外国老年公寓运营商能否抓住中国市场机遇？

从美国到欧洲再到日本和澳大利亚，一大波老年护理企业及投资者已经瞅准机会，准备进军中国市场。城镇化让中国的人口从农村流向城市，拥有可随意支配收入的中产阶级正在兴起，加之社会迅速老年化，种种因素共同表明：对这些来华扩张的外国企业来说，中国的养老市场应该是一个引人注目的机会。然而许多外国企业遇到了诸多战略和战术层面的问题，以至于有几家过早地退出了市场或者在如何针对中国市场对西方服务进行本地化调整方面走入误区。

从2014年年底到2015年春，我们联系采访了中国一些规模最大的老年养护及住家护理组织的重要高管及投资者，重点关注那些已经或者将很快拥有设施并面向中国消费者提供服务的企业。 该研究发现，该行业的投资规模估计可达260亿元(约合43.3亿美元)，并且拥有1,052,630平方米的老年居住面积。这些采访覆盖了全国近50个老年社区 ，从中得出了一些重要发现，有四点列举如下：

1.习近平上台后，许多中国监管部门在注册和审批流程中，放宽了对老年护理和医疗保健服务的定义。这反映出当前中央政府最高层面在鼓励外国投资进入这些领域方面的态度;然而在从电信到制造业的中国经济其他领域，中国的监管者们则开始对外资企业多年来一直从事的业务和已经得到批准的服务范围进行打压。如今对外国直接投资(FDI)的宽松态度，不应与中长期外商服务范围审批方面的监管意见相混淆。在服务范围审批方面所提供的便利，以及对缺少卫生部正式审批的某些特定医疗保健服务颁发商业执照，这些做法的有效期应该被视为非常有限。

2.由国内开发商开发的许多独立居住型老年公寓项目，兴建的真实目的与过去几十年来推高中国房地产市场的那套想法并无不同。实际上，中国一直在上演的是地方政府不仅不得不在土地财政依赖与政府活动经费短缺之间进行平衡，还要接受来自中央政府的压力——不允许房地产行业过热。这意味着，当地政府现在正要求中国房地产开发商将部分拿地用于建设老年公寓。然而对开发商形成的激励背离了初衷，他们之所以建造老年公寓，不是因为制定了这样的战略决策，而是因为打着老年公寓的旗号能够拿到那些本来拿不到的土地。大多数以老年公寓名义拿地的开发商，仍打算以按照与十几年前差不多的方式开发到手的土地，花在老年人居住方面的心思和资源少之又少。这意味着该行业里将出现许多生活方式(也叫“医疗保健”)公寓，即便这类设施的市场仍有待验证，并且到目前为止消费者反响继续大大低于预期。

3.由于中国房地产开发商的传统做法是在项目竣工和使用之后寻求立即退出，因此他们的思维观念并不总是能够适应那些在西方老年公寓开发商和运营商之间行之有效的商业模式。并不是说中国房地产开发商都这样的问题，而是说外国老年公寓运营商在培养与中国开发商之间的关系上花费了巨大精力，到头来却发现中国开发商不想参与这种在西方市场中已经得到验证的中长期合作关系。这也不是说，中国的产权持有公司、物业管理公司以及老年公寓运营商之间将不会出现其他合作架构。只是说外国老年公寓运营商仍在努力适应中国市场，难以在合作周期和商业模式上与中国一些规模最大的房地产开发商的预期达成一致。

4.理解中国房地产开发商过去几十年来的盈利模式至关重要：快速开发、短期持有、迅速退出，以及让手中握有的所有房地产资产快速升值。在北京对一家被中国政府正式授予“五星级”称号的老年公寓进行现场采访时，该项目的经理表示，在如何利用该设施赚钱方面，他们的看法不同于西方做法。特别是，这家集产权所有者与运营商身份于一身的开发商表示，即便经营出现亏损也没关系，因为他们能从该房地产资产的升值中赚到钱。例如基于这种盘算，如果该老年公寓在经营方面一年亏损了100万元，但地价却升值了25%，达到1亿美元，那么该开发商会将其视为一种成功。照他们看来，这部分25%的升值会使他们的账面资产增加2,500万元，并可以通过当地银行套现的50%。不错，他们在经营上是亏了钱，但一年仍有1,250万元“利润”落入囊中。这种模式可以持续吗?这个问题涉及到过去20年来中国房地产市场总体价格大幅攀升;然而，斗胆假设该模式不可持续，中国这些产权业务兼运营商最终将面临这样的问题：如何收费才能确保老年公寓设施的运营业务以及其他所有权和费用模式真正赚钱。

如今这些挑战对于中国许多新市场来说屡见不鲜，这些顾虑不是妄自看空整体市场机遇。虽然我们所报道的许多老年公寓还没有开始盈利，并且还需更长时间使使用率达到可接受的水平，但考虑到老年公寓在中国市场才刚刚起步，这些问题不在少数。在中国对外开放新的投资领域时，循序渐进地修订市场准入策略很常见。医疗保健行业将总体体现出这一逐步调整的过程，尤其是老年护理领域。 问题是，有多少西方运营商拥有所必需的资金和耐心，结合中国国情引入西方最佳实践。 中国人口老龄化是一定的，而西方公司能否利用这一机遇就不得而知了。