关于社区经济：“去物业化”实质是助推社区O2O往线下渗透

编者按：本文作者李星（公众号：lixingo2o,微信：winddiffer），策划人，专注于家庭生活消费 O2O 研究。本文来自作者投稿，36 氪经授权转载。

有社区就有物业公司，物业公司怎么可能去 “去物业化” 呢？这是否为一个伪命题。

因时而变，否定自身是推陈出新的法门，譬如，硬盘 “去硬件化” 之后就有了云盘，杂志 “去杂志化” 就有了很多流行电子杂志，物业管理公司的 “去物业化” 的逻辑与此相通，都是为了适应潮流，提升效率。

在移动互联网时代，“去物业化” 趋势越来越明显，以往物业公司对社区全能式管理正不断被其他社会力量所分化，很多社区 O2O 绕过物业公司直接针对居民提供各种到家、上门服务。由于物业公司的 “互联网化” 程度普遍较低，经营模式（以收物业费为主），相对还比较传统。对于社区 O2O 创业者来说，能够与物业公司合作，是求之不得，笔者在本文中也试图提供物业公司转型的另一种思路。

一、  社区经济的两个不容忽视的重要特征：

早些年，瞄准社区营销的是一些向老年人推销医疗器械或保健品的地推团队，伴随电商的繁华和 O2O 模式的兴起，社区作为消费者身边 “最后一公里”，具有两大特征：

（1）、相对封闭的生态系统：社区里有居委会、物业公司、业主、商户等角色，有商超、集市、便利店、餐厅等场所，高端社区还有学校、药店、医院、会所等配套，社区几乎囊括了所有便民业态。各个社区在地域上相对分隔，管理上自成一体，使得很多社区 O2O 项目线下推广成本居高不下，难以发挥互联网经济的 “规模、连接、速度” 优势而无功折返。基于此，作者曾写过《社区 “拆墙” 之后，物业公司将如何生存？》一文详细探讨 “开放型社区” 给未来社区 O2O 线下渗透带来的转机。

（2）、居民家庭消费的 “桥头堡”：中国老百姓的消费习惯不同于西方，在面临买房、装修、买车、教育、医疗、投资等大宗家庭生活消费往往是出于集体决策，因此社区经济不是针对消费者个人的 B2C，而是针对社区家庭的 B2F 模式（Business-To-Family）；随着老百姓的家底越来越殷实，中产阶级的崛起消费升级趋势明显，而社区作为 “房地产后市场” 和家庭消费全场景的重要入口，自然成为资本市场的 “香饽饽”。

二、回顾物业公司是怎样被社区 O2O 绕过去的？

物业公司扮演的是全社区系统的守护者，负责维护治安，维修水、电、供暖等基础设施，保护环境卫生，看管公共空间，催缴物管费用，甚至还须留意登记房屋入住情况，监理装修施工，处理邻里纠纷等各种庶务，是业主身边的 “大内总管”。

物业占据明显的地利优势，然而很多社区 O2O 项目在落地中，并没有让物业公司参与进来：

（1）、房屋租赁、二手房交易大多是由业主与房产中介公司经纪人单线联系，而物业并无作为，而各大房产中介门店就在社区门口扎堆（物业有 BBS 论坛，原本可以轻松成为供需双方的撮合者）。

（2）、装修改造周期长、涉及环节多、材料多，业主没有时间全程跟进，而很多装修公司监理容易出现偷工减料项目，第三方的家装 O2O 平台等出来后被业主接受（其实物业公司派遣服务人员担任装修监理并不难）。

（3）、家政服务中的搬家、开荒、保洁、家电清洗、家居保养、保姆、搬家、开锁等业务本是社区物业服务的强项，但 58 到家等 O2O 提供上门服务，用户逐渐开始通过手机找家政服务，而不是找物业。

（4）、除了京东到家、58 到家等此类 O2O 平台外，很多垂直的 O2O 项目以单品切入社区市场，比如 e 袋洗就跨过了很多社区家门口的干洗店，成为洗衣市场巨头后，又招募社区闲置劳动力当小 e 管家，做社区共享经济。

（5）、一些社区 O2O 大力整合便利店（小卖部）提供生鲜、蔬菜在线采购配送、费用代缴、上门维修等居民日常消费服务；也有一些社区商超 O2O 与物业公司合作，但跨过物业公司也无伤大雅。

眼看这么多业务在家门口流失，物业公司是不是以后只能收快递、废品和停车费呢？遗憾的是，越来越多的社区开设安装了自提快递柜；已经有回收家电废品的 O2O 项目拿到融资了；针对社区内的洗车、P2P 租车等项目也多了起来。站在物业管理公司的角度来看，本应该很容易得到的市场正被越来越多的 O2O 项目蚕食，或者说物业管理公司在 O2O 浪潮中发挥出自身的优势。

三、  物业公司如何开启 “去物业化” 进程？

不过，在社区 O2O 的冲击下，物业公司仍然拥有得天独厚的优势：

（1）、物业公司对小区住户算是知根知底，ERP 系统里有业主的真实数据，一些经验丰富的物业服务人员对于各家各户结婚、生小孩、请保姆、装修、家电清洗、家具保养、搬家等家长里短如天气一样敏感，这表明物业公司在满足业主需求上占据先机。

（2）、业主倾向于与商家、邻居等保持陌生的 “弱关系”；而业主与物业之间却是 “强关系”，正所谓 “低头不见抬头见 “，有点抱怨、摩擦很正常，只要服务一点一滴的在改进，业主是能感触到的。

（3）、由于社区的天然壁垒让互联网 O2O 项目一时找不到北，这为物业公司转型赢得了时间。

“去物业化” 绝不意味着物业公司放弃经营物业，而是在此基础上以更开放的姿态拥抱新技术和新变化，提升物业管理效率。

社区智能安防的普及就让保安深夜巡逻被值班室监控所替代，社区登记变为门禁刷卡，就大大降低人力成本，增加了社区居民的安全感。

物业公司可在保安、保洁、设备维修、园区绿化等杂项逐步选择外包，交由专业公司打理，改变以往物业公司事无巨细，苦活脏活累活全包的状态。

虽然万科、龙湖、保利、绿地等大型房产物业可以在 APP 或微信公众号上收缴物业费了，但对于物业费难收尴尬处境并没有得到有效改善，如果物业公司与一些为社区居民提供便利零售的服务的 O2O 项目合作， 小区业主在平台上消费所产生的积分，累计可以冲抵物业费， 可以实现物业公司与 O2O 项目的共赢。

“去物业化” 其实是一个从对物的管理转移到对人的服务的过程，物业公司应从靠收物业费的单一盈利模式，转变到深挖居民家庭生活消费的无限潜力。

社区是一个巨大的长尾市场，覆盖了餐饮、生鲜、家电家具维修、租房、二手房、家政、家装、汽车、教育、婚庆、家庭娱乐、医疗保健、理财等方方面面，充满无数市场机遇；物业公司在居民的衣、食、住、行、用、文、教、乐、财等方面可以大有作为，既可以摆脱传统物业长期处于价值链下游的地位。

物业公司与 O2O 项目合作为社区家庭提供贴身的 “管家式服务”；与单纯的线上管家相比，更加可靠、更有竞争力，极大提升物业公司的附加值。

其实，“去物业化” 是 “物业 2.0 版” 另一种表述，是为了更好的回归服务的本质。

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