万科和万达合作！王健林和郁亮都聊了些什么

5月14日，国内住宅龙头万科企业股份有限公司，与商业地产龙头大连万达集团股份有限公司在京举行签约仪式。双方宣布，基于长远发展的考虑，本着“积极合作、携手共赢”的原则，强强联合，建立战略合作关系。

根据此次签署的战略合作框架协议， 万科与万达将充分发挥各自在房地产领域的优势，在一系列双方有合作意向的房地产项目上开展深度合作，以实现利益共赢。 为此，双方将各自成立由集团高层领衔的协调小组，以负责合作事宜的日常对接，以及项目合作信息的交流。

万万没想到，中国房地产行业的两个“巨无霸”竟然在此刻“联手”?它们会关注哪些行业趋势或热点?联手合作后会着力解决哪些企业或行业面临的痛点问题?且看《21世纪商业评论》记者在现场为大家带来原汁原味的“王健林与郁亮逻辑”。

Q：为什么万达要和万科合作?

王健林： 为什么万达和万科会走到一起，这就是双方战略转型的不谋而合。万达大家都知道，从2014年开始就在力推轻资产这个模式，逐渐把企业的收入和利润转移到服务业方面，大的服务业包括文化、旅游、金融等。万科也在寻求转型，我们双方经过一段时间的磨合，达成一致。

我们双方的合作绝对不是像新闻稿，或者像大家想象的那样，合作就是拿地，我们负责这一块，我们做万达广场，他们做住宅，绝不是这么简单，双方可能还有更深层面的合作。如果仅仅把我们的战略合作理解为那种结合双方的优势，共同拿地，共同开发，这个层面也太小了。我相信随着双方协议逐渐的公布，大家会看到双方合作的价值在哪。

再者，我们双方合作也开启了行业崭新的模式。我们看到万达已经成了全球最大的不动产企业，开业和待建有4、5千万平米。万科去年一年的销售了20多万套的住宅，也是世界房地产行业销售面积和销售额最大的企业。

这两家企业能够走到一起，说明今后代表着一种趋势。在今后中国的行业里不但有竞争，更多的是合作。从竞争走向竞合，可能就是我们这个行业的一个方向。 而且这种竞合不是简简单单的抱团取暖，一块地100亿，你拿不起来，找五家，一个人20亿，一起拿起来了，这个理解太粗浅了。

我觉得我们双方将来是各自利用自己的优势，万科在住宅方面，在成本控制细节方面要比万达强。万达在文化旅游的设计，在商业中心的创建上，可能占据一些优势。那我们双方在一起会使整个项目的价值有所提升，可能相互双方的合作逐渐逐渐摸索出一条在世界房地产产业崭新的模式。我对我们和万科合作是充满了期待，也非常重视。今天这个协议的签署是我们双方合作的开始，希望很快能有进展，有作为。

郁亮： 万科和万达两家共识举行一个战略合作签署仪式，而且这个公司特别有缘份，都姓“万”，两家的创始人都姓王。一个是早期在南面称王，一个在北面称王，后期了一个在住宅称王，一个在商业称王。

今天因为什么样的机缘使得我们在行业白银时代又走在一块?

这是我今天说的第一个概念。我们两家走在一块，今天能够有战略合作签署仪式，首先是行业白银时代的到来。当行业白银时代到来的时候，最典型的特征是结盟。结盟趋势里面有两点，一点是跟金融的结盟，我们看到今年以来全国最多买地的买家是谁，不是传统房地产商，是金融机构，或者虽然表面上去拿地，背后都是金融机构在支持，平安是今年以来买地最多的发展商，金融的影子在中间扮演了非常重要的角色。这是结盟发展中的一个新的趋势，跟金融的结盟。

第二，今天万科和万达合作协议的签署，代表着行业内结盟的开始。因为行业的白银时代，我们知道任何一家发展商都不具备全部的优势和资源，来满足白银时代的需求。白银时代应该是一个非常充满前景的行业，光景非常光明，还有很多可以做的东西。但是做的方法、手法跟过去黄金时代不同了，它要求我们更全面。从黄金时代过来的发展商，要努力适应这种变化的时候，我们就需要相互之间来取长补短，发挥各自的优势，来共同面对白银时代对发展商的一个挑战。这是我们有机缘能够今天两个企业合作走到一起今天行业方面的背景。

