久驿新空间通过资本运作收购运营的公寓物业，租售并举是公寓运营的2.0模式？

城市白领对居住的要求越来越高，在国内催生了一批公寓运营公司，包括集中运营的优家、魔方，以及分散运营的自如等。

但是行业面临的一个问题是，无论是集中管理还是分散管理，行业的利润率都不高。一二线城市集中的便宜物业早已经被如家等连锁酒店拿光，而分散的房源竞争激烈，最终也会把毛利压到很低的水平。

久驿新空间的创始人王建翔表示，对比美国相对成熟的模式，长租公寓一般都会持有运营物业，其 50%的利润来自运营，另外 50%则来自资产增值。因此久驿新空间也希望持有物业，但是有两个问题需要解决：第一是资金效率问题，第二是如果中国的房市不景气，物业不升值怎么办？

久驿新空间为此设计了一套交易结构，将券商和担保公司引入整个系统，首先由券商发行固定收益约为 8%的资产管理计划，获得的资金用于向开发商收购物业，而资金认购者获得的保障是开发商回购承诺，以及担保公司的担保。

由于是对物业整体收购，久驿新空间从开发商处可以获得 7 折左右的折扣。对于开发商来说，其销售成本本来就在 15%以上，如果将物业进行抵押融资，融资成本一般也在 10%以上，还要承担一些其他税费，而且目前房屋销售并不顺利，开发商都有去库存的强烈意愿，因此以 7 折的价格迅速回笼资金，对开发商来说并不亏。

久驿新空间的核心能力在于资产的运营能力和资金的运营能力。久驿新空间通过对物业装修改造进行整体运营，在物业中加入公共空间、社区金融等功能。其运营利润用以偿付资金认购者的收益（一般情况下运营收益在 4%左右，不足的部分由开发商补足，这是开发商获得资金需要额外支付的成本）。

久驿新空间的利润主要来自房屋出售和其带来的现金流运营。如果以市场价出售物业，久驿新空间首先可以获得 30%的差价部分，而且在资管计划存续期内（一般是 2-3年），资金 100%沉淀在久驿新空间的账面上，对沉淀资金的管理也会产生不小的收益。

王建翔算了一笔帐，假设一个价值 1 亿的物业，久驿新空间以 7000 万的价格收购，最理想的情况下，物业很快都原价得以出售，回收资金 1 亿，3年 内每年理财收入 10%，扣掉需要支付资管计划 4%的利息，还盈利 1800 万（1 亿*（10%-4%）*3），到期后偿还投资者 7000 万，最终盈利 4800 万（1 亿 +1800 万-7000 万）。

开发商担心的是久驿新空间无法卖出物业，最终需要其进行赎回。王健翔表示，久驿新空间有房产众筹销售的经验，而且由于有现金流运营带来的收益，整体的利润空间比较大，如果房产销售遇到困难，他们会对购房者进行补贴（例如给予房贷利息的折扣），增加房产的吸引力。

 除公寓运营业务外，久驿新空间也从事一些房产相关的金融服务，例如写字楼房租的 ABS 服务，久驿新空间在资金端主要对接城商行，为其在一线城市获取优质的贷款资产，同时为银行提供 Saas 服务，时时监控借款公司的现金流，将过去的静态监管变成动态监管。

目前久驿新空间已完成对南京某楼盘收购，近期将陆续完成杭州、北京以及上海的布局。久驿新空间的前身是 91 投房，以房产众筹为主要业务，大家可以参考我们之前的报道。

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