为什么联合办公空间WeWork的估值这么高？

联合办公空间 WeWork 几天前宣布，公司刚完成一轮由联想控股和弘毅资本领投的 4.3 亿美元的融资 ，WeWork 在本轮融资后的估值已高达 160 亿美元。到目前为止，WeWork 的融资总额已高达 14.3 亿美元。

在目前估值最高的那批非上市科技公司中，WeWork 的估值和 Snapchat 一样，比 SpaceX、Pinterest、Dropbox、Theranos、Spotify、Lyft 和 Zenefits 的估值都要高。不妨看看其它这些公司，Theranos 重新定义了血液检测的方法，SpaceX 开发的东西连 NASA 都无法做到，就不一一列举了。

过去几年，我经常听到有关 WeWork 的消息，在它的估值超过 100 亿美元之后，有关它的消息更是层出不穷。因为我自己在正规的写字楼里办公，所以就没有在 WeWork 这样联合办公空间租办公位的需求。得知 WeWork 在几天前最新一轮融资中高达 160 亿美元的估值后，我便开始好奇 WeWork 究竟有什么特别的地方能让它值这么多钱。

首先说下 WeWork 到底是干什么的。

WeWork 的运营模式是：从房东或物业经理那里租赁空置的办公楼层空间，将其装修改造后，然后转租给个人和创业公司，提供配有豪华办公桌椅、沙发、会议室、WIFI、会客室、打印室、零食和休闲设备的时髦公共办公环境，所有租赁入驻 WeWork 的会员都能享受到上面所有这些服务。这基本上就是 WeWork 在做的事情。 注意， WeWork 并不是购买这些闲置的楼层空间再装修转租，它只是租赁过来。

提供按需付费的会员服务  

几种不同的会员服务分别针对创业公司、自由职业者和经常到其他城市办公的人群而打造。在会员收费方面，WeWork 提供了三种不同的会员服务，分别是月收费 45 美元 /月的 “初级版” 会员，95 美元 /月的 “进阶版” 会员和 350 美元 /月的 “无限量版” 会员。三种会员不同之处在于可以使用办公区域的时间，并在会议室租赁以及工作信件签收等方面有所差别。人们都可以按照自己的实际需求选择购买不同的 WeWork 的会员服务。

WeWork 不仅适合个人、自由职业者和小型创业公司，很多大公司其实也在使用 WeWork 的服务，包括美国运通、Business Insider 和 Merck 等都又在 WeWork 里办公。这些大公司通常会在 WeWork 联合办公空间租用一个私密性比较强的办公空间用于办公，有的公司租的办公桌位多达 100 个。

WeWork 为何能估值 160 亿美元？

对于那些没有专门办公室的自由职业者以及不想自己单独在一个写字楼了租房办公的公司，付费在 WeWork 办公空间里办公将是一个非常不错的选择，而且你还有机会在里面遇到和认识各种牛人和有趣的人。

然而出乎意料的是，WeWork 的估值其实是按照科技公司的标准去估值的，而不是按照一家房地产公司的标准去估值。Boston Properties 是美国最大的办公地产上市公司，目前拥有 4700 万平方英尺的办公空间，公司目前的市值为 180 亿美元。Boston Properties 拥有的办公空间面积约为 WeWork 今年年 初所租赁的办公区的 10 倍，而且 Boston Properties 旗下的办公空间都是自己拥有的地产，而 WeWork 都是租赁的，但它 180 亿美元的市值仅比 WeWork 160 亿美元的估值高一点点。

在营收差不多的情况下，科技公司的估值要比其他行业公司的估值要高，因为科技产品可以规模化扩张，更容易追踪与衡量，同时也更容易获得盈利。一家公司的估值主要是由两个因素决定的：公司目前能赚多少钱（营收）和公司未来可能赚多少钱（市盈率倍数）。那些所在市场比较小的传统公司或是无法规模化扩张的产品的市盈率倍数都比较低（通常是目前营收的 2-3 倍），相比而言，科技公司的市盈率倍数更高（很多时候回事公司目前营收的 20-30 倍），因为大部分人认为科技公司能够在某一时刻起能快速发力并开始赚大把的钱。

比如，在 Instagram 实现营收之前，Facebook 便舍得花了 10 亿美元将其收购，因为当时 Instagram 的用户粘性极高，Facebook 未来可以利用这一点在未来利用广告盈利（Facebook 目前已经在这么做了）。也是因为如此，有些人会认为一些公司的估值已经失控或是存在互联网泡沫。

在 WeWork 在 2015年 以 100 亿美元的估值融资 4 亿美元时，WeWork 的营收市盈率倍数是 66.7 倍，而当时 Airbnb 和 Dropbox 的市盈率倍数则为 25 倍左右。

先抛开估值不说，WeWork 成功发现了开辟了一个新的联合办公空间的巨大市场，而这个市场是恰恰是 Boston Properties 这样的传统大公司所忽视的。WeWork 的开创的会员模式和增值服务模式能够帮自己从客户那里获取很多价值，然而如果它所租用的办公场所的房东业务打算他们自己创办联合办公空间，这时 WeWork 该怎么办？WeWork 可能就需要寻找一个新的商业模式了。

这正是 WeLive 出现的原因。WeLive 是 WeWork 尝试推出的为初创公司推出的结合办公空间和生活住宿的打包式合租服务，目前这项服务还在试点中。根据一份面向投资人的演示文档，WeLive 预计在 2018 年达到 3.4 万会员，覆盖 69 个地点，每名成员可带来 2088 美元的月营收，总营收则达到 6.36 亿美元，将占到 WeWrok 总营收的 22%。这是一个很大的赌注。如果 WeWork 真的能变革年轻人联合居住的方式的话，它将能从中获得巨大的成功。

WeWork 的全球市场扩张情况

值得注意的是，WeWork 最新一轮融资的投资方联想控股和弘毅资本是两家中国的投资机构。据悉，WeWork 将利用这轮融资快速扩张亚洲市场。据官网信息显示，WeWork 将 “很快” 登陆中国大陆、中国香港、印度和韩国。

目前，WeWork 在以色列、英国、加拿大、荷兰、德国和墨西哥都设有办事处，不久后也会将服务扩至印度、韩国、中国、香港等国家和地区。

据预测，到 2020年，有 40%的劳动力都将是自由职业者，同时加上在上面几个新市场的扩张，WeWork 在未来几年可能还会处于比较有利的位置的。

中国的 WeWork 学徒也在创业潮中抢抓办公短租的机会，36 氪氪空间、科技寺、梦想加、无界空间等等，一众联合办公空间在北上广一线城市落地开花。这一阵列也不乏国内的地产大佬，2014年SOHO 中国推出 SOHO 3Q；2015年 从万科离职的毛大庆打造了优客工场，另外还有 DayDayUp 的职场社交式打法。去年2015年，在 “双创”“四众” 的口号下，加入众创空间行业的玩家越来越多。在本土学徒们纷纷摩拳擦掌的时候，作为外来者的 WeWork 进入中国无疑会对整个办公短租市场起到不小的影响。

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