另外对于今天的合作，也是双方战略转型的需要。无论是万达和万科，我们都在谋求战略的转型。而在转型过程中，万科有幸能够跟万达在行业的白银时代开始的时候，能够建立一个战略合作关系，对双方未来各自的转型来说一定有巨大的帮助。

所以说我们今天也是特别高兴能够来到这里，跟万达签合作协议。我们也希望像健林董事长所提到那样，在不久的将来，我们战略合作协议能够有具体的项目落地，让各位来见证万科和万达在行业白银时代我们各自转型成果会是怎么样，各自合作的成绩。我觉得会像健林兄所说的一样，越来越深化和全面。

Q：万达作为商业地产的龙头，万科作为住宅方面的龙头，强强合作。双方是怎么样达成这种合作意向的，背后有什么故事，以及双方以后合作的模式?

王健林： 双方通过慢慢谈判达成的合作模式，一步一步地谈判。我们不谋而合，在去年达成意向，就说我们两家是不是应该搞点什么合作。正好双方都在转型——往轻资产转型，万科也在谋求新的模式，所以我们不谋而合，很快就选了一个良辰吉日，大家就签了。

合作模式的内容，刚才主持人说“住万科好房，逛万达广场”，但这是比较粗浅的。我们双方合作如果仅仅是拿一个万达广场综合体，我干广场这一块，他干住宅这一块，这个是粗浅的理解。

我们有更深层次，更长期的战略合作。内容是很多的，核心的就是发挥各自的优势，现在做商业和文化旅游，他们的优势在住宅方面做得精，成本控制得好，管理的口碑比较好，万科的物业口碑很好，而且说老实话万科对价格的控制比我们更精细一些。

还有万科和万达都走向了海外，我们合作不仅局限于国内，也包括海外的全球合作。今后可能越来越多的巨头会联合起来，合作起来做事，因为现在我们还不能把最具体做哪些事透露给你，很快会有一些细节的工作可以看到。

郁亮： 我们跟万达的合作，我觉得是门当户对，一见钟情。门当户对指的是说我们两家公司，至少有一点，门当户对中节约了很多的交易成本，建立了大家彼此共同信任的基础，品牌的信任是一致的。董事长说的是，不需要大家怀疑背后有什么东西，这个过程可以全面了，如果你跟不熟悉的交易对手去谈，花很多的功夫和时间，使得决策过程很慢。

后来是一见钟情，我们跟万达在88年开始做房地产，27年了，我们两家公司南来北往，彼此有很多的合作。当万达对万科提出这个想法，万科迅速响应，所以马上有了今天这个战略签署仪式。我也相信下一步我们两家工作团队尽快拿出成果来跟大家报告。

Q：现在万达正在进行轻资产模式为主的第四次转型，您之前也讲到转型的原因，万达轻资产项目进展得怎么样，在转型过程中，您遇到最大的挑战是什么?

王健林： 我们轻资产现在正在按计划在走，从签约到开业有一个过程，今年开业的26个广场，全部是轻资产，我们持有。但是明年大概可以超过50个，至少超过50个，可能接近一半，就是今年签约开工的轻资产。说一个未来的数，五年之内，到2020年，轻资产广场的比重会超过重资产，轻资产的总数会比重资产还要多。

最大的难点是重资产对成本，对中心的考核不是核心指标，是房价和利润，说穿了是利润，净利润多一点，成本超了两千万也无所谓，因为你赚了一个亿。但是轻资产就没有任何的销售，考核的核心是两点，第一是成本控制的方式，二是招商租金控制的能力，这个是决定商业模式是否成功。

Q：去年以来万科也一直谈转型，跟万达的这次合作是不是转型的一部分，跟万达有商业的合作，万科会不会放弃商业地产这一块，万科的商业地产的未来定位是怎么样的?

