2016年第三季度中国商业地产指数报告：高速增长到稳健前行，地产也要跟上消费升级

编者按：本文来自微信公众号“RET睿意德”（ID:retweixin），36氪经授权发布。

2016年第三季度，中国商业地产指数（CCI）118.5，上升2.4点，环比上涨2.1%，同比上涨1.2%，整体平稳上升。从本季度各二级指数表现来看，宏观经济指数平稳增长，商用土地指数有所回升，写字楼物业指数热度逐步回暖，商用物业指数略微下降。

2016年第三季度，整个中国房地产市场可谓“几家欢乐几家愁”：在宏观层面上，住宅市场持续高热，热钱流入，刚需爆发，价格急涨，百城价格累计上涨6.78%，涨幅进一步扩大，直至引发调控政策收紧。而商业地产却在这一高热浪潮中显得不温不火，“去库存”基调贯穿始终，但与此同时也是暗流涌动，一线城市优势扩大的同时，二线城市呈现出分化局面，三四线城市则在结构优化的过程中探索出路。

在微观层面上，市场分化则表现得更为严重，各品牌房企收购、举牌事件频发，企业竞争格局加速演化。在业态演进上，借助结构性改革的推进，服务业正在新的增长极，收入提升引发的消费升级需求，一方面使大量依托原有商业生态建立的商业项目迅速被淘汰，另一方面也使新的业态不断涌现。“新消费”、“新零售”的冲击已经不可忽视。

据RET睿意德调查统计结果显示，在土地成交方面，今年第三季度商用土地指数较今年上半年有所回升，环比上涨15%，不过仍低于去年同期，二线城市仍是土地成交主力，但已开始分化；在商业项目方面，第三季度商用物业指数环比下跌0.3%，同比下跌0.5%，投资总体较去年同期持平，新增供应仍然集中于华东、华南等经济较发达地区；写字楼物业指数环比上涨0.1%，较去年同期略有上升，逐步回归稳定，深圳、成都以及部分华东二线城市的新增供应增长较快；与此同时，第三季度中国零售商信心指数环比上涨2.6%，同比下降1.2%，自2014年四季度达到峰值后，到目前仍未恢复，但今年已呈现震荡上升趋势。

整体而言，中国商业地产正处在一个由高速成长到稳健前行的“变奏”时期，未来分化将进一步显现。

概述

2016年第三季度，中国商业地产指数（CCI）118.5，上升2.4点，环比上涨2.1%，同比上涨1.2%，整体平稳上升。

从本季度各二级指数表现来看，宏观经济指数平稳增长，商用土地指数有所回升，写字楼物业指数热度逐步回暖，商用物业指数略微下降。

中国宏观经济指数

宏观经济平稳增长

2016年第三季度，中国宏观经济指数140.7，上升6.5点，环比上涨4.9%，同比上涨3.6%，宏观经济平稳增长。

前三季度，我国国内生产总值（GDP）实现53.0万亿元，同比增长6.7%，经济运行总体平稳，结构调整呈现积极变化。各季度同比增速均为6.7%，其中第三季度GDP环比增长1.8%。

分产业来看，在当前经济整体放缓的背景下，第三产业正在持续成为推动经济增长的主导性力量。在适度扩大总需求和供给侧结构性改革政策措施、引导良好发展预期的综合作用下，前三季度国民经济运行总体平稳、好于预期。

增速放缓的背后，我们更应该看到中间结构性的变化，来自收入提升的消费升级需求，已深入地改变了商业地产的生态，一方面是大量原有商业生态建立的购物中心迅速被淘汰，另一方面满足消费升级的项目和品牌在有限的经济增速中扩大占比，进一步挤压原有业态和项目的生存空间。

中国商用土地指数

商用土地市场成交保持高位

• 中国商用土地指数较今年上半年有所回升

2016年第三季度，中国商用土地指数（CLI）为99.3，上升13.2点，环比上涨15%；第三季度指数较今年上半年有所回升，不过仍低于去年同期。

主要原因在于，今年“去库存”基调贯穿始终，相较去年同期而言，我国各类城市土地供应面积均有不同程度的缩减。今年前三季度，我国房地产用地供应7.10万公顷，同比减少7.8%。其中商办用地供应2.32万公顷，同比减少6.6%。住宅用地供应4.79万公顷，减少8.4%。其中值得注意的是，三四线城市土地供应同比骤降63%，成交量也持续走低，由此表明三四线城市已在土地供应端着力，大幅降低供地指标，已达到去库存目的；而一线城市受制于城市规模逼近上限，预计未来土地供应量将持续走低。



