“地产+互联网”转型，有啥巧劲儿可循？

当下，越来越多的传统行业面临进行深入互联网化的过程，催生了所谓的“互联网+”。地产行业，作为国民经济发展的重要支柱，其转型升级的愿望十分的迫切。

一方面，是因为地产行业在国民经济有着重要作用，特别是整个上下游产业占GDP比例的高企；另一方面，多年来过热发展 的地产行业造成大量房产库存，给整个产业提出了一个消化库存产品的巨大难题。

所谓“屋漏偏逢连夜雨 ，船迟又遇打头风”，正当产业本身发展面临困境之时，又杀出了互联网这个程咬金来捣乱。互联网对传统商业解构和重组的过程，让商业地产不得不从曾经的存量产品一次性销售转向产品的深度运营，让商业地产正从产品导向模式进入运营导向模式。

而在探索运营模式的过程中，“双创”浪潮的到来，让急不可耐的商业地产从业者仿佛看到了救命稻草。于是，各种借助双创概念而生的创意产业园、孵化器、联合办公空间等应运而生，都在不断尝试着可能真正拯救商业地产行业的一剂剂“良药”，苦中有乐。

然而，互联网能真正为商业地产带来些什么？以对当下互联网发展局面的基本认知及发展趋势的浅薄观察，道哥认为当下的互联网对于商业地产的转型升级至关重要，不仅仅是利用所谓的互联网元素、互联网思维、互联网概念，更多时候是一个系统化的，从宏观战略、中观路径最终到微观执行细节的全方位影响和渗透。

“ 互联网 + 地产 ” 的基本逻辑

“互联网+地产”的基本逻辑无非就是在剔除绝对过剩供给因素外，在不做结构性调整的情况下，将因受到互联网冲击而失去线下实体商铺需求的业务进行升级体验，用服务代替销售，转商铺销售铺为服务体验铺，从而实现升级以及存量市场的更新换代。

另一方面，开放地吸收完全由互联网线上而生的互联网品牌，用其拓展线下业务以获取线下业务增量市场。如将“韩都衣舍”等完全的电商品牌、“黄太吉”等互联网餐饮品牌吸引到线下开展各项业务，盘活线下商业地产。

总结而言，一方面将互联网拿走的部分升级为承接互联网线上业务的线下落地，另一方面又将在互联网线上产生的增量品牌和业务拉到线下来，实现地产承载业务的增量注入，最终实现互联网手段方法以及优秀成果的善用。

按照这样的基本逻辑，除增量互联网商业品牌的线下增量注入外，创业孵化器、联合办公空间等的伴随互联网“双创”大潮而生的新事物，也需要一个载体和平台去实现更大的价值，这也为商业地产的转型提供了一条路径清晰的发展道路。

善用杠杆享尽市场红利

各种创业孵化器和联合办公空间，无论从商业地产本身的功能定位，还是从互联网对于商业地产发展的贡献层面，都是商业地产转型升级过程中必经的一条发展路径。

然而，按照目前商业地产，特别是商铺和CBD写字楼的租售价格比及投入产出回报比例参数，即使将存量的商业地产改造成为创业孵化器和联合办公空间，也无法改变整体成本高企不下的基本事实。

这也意味着，虽然概念和大势都将发展的突破口指向了创业孵化器及联合各办公空间这样的“新生”事物，但是行业存在的现实状况又困扰着这个行业，无法真正放下现实的“价格”优势，洒脱投入其中，特别是拥有众多行业资源的巨头，更是难以做到。

商业地产转型的核心困境在于，存量产品的过量供应以及之前的价格泡沫，使得当下存量产品的市场价格无法降低，也导致了市场刚性需虽然存在，却因为高企的存量“硬”成本而无法真正投入到市场中。

因此，地产行业的当务之急是解决“硬”成本的去泡沫化，让商业地产成本价格之上的利润空间和价格回归到理性区间，同时投入到互联网增量市场需求之中。

因此，要真正解决商业地产投入到互联网新生商业模式的实体线下落地问题，必须打破困扰其中的成本高企问题，而唯一的解决方法或许就是通过杠杆的方式。

立体使用综合手段降成本

1. 集约化的运作方式

在技巧上，改变地产使用的方法，将按每平方定价的模式改为集约化的整体承包定价。整体承包定价通常比最小单元定价的总价要便宜很多，本质上这样做虽然降低了地产的租金价格但承租方也因成本的大幅度降低，有积极性进行承接运营。

2. 借助政策红利进行冷启动

在操作中，2015年多数冒出来的所谓创业孵化器，更多时候是因为国家对于创业孵化器（众创空间）的扶持补贴政策而来，利用所谓的政策红利。虽然多数创业孵化器都是昙花一现，但也有不少孵化器借助政府扶持资金的力量，在经历了摸索期后，走上了真正的正轨。

