一名业余数据分析爱好者对于北京朝阳北苑地区各小区房价的粗浅分析

作者：程sir

1 数据来源

本次分析的数据源来自链家网。链家网中有”二手房-成交房源”这个板块，可以查看到所有通过链家成交的二手房的信息，其中最值得称赞的是成交价格的真实性。买过房子的朋友都清楚，房子的实际成交价格和在房管局信息中心的网签价格是不一样的，处于避税的考虑，一般来说网签价格都会比真实的成交价格低，因为在房屋买卖过程中的各种税费都是以网签价格来确定的。因此，一般政府部门出具的关于房价的报告，其实是不可信的。

所以分析的第一步，就是从链家网获取想要的数据。这里我利用Python做了一个简单的爬虫，获取了从2015年7月到2016年5月，在北苑地区通过链家成交的约2500套二手房成交的数据。经过手工的数据清洗，获取到的数据大概是这个样子：

链家可以查询到的最晚成交是两周前的数据，因此2016年5月数据在爬取时刻只有5月3日之前，所以在之后的分析中5月数据是不可用的

2 分析框架

本次分析不是要解决什么问题，因此分析以数据探索为主，分成两大块：

• 涨幅分析
• 单价分析

3 涨幅分析

3.1 整体涨幅显著

从整体来看，北苑地区房价在近10个月内经历了一个显著的涨幅：2016年4月相对2015年7月增幅达31%;2016年4月环比3月增长12%。

• “4月份，北京二手住宅环比涨幅最大，达2.1%……
• 4月，北京二手住宅价格同比下降1.6%”

3.2 小区越高端、越新，涨幅越大;70年住宅涨幅大于50年商住两用

北苑地区楼盘有50余个，我选取了10个小区，分别看最近一段时间的价格趋势，如下图：

1) 第一块由华贸城、润泽公馆、世华泊郡组成，目测涨幅在40%左右。这三个小区都是2012年之后建设的，高端大气，整体价格高，但是涨幅也最高

2) 第二块由北苑家园各种园组成，目测涨幅在30%左右。这些园大部分建筑年代在1998-2005之间，只有望春园是2008年，因此价格也是望春园要明显高于其他园。这些相对平民的小区涨幅就不如高端小区

3) 第三块是最下面的旭辉奥都，目测涨幅在25%左右。旭辉奥都是2008年建成的，不过是50年产权的商住两用，不限购，但是现在也可以落户、也是民水民电，但是价格确实相对较低，而且涨幅也没有其他小区快……难道只是因为50年的原因吗?

3.3 一居及四居户型涨幅最大

从下图可以看出，一居及四居的涨幅最大，猜测原因：一是此类户型数量较少，供给相对稀缺;二是目前国内一线城市贫富差距极大：

我们从下图中可以看到，从整体上讲，低楼层的房子涨幅更高一些，但是具体到某一个小区，情况各不相同：

4 单价分析

4.1 高端楼盘两居单价最高，主要是因为面积较小

下图统计了从2015.7到2016.4，按照不同户型的成交均价情况：

下图统计了两居的成交面积，可以发现三个高端楼盘的两居面积较小，平均面积在90平方米以下(实际情况是这三个小区最大的两居不超过100平米)。而其他小区的两居面积都较大。

4.2 面积越大的房子单价会越低?看来不一定!

通常来说，面积越小的房子总价低，单价高(这一点尤其在学区房上体现的很明显)，面积越大的房子总价高，单价低。但是我分析了几个小区的面积与成交价格的关系，发现没有统一的规律：

我们常理认为，南向的房子应该价格较贵、增幅较大，但是我尝试对于朝向进行分析时，发现数据一片混沌，根本得不出有价值的结论。从整体和单个小区来看，不存在南向一定贵，东西一定便宜的现象，可见朝向在现在这个时代，重要性已经大不如前了

5 对于房价的个人看法

其实在这个简单的研究中，我只研究了房子自身的属性数据。但是房价所受到的影响太多了。除了房子本身的这些属性的分析，还有交通、配套设施、停车位、学区房、是不是有核电站在周围等等……

北苑地区有5号和13号两条地铁经过，交通相对便利，社区成熟，而且我认为支撑此地区房价最重要的因素，是望京已经成为北京一个新的CBD，原本就有爱立信、诺基亚、联想、美团等高科技企业，随着阿里巴巴、Uber这两个巨头的入驻，带来越来越多的高收入精英人才，望京地区的房价已经水长船高。作为紧靠大望京的北苑地区，会成为挤出效应的收益区域。

End.