产”模式

近期，万达启动了第四次企业转型，这次转型是以轻资产转型为主，即通过输出设计、建造、招商、运营、品牌等启动项目，所有投资由社会资本投入，万达集团总体统筹。

万达承诺给予社会资本一定比例的资金收益，社会资本不可以“资本名义”干预项目经营，项目落地后，投资方可以在营销上发挥自己的能力。这是同万达达成合作的前提。

万达集团中层管理者表示，目前有近20家大型金融机构正在和万达广场签订投资协议。万达已与光大安石(北京)房地产投资顾问、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付4家投资机构分别签署了有关合作协议，4家投资机构将出资240亿元用于投资万达20个万达广场，这些合资项目将成为万达广场轻资产转型的“排头兵”，万达商业只负责建设和管理。

除万达、朗诗等房企外，万科、亿达、远洋、保利、泛海、绿城、龙湖、世茂房地产等在内的企业去年都相继提出了轻资产战略转型。

轻资产模式追求的其实是杠杆效应

据悉，地产行业的重资产模式是指当土地升值速度高于资金成本时，所有房企都会寻求储备更多土地，只要拿着资产本身就可以获得丰厚回报。而“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

在目前的房地产行业，轻资产的类型有很多：如以彩生活模式为代表的花样年、绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘，以及保利、晋愉的地产基金等。

按照万科的解释，小股操盘是指公司在合作项目中不控股，但项目仍然由公司团队操盘，使用公司品牌和产品体系，共享公司的信用资源和采购资源。

万科总裁郁亮表示，过去“大股操盘”，万科都占一半以上股份，所费的资金较多;转型后，“万科是小股操盘，我们会学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入来给创造更多回报”。

花样年的彩生活则是另一种模式。去年6月，花样年集团与其旗下物业管理公司彩生活分家，剥离之后的彩生活于当月底登陆港交所，并成为了国内物管上市的第一股。借助A PP和网络平台，彩生活为其管理的465个小区打造出一个生活服务的云平台。通过网络建立一个“大社区”，并利用这“大社区”赚钱，这是彩生活主要的盈利模式。

但这些轻资产真的“轻”吗?卓越集团执行总裁张远对此有不同的看法：“我觉得彩生活、代建应该属于轻资产，但像小股操盘这种操作模式，还是重资产。”

张远在第四届中国价值地产年会上所作的主旨演讲指出，对于万科来说，通过小股操盘，投入的自有资金少一些，但总的开发资金投入并未减少。相比而言，其他的轻资产模式，如彩生活和代建，需要投入的总资金很少，是真正意义上的轻资产。

“当前市场情况下被迫的选择”不管选择了怎样的道路，各路房企都不约而同地瞄准了同一个目标“轻资产”，其原因何在?万达集团表示，首先，轻资产模式丰富了万达的商业模式，未来万达商业地产将轻重并举。其次，轻资产模式企业收入来源于租金分成，不需通过房地产销售获得现金流，可使企业收入不受房地产市场波动影响。第三，实行轻资产模式，万达不需投一分钱，但每年获得的收益相当可观，高于行业平均水平，大幅提升净利润率和净资产收益率。第四，轻资产模式市场需求旺盛，正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式，有利于企业迅速扩大规模，提高市场占有率。

4月10日与绿地集团签约联手进军南京的远洋地产则表示，轻资产模式是为了实现合作共赢，合作开发模式不仅有助于不同开发企业发挥各自开发经验和品牌优势，更可降低开发风险，实现稳健增长。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，轻资产模式是房企在当前市场情况下被迫的选择。通过股份分散，输出技术、管理的方式，能够有效地控制风险，保障稳定发展。

不过，尽管众多房企纷纷走向“轻资产”，也在国内资本市场受到热捧，但表现却并不如意。提出社区服务、代建等轻资产业务的花样年、绿城等股价表现平平。彩生活尽管业绩增长凶猛，去年上半年1.63亿的营业收入，但与花样年同期29.17亿元营收相比，只占到了5.59%左右。

针对这种情况，西南证券分析师黄小宁在接受《重庆商报》采访时表示，“房企的轻资产业务都非其主营业务，收入贡献有限。一方面是房企还在试水阶段;另一方面，地产基金投资、社区化服务的市场也还在培养之中。”

“相对安全，但获利空间并不太大”

房企们争先走上“轻资产”之路，前路是否光明?

三益中国执行董事、亚太商业不动产学院学术委员会副主任刘晓兰在接受赢商网专访时，称“未来商业地产的发展将会分成两个梯队，由‘重资产’向‘轻资产’转变，”在她看来，向“轻资产”转型正是商业地产的发展方向。

有业内人士表示，轻资产本质是企业在资产回报降低、行业竞争加剧的时代，通过效率资源和资本资源的优化配置来提高行业整体效率水平和优势企业的市场空间。轻资产战略无疑大大减轻了企业的资金压力。提高效率，创新服务，与资本市场结合，与金融资产挂钩，将重资产转化为轻资产经营，这是目前不少房企暗中寻求利益最大化的战略途径。

但旭美商业CEO潘韬对此持谨慎态度。4月10日，在中国商业地产行业发展论坛2015年会上，他表示，“当整个经济环境无法支撑一个行业的正常发展，当整个市场无法支撑一个行业的正常回报，大家都去选择不投入、不持有的‘轻资产’模式，谁会是那个选择‘重资产’ 的冤大头呢?中国商业地产同仁们现在要关注的重点不是什么‘轻资产’，而是要解决我们一直没有很好解决的两个根本问题：怎么提高项目的回报率，怎么打造企业的核心竞争力。这个世界上没有什么捷径可走，更没有什么救世主，最后只能还是要靠我们自己。无论主动还是被动，只要你还在做商业地产，真正的出路还是要在行业的本质上下功夫。”

寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，“轻、重资产是相对而言的。”相较于以前“建了就卖”的快速周转模式，现在房地产企业所运行的“轻资产”模式的确是一种新的转变，它相对安全，但获利空间却并不太大。他坦言自己较为欣赏香港某些房企的做法，“香港有些先锋房企选择自持物业，拥有一定的固定资产。这种做法既赚了钱，又拥有相当的抗风险能力。”

业界声音：商业地产“以售养租”的重资产模式难以为继

旭美商业C E O潘韬：商业物业开发和持有的回报不足以带来资本期望的回报率，甚至不足以弥补资金成本的时候，企业自然会选择“轻资产”模式。过去十年，在金融工具不足、商业物业回报率低下的大环境下，切合国情的“万达重资产模式”对中国商业地产行业影响至深至远，租售结合、以售养租是中国企业切入商业地产的首选模式，也是商业地产的“中国式重资产”模式。

如今大家对商业地产“轻资产”模式趋之若鹜，其实是因为住宅地产高利润的黄金十年一去不复返，“以售养租”的“万达重资产模式”难以为继，我们不得不寻找新的出路。

要想摆脱重资产就要做到：不贪、创新

上海易居房地产研究院研究员严跃进：房企若要摆脱重资产的模式，关键两个词：不贪、创新。从“不贪”角度看，房企需要摆脱对过去高暴利模式的依赖，甚至需要选择退让一步。在资金充裕的时候，不应该急于拿地，而是看一下有没有新的领域可以突破。而从“创新”角度看，需要积极迎合目前市场的变化，在产品结构、业务模式、营销等方面进行创新。