3. 借力综合杠杆，去除市场化、小操作技巧上的创新和政策红利的借力

真正要解决问题，必须综合运用更加健康的市场化手段，各种综合杠杆的使用是必须的。

（ 1 ）资本杠杆

在资本实力足够雄厚的前提下，可以通过规模化的采购或者租赁，在全国布局地产物业，从而形成租赁采购过程中的规模效应。再通过全国连锁联合办公或创业孵化器的方式招募会员，适当放大一定量的用户规模杠杆，综合运用全国范围的连锁资源，最终减低运营成本。

比如，创立一个全国的联合办公品牌，通过足够的资本助力，在主要城市的核心区域拿到相应的办公卡位，5个城市共计10000个办公卡位，则意味着可以通过开放20000个会员资格的方式进行全国连锁经营。这样一方面降低了联合办公空间的硬成本，另一方面又最大限度地提高资源利用效率，进一步提升了运营效率。

（ 2 ）品牌杠杆

虽然，未必需要如此规模大的资本实力同时展开多城市布点，但是可以运营一个城市的样板空间（创业孵化器或者众创空间）打造自主品牌，通过最小化实验确立运营能力品牌，使得自身可以运营更大量物理空间的能力得到社会认可，最终确立以运营能力为核心的品牌价值。

品牌价值的确立，有助于形成媒体杠杆效应，拥有地产资源的地产商、政府物业、闲置物业主等可通过品牌认知主动将自有的物业交由其运作。一方面有助于提高资源的吸聚效率，另一方面也容易将品牌价值变现，变成真正意义上的免费或远低于市场价的物业资源，则进行商业地产创新模式运营所需的规模化、标准化的物业资源就可以解决。

稍纵即逝的市场机会

享尽市场红利的前提，一方面是能够发现这种红利，如双创浪潮下政府对于创业孵化器（众创空间）的扶持政策，另一方面是能在短时间内把握机会。

以创业孵化器（众创空间）的补贴为例。目前，最早实行的北京和深圳已经完成了相关扶持资金的发放，补贴政策已经失效。而接下来，广州以及更多的一线城市和二线城市的补贴政策，也将迅速结束。

而在诸多的投入到商业地产互联网化转型升级的主体中，能够游刃有余的活跃分子，往往是那些能够在市场红利萌生的瞬间发现机会、并善用杠杆手段享尽市场红利的人，而不是跟风而行之士。

在市场红利耗尽之前，借助灵活的反应速度享尽红利。当行业发展处在全领域、全开放竞争之时，曾经的红利价值或许将被最大限度地放大，保证了竞争的领先局面。

群雄逐鹿 “ 地产 +” 市场

目前，投入到创业孵化器和众创空间中的主要是两类人群：

1.纯正的互联网从业者，如36氪、3W这样的媒体；

2.拥有一定地产行业从业经验的传统地产行业从业者，如优客工场的毛大庆、SOHO中国的潘石屹以及华夏幸福等。

其品牌之下的3W孵化器、氪空间、优客工场、3Q、太库等，正在尝试一种全新的发展路径。

其中，缺乏传统地产行业从业经验的互联网从业者，通过提供创业服务的方式，打造品牌，形成品牌效应，吸聚更多商业地产资源进行综合化的地产运营，实现低成本切入商业地产领域，进行真正的品牌价值变现。

而拥有行业从业经验的毛大庆，通过运营北京等核心城市的旗舰店，打造了优客工场的品牌，形成了联合办公空间的运营能力和品牌效应。目前，越来越多的商业物业资源正在向其品牌汇聚，规模化运营才刚刚开始。

而太库则采取资本杠杆和规模效应的方法，通过大规模的资本投入，在美国硅谷、以色列以及中国核心一线城市瞬间布局完整的世界级网络，直接向规模要效益。其财大气粗的做法，一方面得益于其在资本市场的回报能力，另一方面也源自于金融手段——资本杠杆的有效使用。

无论是互联网从业者，还是传统地产行业的从业者，进入“地产+”领域的创新创业过程中，无疑都选择了品牌化运营，综合利用资本、品牌、媒体等的杠杆，善于把握政策和市场的红利期，向规模要效益、用品牌价值变现的方式，发挥杠杆作用，最终形成了第一批进入到这个领域的业务梯队。

随着第一梯队创新尝试成果的固化，巨头企业想投入其中，要么借力综合杠杆，要么综合运用资本杠杆等金融手段，开始真正意义上地产行业的整体互联网化升级转型。

而那些拥有传统地产行业运营经验的巨头企业，诸如万科、万达、SOHO等，也注定会在其列，而其采取的方式方法或许更加多元，除了运用金融杠杆和品牌杠杆外，或许其本身就是物业资源的拥有方，其议价的能力将非常强，甚至是定价权的掌控者，此时的“地产+”才真正会热闹起来。

此时，作为金融手段的资本方，也会从中选择适合的代言主体，深度地投入其中，用手中的资本真正回归地产作为金融产品的本源属性。

地产不仅是金融家的地产，还将是互联网巨头的地产，当然也是创业者的沃土，让创新创业者进行一次以小博大的天机。

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