房产中介推“速销房” 抢房源还是垄断市场?

上海房产中介行业已经进入了“战国时代”，几乎每家中介都在不断扩张门店扩张业务人员希望争夺这个市场规模。

今年以来，上海各大中介的的门店外面都会展示很多独家代理的房源，这似乎在告诉路过买房的客户，有些房源只能通过这个渠道购买。上海链家自今年开始更是大力推出“速销房”概念，暨房东将房源独家委托给链家，链家承诺在一定时间内将该房源销售出去，如果没有售出链家将赔付房东违约金。

“目前整个行业的销售效率都非常低，房东和购房者经常跳价，推出速销房可以明确房东的价格，直接明码标价进行销售，对于二手房的销售速度有很大的帮助，也有利于提高交易效率。”上海链家运营总经理刘伍洋告诉《第一财经日报》记者。

背后逻辑：房源争夺

《第一财经日报》记者从多家中介了解到，目前独家委托已经成为很多中介获取房源的新的手段，很多中介都希望打造一个线上线下的O2O购房平台，这里面很重要的一个环节就是有足够的房源，否则购房者是不会选择在其客户端上进行线上看房选房。

“目前上海的房源有900万套，但没有哪家中介可以进行大面积覆盖，如果客户买卖二手房可能还是就近选择周围的门店。如果有了速销这样的策略，可以帮助房东更快的卖房，自然可以吸引房东将房源挂牌到自己的门店，而随着自身房源的雄厚，自然也有更多的客户选择我们。”刘伍洋认为。

从2014年以来，房地产开发投资增速的回落，中国的新房建设将逐步饱和，中国将进入存量房时代，这些存量房消费者在置换需求依然旺盛，这意味着后开发时代的房地产市场来临，而这一轮的风潮就是房产中介。而目前上海房产中介还是处于比较分散的状态，排名前二十的中介市场占有率不到50%，行业还是非常分散。

正是因为这样的分散，各家都是想办法抢到优质房源希望扩大自己的势力范围。比如有中介就曾通过组织广场舞大妈比赛，深入社区赢取大妈们的心，进行口碑营销，让每个社区大妈都了解到其中介费更低，并通过这样的感情营销获得房源。

“目前上海很多房源都掌握在一些个人经纪人经营的个人门店里面，他们通常一年做几单生意就有不错的收入，他们因为生活在社区里总是获得社区所有的房源，这个市场格局暂时没有改变。”上海中原地产一位内部人士告诉记者。

“速销”作用有多大?

《第一财经日报》记者多方采访获悉，几乎每家中介都在战略性采取独家委托和速销的手段获取房源。上海链家给记者数据显示，2015年1月单月新增业主速销合约有336套，而到了今年10月单月新增业主速销合约9187套。

“大家开始习惯这样的模式，对于房东而言直接亮出低价可以省去烦扰卖房，对于购房者也不需要不断博弈。”刘伍洋认为。

“目前我们的成功销售率大概在50%左右，如果没有销售出去我们就进行赔付。而速销房的佣金和普通成交一样，虽然看起来我们出现了很多违约的赔付，但是我们却大大提高了交易的效率，对于我们整体收入也是有好处的。此外，我们通过这样的办法获取更多的房源，对于未来打造O2O平台有战略意义。因为只有我们房源足够多，门店足够可以覆盖到客户才能真正实现O2O平台的建立。做出一个大平台，只有提供了充分全面的信息，客户才会选择从这里进入浏览”刘伍洋提到。

为了提高销售成功，链家还同其他中介合作，做一个开放的平台，如果其他中介有客户也可以购买链家的独家房源，双方各自提一半佣金。

长期从事房地产业内观察的易居研究院智库中心研究总监严跃进发现，目前中介的竞争主要体现在两个方面，第一个是抢门店，第二个是抢房源。如果没有房源，那么就会有巧妇难为无米之炊的困境。而有了独家房源，在业务推广方面会有更大的意义，对于中介门店的竞争优势提升也很明显。

“不得不看到上述模式的操作还有很多困难，二手房买卖实际过程中，很多客户也会绕过中介门店进行交易，独家销售并不能让房东满意。此外，很多急于销售的房东，也会在每一个平台都挂出自己的房源。”严跃进认为。

也有一位不愿透露姓名中介业内人士告诉记者，目前上述模式虽然每家中介都在使用，但是房东依旧会在价高者处成交，因此上述模式要形成习惯可能还需要更多的细化。