潘石屹转型无力，SOHO中国能否再创辉煌？

[ 亿欧导读 ]  自SOHO中国宣布从“开发销售”向“开发持有”物业转型以来，截至当前，公司已经拥有北京和上海繁华地段的170万平方米的办公物业。SOHO中国表示，这些物业已经成为公司最核心的资产部分。

3月8日，SOHO中国有限公司发布2015年全年业绩报告。

2015年，SOHO中国实现营业额约人民币9.95亿元，毛利润约人民币7.34亿元，毛利润率约74%；租金收入约人民币10.52亿元，同比上涨约148%；净利润约人民币5.38 亿元；现金及银行存款共计约人民币90.12亿元，净负债率约24%。2015年，SOHO 中国新出租了 28.78 万平方米物业，完成了预期目标的 128%。其中，望京 SOHO 换签合同的租金平均比原合同上涨了 25.1%，SOHO 世纪广场的租金上涨了 24.7%。

自2012年8月SOHO中国宣布从“开发销售”向“开发持有”物业转型以来，截至当前，公司已经拥有北京和上海繁华地段的170万平方米的办公物业。SOHO中国表示，这些物业已经成为公司最核心的资产部分。

但是不得不提的是，转型以来，SOHO中国的核心财务指标连年下滑。2015年，SOHO中国实现营业额约人民币9.95亿元，较2014年的60.98亿元下降约人民币51.03亿元，下降幅度达到84%。而2013年，SOHO中国营收总额为146.1亿元。

很多读者不清楚SOHO中国转型的来龙去脉，我们追溯一下2012年SOHO转型的起因。

1）SOHO中国的散售模式难以为继。

SOHO中国自开发第一个项目开始就一直采取散售模式。采取散售模式最突出的弊端就是房产的所有者、经营者、管理者分离，利益诉求不统一，难以形成品牌和市场合力。在散售模式下，作为开发商的SOHO中国赚取了高额收益，进而导致房产所有者难以获得预期收益；在高房租压力下，经营者也难以获得预期经营收益。

2）SOHO中国的市场布局和产品结构单一。

SOHO中国的市场布局集中在北京和上海的核心地区开发SOHO商住房。其目标客群以投资投机性需求客户为主，而这类客户因为市场环境的变化早已寥寥无几。

3）中国商业租售市场的此消彼长。

当散售模式遇到“天花板”且难以突破时，当时的京沪租赁市场却表现强劲。如果经济基本面依然不乐观，企业投资信心将会进一步走低。表现在办公物业市场上，销售增速将会放缓，而租赁市场将会进一步走强。

2012年8月16日，SOHO中国召开发布会宣布，SOHO中国将告别散售模式，全部持有开发项目。

SOHO3Q 项目是SOHO 中国转型的核心，其发展一直备受瞩目。 3Q的核心业务模式，一是简化了中间环节，销售、支付均由线下转线上；其二，在楼盘的空间布局、设施方面，更加适应互联网化的工作方式。

在过去的2015年里，11 个 3Q 中心陆续在北京和上海落成，1 万多个座位已经投入使用。 更加灵活的租赁方式与服务让 SOHO3Q 吸引了大量的互联网公司入驻，潘石屹表示，下一步，SOHO中国将聚焦在建立和完善 SOHO3Q 会员体系上，邀请更多人成为 SOHO3Q 会员，让用户可以享受更灵活的服务。

不过， SOHO3Q业务的开展却不是很顺利，其高昂的租金价格被业内所诟病。SOHO3Q是按工位或独立办公室的单周计费：办公桌 600元/人/周；独立办公室 700元/人/周。工位的大部分租户是大公司，而非中小型公司及个人创业者，毕竟如此之贵的工位，创业初期的团队是难以负担的。此外，由于SOHO自持物业多集中在北京与上海，房源数量有限，难以大规模拓展市场。

为了促进旗下共享空间产品3Q的出租，SOHO中国启动了独特的众包模式来解决销售问题，赶集快租、优办、远行地产等首批8家企业加入3Q联盟。此外，SOHO中国开始寻求与持有较多物业的大房企展开合作寻求突围，欲借此拓展项目来源。

内有对手并驾齐驱，外有巨头跃跃欲试

共享经济的兴起，加上中国提出“大众创业，万众创新”、“互联网+”等相关政策，国内已经出现大量的众创空间，不管是资本支持还是团队运营，对SOHO3Q来说都是不小的威胁。

除此之外，国外的巨头对中国市场也是虎视眈眈。成立于2010年的美国众创空间Wework在3月10日完成4.3亿美金新一轮融资。如今，Wework拥有65处办公场所，业务覆盖美国、欧洲和以色列，拥有5万名会员。从Wework官网可见，即将开通的城市包括：墨西哥、印度、首尔、中国、悉尼、香港6个国家和地区。可见，Wework进军中国市场只是时间的问题，这对包括SOHO3Q在内的国内众创空间将会是一个很大的冲击。

面对巨头并不是完全没有出路，若3Q能够有一个准确的定位，给创业者带来其需要的服务与支持，推动其发展，照样可以在市场上分得一杯羹。

“既然能赚钱就卖一点吧！”潘石屹说。

在SOHO中国业绩发布会上，潘石屹还表示，鉴于目前北京、上海房价上涨非常快，公司决定把一些比较成熟的、出租情况非常理想的非核心资产在3月底进行销售。转型三年后潘石屹重启物业销售，或许SOHO中国将再次踏上转型之路。

SOHO转型是否成功不能听信一家之言，但是，如今北京、上海的市场非常热，SOHO此时出售一些非核心物业对于其发展来说也是一个很好的契机。

本文作者何浩成，亿欧网专栏作者；微信：g1279644479（添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注）；转载请注明作者姓名和“来源：亿欧网”；文章内容系作者个人观点，不代表亿欧网对观点赞同或支持。