郁亮： 未来行业的趋势，确实会强强联手，所有的结盟都不是排他的，都不是垄断性质的，而是开放的。万科会保留自己的商业，我们重点在社区商业方面去发力，这是我们跟小区服务是紧密相关的。

对万科来说，我们做商业地产方面觉得压力很大、很重，而对于万达来说，做这一块驾轻就熟，他觉得很轻，而我觉得很重。所以这个就是说为什么在白银时代强强联手主要的原因。

对今天的万科来说，我们的转型跟刚才王健林董事长的不太一样，我们定的是未来十年的转型。我们是两部分，一个是“三好”住宅，我们觉得有巨大的空间;第二个是城市配套服务的转型。这一块主要是消费，主要是产业地产和消费地产，消费地产是包括养老，也包括社区商业等，这是我们的重点。所以在这个时候我们跟万达的合作，互相弥补长短，对万达的转型也会有很大的帮助。

Q：刚刚说到未来的合作会包括很多方面，郁总刚刚也说，金融会是中间一个很大的中介，未来在金融这个板块，两家会不会有一定的合作?万科也在做地产基金，未来在地产基金方面两个会不会有合作?

郁亮： 万科到今天为止还没有金融板块，尽管我们有很多融资渠道，我们也尝试不同的资产管理模式，包括最近刚刚提的一个公开发的REITs，这是国内正式批准的第一单，这一方面做了很多的探索。万达集团转型过程中有一个是往金融这边的转型，未来我觉得如果有资源，我们当然是需要利用，所以说有合作可能性的时候，这种可能性当然包括在里面。

Q：两个企业在各自领域都是霸主型的企业，这么熟悉，为什么之前没有考虑到合作，而选择这么一个节点，认为是哪些条件成熟了?

王健林： 双方认识20多年，怎么现在才合作呢?原来的双方模式差异性不大，有差异，他们也做商业地产，我们也做住宅地产。另外加上可能另一个层面，过去的整个时代是供不应求的时代，可能大家也就忽略了合作的重要性。

现在并不是说这个行业过不下去了，我们两家才合作，像美国两大百货集团的合作，是两个最困难的时候抱在了一块，我们现在是活的很好，强强联手，是因为在现在我们突然找到双方合作会产生更大价值的这个共同点，我们合作起来，我做我优势的地方，他做他优势的地方，这个项目可以做得更完美、更快。

再一个还有其他更大层面合作的探讨，如果一旦未来探讨能成功，那可能就是具体的项目合作，所以现在我们能够走到一起，原因就是说这个合作时机成熟了，双方也有了合作的心态和心理，其实我们两家的合作本身就证明两家公司的胸怀，有些行业的巨头之间是难以合作的，互相打来打去的，攻击来攻击去的。

我们在行业里这么多年，从来互相没有攻击过对方，尽管我们有竞争。但是说不好听的话，武林里面有竞争，那都是名门正派的，我觉得我们能合作，本身就代表了两家公司的这种胸怀和战略方向。所以现在我们就走在一起了。

郁亮：王董事长和王石主席都是属于军人出身，其实彼此也有很深的个人友谊，我跟王健林董事长都是华夏同学会的成员，彼此每年也有固定的一些交流，在这些方面我们两家公司在中国房地产行业里面，我觉得从品牌到价值观是一致的，也具备了合作的基础。

为什么现在才开始大规模合作，在过去黄金时代的，房地产的做法叫跑马圈地，自由生长。而到了白银时代以后，就发现了对发展的要求更全面，要求更严格，你也不具备所有的优势，走在一起也很自然。我非常同意王董事长的说法，并不是两家做不下去才合作，而是要谋求更好的发展，才走到一块。

Q：万达广场主要看重的是三四线城市，对于住宅开发见长的万科，目前大多数的住宅开发商认为回归一二线才是核心，或者保险的一件事情。两位将来的合作，在区域的选择上能否达成一致呢?

