无界空间要在联合办公市场中开展差异化竞争

根据无界空间蓝皮书数据显示，2015年中国平均每天新注册的公司达到1.16万家，平均每7秒就有1家新公司诞生。⽽新注册公司的背后，蕴藏着诸多企业需求，如政策不匹配、融资难、创新能力不足、人才难求，管理机制不健全等，其中办公场所便是⼀项刚需。

双创热潮带动下，大批中小微企业登上了舞台，对这些中小微企业来说，传统的办公模式、办公空间未能满足其需求，大众对新型办公空间的需求逐渐增长，加速推进了联合办公空间的发展。根据优办数据统计，截至2016年初，中国联合办公空间数量已经超过2300家。

无界空间是一家为企业提供线上线下社区服务的联合办公空间，向中小微企业提供工位出租、企业增值服务、社群服务、移动会议室等。

灵活性是联合空间的优势

在无界空间创始人万柳朔看来，传统的写字楼租赁空间尺寸和租期都是固定的，缺乏灵活性，“对一个初创公司来说，人员和生存时间都充满变数，即使发展再好的创业公司都得半年或九个月换一次办公室，传统写字楼并不适合他们，所以这些创业公司只能选择商住两用或者民宅，可选空间很小。”

  “联合办公空间可以按工位收租，随着企业人员扩充，工位也可以随时扩充，不需要总是搬家，灵活性很强；其次，联合办公空间统一装修，企业可以免去花费装修费用；第三，联合办公普遍都有社群存在，空间有专门的运营部门为企业提供生活或者企业服务。”

不过业界很多人认为联合办公空间随着数量短时间内剧增，衍生出众多泡沫，加上服务同质化，最终导致入住率低，这让很多小型联合办公空间无法继续走下去。万柳朔认为，出现这种现象主要是因为跟风者没有在空间设计、选址下功夫，在宣传和获客上也没加大投入， 规模化和运营是决定一家联合办公能否生存下来关键的点 。

租赁、社群与增值服务一站式管理

“无界空间希望不仅只是搭建一个物理空间，而是希望通过“联结”物理空间与社群，将设计和软硬件系统结合，把单个空间社区做到极致，再扩展到跨空间合作，让想象趋于“无界”。” 万柳朔告诉笔者无界空间经营理念。

根据蓝皮书指出，一个标准的联合办公空间要考虑设计、选址、运营三方面元素。

从设计来说，无界空间整体以简洁风、北欧风格为主，空间设计不仅要满足传统办公空间功能，更要在其基础之上设计出新的环境体系，把办公、⽣活、交流结合在一起。

在选址上，无界空间选址都在距离地铁站等交通枢纽步⾏10分钟地理范围内，例如三元桥、朝阳大悦城、三里屯、望京等地段，既方便入住团队交通出行、餐饮购物、还方便会客、面试。其次，要接近各主流商圈，借助其区位优势挖掘更多商业潜能。

万柳朔告诉笔者，现阶段无界空间有三种运营模式，自营、合资、品牌管理 ，自营是无界空间持股100%，出租工位，收取工位租金，例如望京、三元桥的空间；合资是项目公司独立，无界持股过半，如朝阳大悦城空间；第三种是品牌管理，一些大企业有多余空间，委托无界空间来管理，无界不持股，收取管理费用，承担部分装修费用，如蚂蚁公社。

无界空间的主要业务分为三类，空间租赁、社区活动以及增值服务。 空间租赁是指无界空间主要为租户提供办公桌租赁服务，这包括了流动办公桌、专用办公桌和专用办公室。除此之外为租户提供完善的办公配套服务，包括了网络服务，私人电话间，免费的打印、清洁服务等。因此，租户进入空间，只需要考虑办公就可以了。

在社区活动上，空间通过沙龙、训练营、培训、大赛等活动促进创业者之间的交流和圈子的建立，共同的办公环境能够促进创业者之间的资源共享；提供场地举办活动，方便创业者产品展示、观点分享、项目路演等。空间还可以为租户提供丰富的医疗保险、税收咨询、IT技术支持、法律咨询等一系列企业运营所需的第三方增值服务。 “空间有专门的运营团队负责社群运营，运营团队会住在各个空间附近，随时待命，只要入住公司有任何问题，运营小伙伴会及时赶来解决问题。”

