深度思考：众筹炒房的根源其实是政策导向

近期，深圳、上海等城市房价一路飙涨，有部份市民甚至出现深夜排队抢房的奇葩景象，背后的原因是我国楼市的供需关系出现变化？显然不是。有媒体指出，在这轮“楼市”高温中，其实不过是众筹炒房引起的坏现象。话虽至此，但实真如此？

众筹炒房，指的是几位朋友通过“众筹”的方式筹集购房的首付，并备好三个月左右的月供资金，然后签定协议，以其中一位朋友的名义购买房产，约定房价在上涨到某个点的时候抛出，最后按协议的出资比例获得分成。在众筹炒房的平台中，门槛最低仅为千元，

当然，还有更恶劣的方式，那就是通过众筹的方式进行“包楼”，即包下整个楼盘，慢慢买。这种众筹炒房的门槛相对较高，大部分要求百万起投。

然而，如果把这一轮房价高涨的缘由推给众筹炒房，显然说不过去，因为从数据来看，我国一二线城市房价一直上涨，众筹炒房其实是在大城市房价高涨背景下产生的投资行为。这是必须理清的因果关系， 根源不在于是否有众筹炒房，而是高涨不见顶的房价本身存在投资空间。

有意思的是，几乎与众筹炒房同时出现在公众面前的“首付贷”，却惨遭监管部门的清理打击。据新华社报道，3月12日，央行“掌门人”周小川带领三位副行长在十二届全国人大四次会议记者会上明确指出，买房人的首付不能是借的。

为什麽要在这里提到“首付贷”？因为它其实和众筹炒房产生的根源是一样的，都是在低利率、宽信贷的条件下产生不可避免的投资行为。首付贷本质就是P2P理财产品的一种变种，众筹炒房也是利用最新的“众筹”形式。

看到这里，估计有好事者便言“互联网金融”是罪恶之源。

并非如此。从整体环境来说，我国楼市情况较为复杂，除了表面的因素，还有更深层次的政策因素。有业内人士表示， 目前我国楼市的最大问题就是去库存化，特别是三四线城市的高库存 ，不仅让当地的房地产商喊苦，银行更是焦头烂额。

于是，我们可以看到，相关监管部门放出各种宽信贷的政策，名义上是扶持互联网金融的发展，但仅互联网金融的体量来说，宽信贷产生的更大效用其实是到了楼市这里。决策层欲通过拉高一二线房价，迫使购房者回到三四线城市消化高库存。

可是，在缺乏相关监管政策的前提下，宽信贷却成为楼市投机者的狂欢。有一个很简单的例子，一群人利用众筹投资100万，按3成首付，可购买总价330万的房子，一年后上涨15%，就赚330万的15%，即使扣除银行相关费用，也远远超过其他普通投资行为。

所以，在这种政策下， 国内一二线城市的房价不涨才奇怪，不会出现首付贷、众筹炒房更奇怪。也正印证了一句老话，“是药三分毒。”众筹炒房便是这药的副作用。

归根到底，众筹炒房是上层政策导向产生的衍生品。但与首付贷又不同，我国法律有规定购房首付不能使用贷款资金，众筹炒房却是法律空白，笔者认为这是接下来监管层需要解决的事。

谈到众筹炒房的影响，有专家把目前的楼市与当年的日本房地产泡沫相比较。1986年到1990年，日本全国商用土地的平均价格累计涨幅高达67.4%，其中东京、大阪、名古屋三大城市圈平均地价涨幅达到1.2倍。到1989年底，日本全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍，是全球股市市值的2倍以上。

对比之下， 我国楼市远没有达到当年日本房地产的级别，泡沫一说，站不住脚根。 因为自始至终，决策层对我国楼市的控制依在，而“降首付和宽信贷”政策，其实是决策层在解决楼市问题的一种试错行为，仍留有后手。

再者，从首付贷和众筹炒房的不同待遇来看，决策层并不希望完全扼杀这种投资行为。首付贷不可取，是因为容易引发更严重的危机，众筹炒房允许存在，则是因为法律很难界定，熟人炒房一直都有存在，只是换了一个“众筹”的形式。而且，众筹炒房也在一定程度上逼迫购房者回到三四线城市消化库存，其结果是决策层乐于见到的。

当然，此话并非鼓吹众筹炒房，也非是为恶劣的众筹炒房洗白。而是站在不同的角度来看问题，就比如有房者希望房价继续涨，未购房者则希望房价赶快跌。

从历往的监管方式来看，下一步监管层很可能采取软硬兼施的办法， 一方面对利用宽信贷进行投机行为，进行高调的严厉打击，另一方面，会对众筹炒房进行“画圈圈”，以硬性规定的标准，把众筹炒房带来的风险控制在一定程度以下，特别是杠杆，如何在降首付和控制炒房中保持平衡。 但不管如何，风险是无法消除的。

有趣的是，在众筹炒房最猛烈的深圳，房价几乎达到令人窒息之时，国内地产“老大”万科却以新发行股份方式，购买深圳地铁集团持有目标公司全部或部分股权，初步预计交易规模在400亿至600亿之间。

要知道深圳地铁集团是深圳市属大型国有独资企业，属地方国资委企业，却仍把深圳最具投资价值地铁沿线给万科，你说这是看好深圳地价继续涨，还是到了临界点？耐人寻味，总之，深圳是全国一二线城市房价的风向标。

同时，笔者也需提醒一声，众筹炒房本是“换汤不换药”，但今时的房价与彼时不同，今时的决策层需求也与那时不同，适可而止便好，权作是小玩小闹的理财投资，不然一旦投入过大，很容易赔了夫人又折兵。

末了，以上说的也可能都是错的。