• 二线城市仍是土地成交主力

相比较而言，二线城市仍是土地成交主力，全国土地成交量前十的城市全部来自二线城市，郑州、武汉、成都、济南、天津位列前五名。而今年前三季度诞生的246宗“地王”主要也都集中于二线城市及部分一线城市，合肥、南京、和杭州土地市场异常火热，地王数量都在20宗以上。根据睿意德商业地产研究中心监测发现，地王平均溢价率超过100%，其中合肥尤为明显，溢价率超过200%；反观沈阳、重庆、西安等城市，由于楼市高库存风险，企业拿地态度普遍谨慎，基本为底价成交。

由此表明，二线城市未来受限于各城市宏观经济走势、居民收入、楼市供求现状等因素，预计其土地市场将继续分化。热点城市土地市场会持续高温，而房产商的投资方向也将聚焦此类城市；一线城市土地供给难以大幅增加，直接导致新盘供应减少，土地价格很难下降；相对而言，三、四线城市预计未来土地成交及价格将持续走低。

中国商用物业指数

商业市场新开业项目激增

2016年第三季度，中国商用物业指数（CRI）为109.6，环比下跌0.3%，同比下跌0.5%。第三季度商业营业用房投资占比达15.5%，较去年同期持平。

本季度全国新增零售面积约在170万平方米，前三季度累计供应量较去年同期减少约17%。新增购物中心多位于新兴商圈或社区商业中心，一线城市中不少此类项目的开业率达到90%以上，新兴商圈逐渐成熟。全国市场平均空置率较上季略有下降0.1%。

据睿意德商业地产研究中心统计，今年三季度共开业141个项目，尤其是9月以及“十一”前，商业项目集中开业；从五大区域分布看，新增供应仍然集中于华东、华南等经济较发达地区，其中华东区51个，华南区23个、华中区21个。

以城市能级来分：一线城市由于市场逐步饱和，土地成本高企，开发商进入门槛高，导致新增商业供应量有限，基本上分布于郊区；今年新开业项目，非省会城市已占绝对主导地位，如广东的佛山、东莞、江浙的宁波、青岛、苏州等，此类城市GDP增长较强，人均收入水平较高，商业进入全面开发期，供应量充足，品牌资源也相对丰富，后市发展较为看好。预计未来有更多开发商选择进入经济能力较强的非省会城市，挖掘市场机会。



从项目体量看：5~10万㎡的大中型商业项目是市场主流，10万以上的超大型购物中心占比较低，可以看出，大体量商业项目开发越来越理性。伴随购物中心的发展，业态也不断丰富，新型业态不断涌现，如佛山佳盛购物中心广场开设室内马术培训基地、卡丁车俱乐部，长沙梅溪步步高新天地的飞行体验馆旗舰店、屋顶天空农场、立体汽车展馆。跨境电商体验中心、海洋馆、剧场、集合店等业态也频频出现在购物中心里。另外，国际快时尚品牌的选址开始下沉到非省会城市，如浙江台州、江苏镇江，广东湛江、四川资阳等地。

今年第四季度即将开业的上海南翔太茂、周浦绿地缤纷城，重庆爱琴海购物公园、西城天街，成都青羊万达广场、双流万达广场、新城吾悦广场，西安鑫苑大都汇、益田假日世界、长沙运达中央广场国际名品购物中心、华创国际广场等项目均值得关注。

未来，由于一线城市中心城区土地供应量有限，且寸土寸金，新入市项目更多将在城市远郊及新兴商圈出现，且以小体量项目为主；而三四线城市，由于人口数量相对较少，经济能力相对偏弱，更多是因地制宜选择小型商业项目，更适合所辐射范围消费力。省会城市郊区以及非省会城市，因为地价便宜，有一定旅游文化资源，更容易产生大体量商业项目，如南昌万达文化旅游城等。



中国写字楼物业指数

写字楼市场稳定

2016年第三季度，中国写字楼物业指数（COI）110.8上升0.1点，环比上涨0.1%。第三季度办公楼投资占比为6.2%，较去年同期略有上升，写字楼市场逐步回归稳定。

