房地产众筹的三种模式

前段日子，由于供求关系的逆转，住宅地产市场在一线城市外的地方大多转变成了买方市场，开发商们遭遇住宅寒冬，所以一直希望可以找点啥创新的东西可以刺激刺激销售。
最近互联网金融又这么火。开发商的眼光们自然而然地聚焦到P2P和众筹这块来了。

房地产P2P的利率比起银行的按揭贷款一点优势都没有，地产抵押贷款又不能直接刺激住宅业务的销售，聪明的开发商们想到了从首付下手。无奈市场反响平平，比如陆金所的首付贷款产品，上次问了某个行业专家透露了下，试运营半年也只成交两笔。
P2P是搞不起来了，那么问题就来了——

房地产众筹哪家强？

纵观中国市场，目前打着众筹概念的房地产项目颇多，其中不乏一些“伪众筹”，容狐狸帮你们一一抽丝剥茧。以下探讨中国市场房地产众筹的三种模式。

• 众筹拍卖

这个模式特别的……有！创！意！
这是万科同学在苏州搞的一个项目。该项目的标的是苏州万科城的一套住房，市场价大概90万。目标金额设为54万，即该房总价的6折。
具体分三步走：

万科向客户众筹意向金（1000元起投），交了这笔钱之后呢，你就可以拥有参加众筹拍卖的权限了。当众筹的金额达到目标金额54万后，将转入下一步——

开发商以低于市价的底价（和目标金额一样为54万）进行在线拍卖。交过众筹意向金的同学们开始开始拍房子了。

拍卖结束后，成交价超过底价的部分（若以80万成交，则超过底价的部分为26万）将被当作投资收益按比例返还予缴纳意向金的客户。
整件事情很开心：万科出让利益，拍卖房子的小伙伴可以以市场价的价格买到房子，其他拍不到房子的小伙伴也可以拿到“投资”收益。

mmm...
这件事情对于万科来说嘛，仗着“众筹”二字，就有无数的媒体帮他写稿分析（你看你看连我都写了）， 营销效果 杠杠的。除此之外还能顺带 测试一下现在市场价 大概多少钱，也可以相应地调整价格策略。

• 集体定制

这个案例好玩很多！
你们可以去看一个逼格很高的网站——自由筑屋（没有移动版）。这是冯仑大叔搞的一个平台。

“冯仑？哦哦哦我知道是那个写黄书的嘛！”

“那是冯唐……”

冯仑大叔作为大名鼎鼎的万通地产老大、也是很有名的思想家。他喜欢做的事情除了搞搞地产写写书之外，也很喜欢炒概念，比如提了很多年都没有搞起来的“立体城市”，比如这个神奇的网站“自由筑屋”。

一般的住宅项目嘛，都是先开发好，然后就做销售，是产品导向而不是用户需求导向地在做项目。自由筑屋的概念呢， 是由购房者提出购房需求 ，然后找到自己亲朋好友一起团购（定制友邻），甚至可以参与住宅项目的定制（通过票选、挑刺优化等形式参与设计、户型、装修、公共空间、选择物业公司等环节），也可以通过线上线下活动与未来友邻提早熟识。按需建房之后再收钱，多贴心啊。

听上去是不是很不靠谱？

没错！所以他们Beta版本运营了一段时间之后就改版转型了……连Logo都换了开始做房地产团购+开发商众筹……（你们可以看看Logo吐吐槽）

• 众筹投资

灯灯灯登，真正意义上的众筹出现了。

平安旗下的平安好房曾经推出过一个“海外众筹”的项目，媒体曾经大炒过。它算是真正意义上的房地产众筹。

以下是它的操作机制：

其实这种模式是股权众筹的一种衍生模式——通过股权众筹成立一家合伙制企业（物业持有公司），并通过它持有房地产。和REITS的感觉是不是很像！

这个项目的投资标的物是美国南卡罗来纳州Chandler Oaks公寓等海外的房地产。收益分两份：一是租金收益（年化大概4~5%），二是出售房子时房价升值带来的涨幅（预计两年后出售，大概收益20%）。

那么问题就来了……

为什么选择海外的房地产来进行众筹？

马后炮的分析以下：

• 中国的住宅项目 租售比很低 ，租金收益不吸引
• 众筹投资主要回报靠房价升值，除了如何确定出售日期这种细节外，还要面对 房价下行的风险

然而据内部人士透露，其实真正的原因是……“哦之前我们从XXX（某房地产中介网站）挖了个老总过来，TA以前负责海外房产业务，刚好那边有资源，忽然有了这么个idea，一撮合，这事就成了。”

当然房地产众筹还可以有很多的延伸，比如可以众筹后分时度假。也可以像RCI之类的组织弄个分时度假网络。再延展开来就是Airbnb模式了。在此就不一一赘述（主要是因为懒不想写了）。

以上是国内房地产众筹的几个案例。下面稍微发散一下:

前文提到过， 房地产众筹投资是股权众筹的一种衍生模式。 通过股权众筹成立一家有限合伙企业后，其实可以代持很多权益。除了房地产外，还有很多好玩的东西可以投资。3W咖啡之类大家都知道啦。

咱也可以看看另类投资里头的SWAG（Silver, Wine, Arts, Gold）。金银大多门槛也不高，不需要轰轰烈烈地搞众筹。红酒嘛我不大懂所以也不大好评论。

在这里主要想说说Arts。艺术品的众筹其实对平台的要求会很高，你要懂得艺术圈子的那一套——怎么去发掘有才能的艺术家，怎么去推艺术衍生品（画的丝巾、公仔、地毯、拼图之类周边），怎么和拍卖行打交道——因为一般的投资者根本不懂这些。

这种模式简单地一句话概括呢，就是“众筹投资画廊”。

798的同学们，感谢我吧。

如果想了解多点众筹的基础概念，可以看看《 大家快给我钱吧！——众筹在中国的四种模式 》。

本文作者是@ 狐狸君raphael ，著有《风口上的猪：一本书看懂互联网金融》一书，欢迎关注微信号fantastic_fox。

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