王健林： 我们双方合作绝不仅限于万达广场周边土地的开发，或者说透露一个大概的数量，如果双方接下来的谈判能达成一致，是超过千亿级的。大家想象我们要去某个地方开一个万达广场，那个地方的房价又不会太高，大家可能达成一致，这完全是有可能的，我们不是绑定在某个万达广场上跟着走的，不是这样的。他们认为合适，我们也认为合适，政府也需要整片需要改造，棚户区和旧区改造，可能双方就走到一起了。如果不是那样的话，我们还会走我们的轻资产，他们还继续拿地，这是一个模式。

第二个方面来讲，我们还在探讨更大规模一种新的战略合作，如果能成，那会是一个非常巨大的项目，我们双方就这些合作，不是像大家想象的和理解成万达广场去拿地，我们干我们的商业广场，他干住宅，不是这样的，我们还有一些其他的想法。

郁亮：万科有一个非常明确的做法，是叫要为普通人家盖好房子，但是不只是为一二线的人盖好房子，当然包括三四线城市的人去盖好房子，未来可能五六线都可以考虑的。比如说北京要疏散出去，河北有一些县城是不是可以进去呢，算五六线，所以我觉得不要随便拿一二线，三四线去区分，万科整个业务的中心目标，为普通人盖好房子的目标不会改变，所以我们不会局限在一二线。

第二，我们对一二线我们反而有所警惕的，大家都觉得一二线城市好的时候，那就是很危险的时候，是应该小心的时候。这个时候我们对我们的发展战略有更全面的想法，万科的想法不会因为个别城市在个别时段的表现而改变，因为我们会坚定我们为普通人盖好房子的目标，不会改变。

Q：双方的合作是不是是像当初融创根和绿城合作一样，会成立一个平台公司，或者说会成立一个分公司的概念，是由在座的老总谁来负责?刚才双方都讲到这次合作是战略性的长期合作，而且双方也是门当户对，如果万科和万达合作之后，是一个排他性的合作，比如说你们跟绿地企业，就不可能有这种长期和深入的战略合作了?

双方谈判的速度非常快，也跟双方转型要求很符合，你们在谈判过程中所遇到最纠结的点在哪里，在谈判过程中有没有觉得合作的难点，谈判时间耗时最长呢?

王健林： 双方合作，在万达目前来看，只会跟万科合作，因为我们也没有谈第二家。我觉得郁亮先生刚才说的一个形容词很准，就是门当户对，体量小一点跟我们合作还差了一点。万科不排除他们还有跟谁在合作，那我们不管，至少我们双方合作去拿地，或者双方某一个项目合作的时候，我们是目前跟没有签的，也没有跟别人谈过，可能暂时也不会跟别人合作。

我们肯定要成立合作公司，两个这么大的集团之间来合作，无论从风险、财务、融资、控制都是不可以的，哪一个项目合作就要成立一个合作公司，再合作一个，还会再成立一个合作公司，模式是多种的。有可能是我们两家搞成一个公司，一定就是我们的股份会小一点，因为现在万达在力推轻资产。如果不搞一个公司，就是刚才说的我们是投我们的广场，旁边的开发就是万科来做，也会成立一个合作公司。

郁亮： 我们两家在谈的过程中没有任何的障碍，而且很顺利，我觉得这个确实没有什么故事可以向大家讲的，太顺利了，中间没有什么波折。我们一见钟情，确实谈得很快。我们的协议不排他，合作是发挥各自的优势，如果说我们要跟第三方合作，能找到在这一方面比万达更有优势的合作对象，某种意义上在各自有优势的地方，我们不排除，实际上我们也是一心一意想把这个合作做下去。

Q：两家的合作涉及到两家的业务重组，万达会不会借这个合作彻底剥离住宅，会把一部分商业给万科做吗?

王健林： 绝对不会涉及到公司的重组，这两家上市公司怎么重组呢?重组就闹大了，万科是在A股，我们是在港股，上市公司旗下的合作公司模式是不会重组的。我们把商业给他，他们把住宅给我们，这就颠倒了，不可能的。只能是商业部分给我们，住宅部分给他们。

为什么万达会这样呢?我们一直在去年开始就力推轻资产，我们希望这个步子快点，从今年开始不再购买任何的开发土地，现在只买了轻资产的地。除了这个之外，还有一些原有的地，签了一些协议的地都是要执行的，还有原来要预计要做的项目，那找朋友，无论是跟王石，还是跟郁亮我们都是很好的朋友，而且都在这个行业这么多年，互相信任，肯定得找到他们，发挥各自的优势，所以我们很快就走到一起了。