第三季度，全国写字楼市场新增供应环比上升6.5%至183万平方米，深圳、成都以及部分华东二线城市的新增供应增长较快，并带动吸纳量的同步上涨。三季度全国写字楼吸纳量逾120万平方米，环比增涨36%。从整体空置率情况来看，一线城市明显好于二线城市，重庆，沈阳，成都及天津仍面临巨大的去库存压力。







中国零售商信心指数

2016年第三季度，中国零售商信心指数（RCI）133.9，上升3.4点，环比上涨2.6%，同比下降1.2%。零售商信心自2014年四季度达到峰值后，到目前仍未恢复，但整体而言，今年已呈现震荡上升趋势。

一方面得益于我国消费品市场总体运行平稳，增速有所加快。第三季度，社会消费品零售总额突破8.2万亿元，同比名义增长10.5%，扣除价格因素后，实际增长9.9%，创年内新高。另一方面，居民消费消费对经济增长的贡献率不断提高，消费继续领跑我国经济增长。前三季度，消费支出对经济增长的贡献率为71.0%，同比增长13.3%。

根据国家统计局数据，传统零售业态整体增速回升，今年前三季度，超市、百货以及各类专业店等销售额同比增长7%，增速比上年同期提高2%。其中，限额以上单位中的专业店和专卖店增速分别比上年同期提高3.9%和3.1%，超市和百货店增速分别同比回落0.2和2.1个百分点。

睿意德商业地产研究中心统计发现，今年前三季度，各大国际快时尚品牌，如优衣库、ZARA、H&M等，在华有集体放缓的趋势。究其原因，一方面归结于目前整体零售市场大环境疲软，在各快时尚品牌相继公布的财报中，除了ZARA继续保持增长势头外，包括优衣库、H&M、MUJI等品牌均表现出了增长乏力。其中优衣库今年上半年净利润同比大幅下跌16.9％，尤其是大中华地区，下滑更甚于日本。另一方面，我国一二线城市的快时尚市场已经趋于饱和。我们认为，快时尚品牌集体放缓开店，是对中国未来零售环境继续低迷的一个预判。而在这些国际品牌选择放缓开店速度的同时，却加快了对线上网店的投入，优衣库、Zara、GAP、C&A、Forever21、MANGO等品牌先后在天猫和京东开店。此外，快时尚品牌还尝试多品牌战略，以满足中国消费者日益差异化、细分化的购买需求。如Zara旗下Zara\n \nHome家居和Oysho女士内衣品牌，首个运动系列Gymwear的正式上市、H&M进军婚纱市场、优衣库姐妹品牌GU等。总而来看，对于知名度已经足够高、并且有着成熟线上网店的快时尚品牌而言，放缓开店速度不会产生太大影响，相反却能让集团规避激进开店可能带来的风险。

大卖场、超市及便利店在经历了第一季度0.5%的轻微下跌之后，迎来了略有回升的第二季度，销售额较去年同期上升1.4%。主要归功于三，四线城市的突出表现，销售增长率分别达到2.0%和3.9%。

餐饮行业今年前三季度总收入25614亿元，同比增长11.0%，增速高于社会零售消费品总额；2015年下半年，一线城市餐饮增速较快，北上广深半年时间激增5万+家。而今年前三季度，北京新增不足5000家，上海新增18000家，广州新增28000家，深圳新增23000家。从增长趋势分析，北京和上海已到瓶颈，未来市场机会在广州、深圳等华南城市。

整体而言，餐饮呈现两级市场，高端餐饮依旧疲软，而小众化需求旺盛。因此，未来餐饮将开启“主题特色化、精致化”时代，逐渐由“价格”敏感型转向“生活方式”体验型；此外，餐饮行业与互联网结合越来越普遍，单品类外卖、垂直细分外卖、餐饮企业服务三个细分领域受资本青睐，外卖O2O得以快速发展。15年餐饮O2O市场规模为1615.5亿元，占餐饮行业总体的比重为5.0%，同比增长45%；今年前三季度，市场规模已达到1537亿元；预计2018年餐饮O2O市场将达到2897.9亿元。

相信，随着“十三五”经济和社会发展目标的逐步实现，人们的消费与投资需求将进一步释放，中国商业地产的未来发展前景仍然可期。