笔者发现业界的盈利模式主要有两种，一种是租金低，靠高昂的服务费和会员费获取利润；一种是租金相对高，但是服务费偏低。 无界空间属于第二种，收入主要是来自租金，租金在1600-2000/月，押一个月，付三个月，租约最长一年，增值服务是低价甚至是免费的。“单店入驻率达到 70 ％，就可以盈利，目前已实现开业 4 月以上单个成熟空间盈利，不过公司整体尚未进入盈利阶段。”

其实，国内大部分的联合办公空间都是在“模仿、复制”联合办公空间鼻祖We Work的模式，再根据国内具体情况和企业自身发展需求来进行升级改造。

简单来说，联合办公空间普遍的商业模式是，在不同的城市地区注册公司，租赁闲办公楼宇的闲置空间缴纳一段时间的租金，然后大规模装修，根据不同区域装修不同的风格，最后把空间的基础设施配备齐全，开放办公空间给创业公司或者大型企业分公司等，收取租金。

这种模式短期看来没有问题，可以盈利，长期有太多不确定因素。厂商都普遍面临潜在预付成本问题，同时他们所提供的办公空间没有任何房产所有权；空间发展过度依赖经济政策，如果经济持续增长，就可以稳定发展，一旦经济下滑，空间发展就受到阻碍，既没有资产可卖，还身陷租约，没有任何实体价值能留下来。

所以为了避免这种现象，大部分联合办公空间，除了向租户提供工位出租，还收取会员费、基础增值服务费、高级服务费，法律咨询等基础服务，还提供各种创业培训、路演等活动，接洽投资人等高级服务，收取会员费、服务费，帮助自己从客户那里获取很多价值，弥补空间未来各种不确定性所带来的损失。

如果想在同质化联合办公市场杀出一片天地，企业要么拿出新的利器；要么进行整合，扩大规模和业务，要么就是找到新的发展契机。

所以在今年3月，无界空间融资发布会上，万柳朔发布了一系列战略规划，推出新业务WStudio、全资收购富空间、与中科院合作成立“国科无界”。

新业务、空间整合、多领域合作

在新业务方面，移动办公WStudio为面向所有有会议室需求的人提供多种类型的会议室和办公场所，用户通过客户端WStudio APP，根据不同时长和不同大小的办公需求，自主选择可用的共享空间。WStudio的收费模式是按小时收费，每小时60-80元不等。这项业务一方面可以给入驻团队提供新的服务，另一方面可以帮助空间导流，吸引更多团队入驻空间。

在战略合作上，年初，无界完成对富空间的全资收购，还与中科院达成合作，以“国科无界”的品牌，将联合办公空间拓展至更多城市。 “中科院会把一些科技成果转化带进空间，空间也会有些资源提供给他们。”

“虽然这个市场没有100%定局，但是玩家的格局基本形成，未来会出现大批倒闭潮，整合是一个大的趋势。如无界空间收购了富空间、We+和酷窝进行整合、P2与workingdom整合，联合办公前20名的品牌已经有五六家进行整合了，未来会更多。” 万柳朔告诉笔者联合办公空间未来趋势。

笔者认为，联合办公空间市场处于汉末群雄的阶段，这边业界大鱼吃小鱼，空间整合；WE Work入驻中国，软银也给其投资30亿美元，既然软银介入市场，是否预示着阿里未来也会搅局呢？此外，soho、首创置业等地产商巨头也开展联合办公空间业务，还有连锁酒店管理集团华住也频频投资思微、方糖、创邑，布局联合办公。联合办公空间市场未来到底走向何方？先行者、跨界者、投机者并存，谁会先找到行业的突破口？一切都是无法预测。

目前，无界空间在全国已运营了14个空间，总面积占 30000 余平米，工位总数为5000多个，已为超过300家创业公司提供服务，续费率达到90%，其业务主要集中在北京和天津两个城市。

2017年3 月 21 日无界空间宣布，完成近亿元 A+轮融资，由信中利资本集团领投，经纬中国跟投。本轮融资将主要用于加深北京业务布局，及发展新上线的移动办公业务。

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