长租公寓新趋势：产品个性化，服务金融化

殷佳妮(化名)花费了一周时间，才租到自己在上海的第一套房子。作为90后的殷佳妮2015年大学毕业，她希望可以租一套离地铁站附近的房屋，同时这个房屋有良好的装修，最好还有很NICE的室友，并希望可以真正拎包入住。而对于价格，殷佳妮觉得哪怕拿出自己收入的二分之一，也希望可以住在一个很舒适的环境里。

85后、90后渐渐进入职场，这些人群个性鲜明，不同于老一辈的节约，他们对于房间住宿要求越来越高。正是由于这样的原因，长租公寓市场在最近两年开始逐渐火爆，《第一财经日报》记者注意到， 开发商、创业者、酒店业者、中介公司等不同群体都开始进入长租公寓市场 。抢房源，比服务，实现高出租率是摆在长租公寓业者的几道难题，而当大家都有了房源以后，如何去细分这个粗放的市场又称为考验每一个长租业者的另一道关卡。

记者注意到，公寓行业产品已然开始出现了差异化的内容，比如专门为女性设计的公寓，专门为“爱情”设计的公寓，而也有很多公寓更是开始结合金融产品来服务客户。

私人定制?

水滴公寓创始人冯玉光发现，当前社会的人口结构在不断改变，第一批大学毕业的也已经25岁，稳定的租房需求正源源不断释放，在不急于买房、租房消费升级和年轻一代品质需求的背景下，具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，对传统租房业态是一大冲击。而这些人的个性化居住体验正在不断要求公寓做出个性化的设计。

以水滴公寓为例，其客户群体多为大学毕业在城市工作五年以内的“单身汪”，这些年轻人的收纳往往只有挂、塞、扔三个动作，没有“叠”这个动作。因此，水滴公寓推出过一款房间，房间内没有柜子也没有抽屉的。通过打造悬挂式家具摆放模式，很好地解决了卧室、厨房、卫生间的收纳问题，释放更多空间。对于年轻人而言，显然不用拉开衣柜而且很方便地找到自己的物品，而对于水滴公寓而言则是成本的节约。这种“日式”的简约公寓显然对于很多技术宅男有很强的吸引力，而这个也是冯玉光的目标客户。

公寓的每一个细节都决定了用户的体验，贝客公寓创始人魏子石认为，比较精简的空间如何节约面积是关键。比如，经济型酒店的布局是一个床在最中间，两边各方一个床头柜。其实这样对于小空间利用时非常不经济的。酒店把床放在中间是因为每一天保洁员要进房换布草、床上用品，床放中间是为了保洁员操作方便，而长租公寓并不需要每天保洁，床往墙上靠反而更经济。这样节约出来的空间可以让客户对于空间的感受更加大。

也有公寓专门为宅男设计，因此将床和桌子进行了无缝连接，方便宅男在床上度过周末，增加了空间的舒适性。也有专门设计的女性公寓，主要是在色彩上选择更加小清新，而床的面积变小并增加梳妆台的面积。记者了解到，在国外早有女性公寓这一特殊产品，对于只有女性可以入驻的公寓，很多女孩有更加隐私的空间。事实上，早在1969年，美国最大的出租公寓运营商EQR已成立，美国公寓类REITS常年保持着8%左右的收益率，其1993年上市，目前市值已达275亿美元。在全美拥有300多处物业、11万套公寓。中国目前这个行业才刚起步，这也是这个行业才开始有一定差异化的原因。

公寓金融化

面对这样一个市场，各路资本更是凶猛袭来，通过差异化精准定位客户过后，如果仅仅依靠设计提高租金溢价显然不够。目前行业的服务费用约为月租金的10%~15%，出去成本服务这一块的收入也不算高。

记者注意到， 很多公寓已经开始试水金融业务，将金融产品和公寓社群进行互联互通。比如贝客公寓就同58同城合作，可以实现租客的租金按月在58同城上支付的功能，这样打通以后对于客户可以节约现金流，对于贝客和58同城可以共享客户数据，并实现020的增值服务。

蘑菇公寓则是希望可以做成一个公寓平台，让很多二房东通过蘑菇租房来完成自己的房屋租赁，而这个平台也有金融价值。当这个平台建立以后，蘑菇公寓将手握更多客户、数据与现金流，可以向金融、社交、营销等多方面发展。例如，由于租金收入十分稳定，蘑菇公寓可以做一些金融产品。比如，一个客户租赁的房屋是3000元/月，蘑菇公寓可以通过对接银行等机构实现押一付一的付款模式，对于年轻客户而言，每个月付款3000元比每个季度付款9000元压力小很多;而对二房东来说，蘑菇公寓通过机构可以直接进行信用贷款，目前手续费大概在5%左右，蘑菇公寓可以扣除6%的资金成本，直接全款付给二房东，让二房东提前收到全年的租金。这样一来，二房东可以有资金再进行房源的搜索，而蘑菇公寓赚取了平台的费用。

冯玉光认为， 租约证券化对于很多P2P公司有很好的吸引力，这些租约本身有很好的现金流，属于优质资产，如果有懂创新业务和租赁业务的人才来进行有机整合，可以创造更多的金融产品。

目前看来，越来越多公寓都希望做成平台进行轻资产管理，通过输出品牌和供应链来获取增值收益。 而这里面有几个收益点，第一就是房屋租赁过程中的金融需求，第二就是围绕客户生命周期展开的增值服务，比如对于年轻人而言的一些O2O服务。