彩生活：物业公司出手搞社区O2O会是个什么样子？

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随着2015年的社区 O2O热潮渐渐退去，人们发现用资本补贴手段吹起泡泡实现单点突破的做法在社区服务领域、社区O2O领域无法普遍适用，而且补贴手段也导致了一批项目纷纷倒掉，在社会上形成了O2O倒闭潮风波。

然而2015年社区O2O泡沫退去的同时，一个明星项目几乎是同时间进入到公众的视野，那就是彩生活，一个脱胎于第三方物业管理公司的互联网创业项目，以“物业+互联网”转型升级的成功案例，以及物业公司2.0模式典型代表等的身份出现，引发了一系列的综合反应：在社会上率先引发了物业公司做社区O2O的风潮，拉开了房地产后市场（物业公司升级改造）业务的兴起。

从花样年地产集团脱胎而生的彩生活，以其独到的物业管理2.0升级理念，确立了带有鲜明特色的物业管理升级改造的“彩生活模式”，并且在香港主板上市，得到资本市场的普遍认可。其高盈利水平也带来股价的不断提升，最终市值已经超过了母公司，在社会上引起了不少的讨论。各种关于社区O2O概念，各种物业管理升级概念，各种社区商业服务概念等的成功案例，都会选择拿彩生活说事儿。

时间来到2016年，也不知道是时事发展的客观要求还是彩生活模式的刺激，更多的房地产商以及其对应的物业公司纷纷开始行动起来，开始自己的社区O2O业务。各大地产公司要么根据自己的公司所有制属性、业务发展特色、公司发展战略需求，要么直接跟风，开始投资效仿彩生活的发展路径，甚至是直接从彩生活高薪挖角团队的方式，开始了自己的物业管理互联网化升级。

于是，诞生了诸如时代地产的“邻里邦”、雅居乐地产的“雅管家”、保利地产的“若比邻”等一批全新的地产商主导的社区O2O项目，加之之前万科等地产推出的“住这儿”等产品，可以说几乎所有的地产商也都行动了起来，开始了物业管理模式大升级，基于地产商物业管理模式之上的社区O2O创新探索步伐全面迈开。

然而，无论是哪个地产商哪种模式，都多多少少与彩生活的模式有些相关性，今天道哥结合彩生活几年来的发展蜕变之路，以及与相关人员的沟通了解后，对彩生活模式的基本逻辑做一个阐释，以探索地产商主导社区O2O的核心逻辑，以及“物业+互联网”模式的基本模式特征，看看房地产后市场究竟会走向何方。

一、物业管理 2.0 升级的彩生活模式：对物业管理的解构与重构

彩生活项目是房地产公司花样年旗下的第三方物业管理公司，作为独立物业管理公司，管理花样年旗下房地产物业的楼盘，独立核算自负盈亏。这样的第三方独立身份地位，使得这样的一个物业管理公司，从最开始就以追求运营效率为目标，相较于那些与地产公司依附关系明显、与地产公司存在某种“类包养”关系或者大锅饭模式、不在乎物业管理项目的独立盈利性物业公司相比，彩生活具有更强的紧迫感和危机感。也正是因为如此出身，决定了其在地产行业整体升级改造的初期，就果断选择开始创新尝试，迈出了物业管理模式升级的第一步，确立独立品牌彩生活，此次也开创了彩生活模式。

彩生活的上市，被标榜为改变物业公司普遍不赚钱并将物业公司变成“暴利行业”的典型，然而回首看其细节处的模式逻辑，发现了其保证赚钱的几个基本核心逻辑。

1 、智能化升级带动减员增效

彩生活物业管理的用工数量，单位面积上的员工数量普遍做到了行业平均水平的几乎是一半的水平，意味着人员成本几乎降到一半，所以当彩生活接管了一些第三方的物业管理公司之时，第一时间就开始裁减物业管理人员。

而这种减员不是简单的减员，其内在有其内在的逻辑，减员的空间来自以前富裕的，机械化的工作工种，而这些工种人员的工作，则通过技术改造升级，实现智能化自动化升级来完成，而不再使用人力，体现了技术层面的升级之后的普遍应用，直接带来生产效率的提升；另外一个层面的减员，则是进行内部岗位的调整，将过往进行重复劳动的岗位人员调整到那些，真正有利于营造整个社区文化氛围，提高社区用户多元需求满足的新业务之中。

因此减员的核心逻辑在于用智能化的设备取代过往人工完成的工作，并且将富裕人员转移到更多的提升社区氛围和服务满足程度提升扩展的新领域中去。

2 、由统包到社会协同的服务提供模式变革

过往的物业管理公司，一些基础服务的提供，都是通过物业公司自己供养的人员进行提供，这样一方面要负担大量的成本，另一方面由于小区低频需求无法满足独立员工的工作需求，导致人力资源的浪费。

针对这种服务提供成本大幅上升的方式，彩生活采取的模式是将一些诸如保洁、家电维修等基础服务业务，通过孵化社会上的创新创业项目的方式，进行社会协同服务的吸聚，让专业的社会服务平台为其社区内的用户提供服务，以满足专业化服务的提供，并进而使得原来由物业公司供养的员工，自然流动到全新的独立组织中。

这种最大限度利用社会协作，升级版本的共享经济模式，大大提高了社区服务的效率，节约了多方的成本，一方面减轻了物业公司承担基础服务的成本，同时也让社区用户享受到更加专业的服务，让专业服务机构的工作人员效率进一步提升。

3 、闲置物业资产的重新盘活再利用

对于物业公司来说，那些闲置在小区内部的诸多的空间，往往因为缺乏经营而变得冷清，资产真实价值无法得到实现，因此对于存量闲置空间资源的再盘活，则成为彩生活的重要工作，通过建立彩空间的方式，将物业闲置空间资产盘活，引入一些社区服务项目的落地，实现资产价值的重新挖掘，实现收益增量的同时，也活跃了社区的氛围。

4 、统一入口下的二手房市场的增量

在实现对于社区服务提供的丰富多元后，对于社区的各种基础服务外的其它服务的价值也在整体服务提供过程中得到了体现，诸如进行二手租售和买卖等的交易促成，拥有先天的成熟的商业模式，通过线上平台的流量导入，直接可以通过低成本的方式完成二手房的交易，以及房屋租售的中介服务，也成为物业公司一个不二的价值增长点。

二、彩生态布局：一个虚拟的创新业务孵化平台

如果说物业2.0升级还是简单的优化升级的话，那么彩生活生态布局的营造，则是对于互联网全新思维理念的活学活用，充分利用社会协同的力量，利用现代企业管理和孵化机制，构建出连接众多社会服务和资源的虚拟孵化服务平台，将那些小区用户刚性需求的服务，通过创业孵化的模式引入到社区之中。

1 、创投机制引入与服务入口提供

在搭建彩生活综合社区服务体系中，需要引入诸多的服务提供商，共同满足用户的需求，而在这样一个过程中，彩生活合理使用了创业孵化的概念，选择将自己的社区用户的共性需求，作为一种市场资源，引入一些能够提供社区基础性服务的创业项目，通过直接投资和市场资源折价投资的方式，进行创投孵化一些优质的服务提供商项目。

诸如彩生活孵化出来的e保洁、e维修两个项目，通过占股的方式，与这些创业项目形成股权权益关系，并进而开放这些服务入驻彩生活彩之云平台，直接对接彩生活旗下的社区，最终促成了创业项目的迅猛发展，在满足社区用户需求的同时，实现项目的盈利，而彩生活则可以通过分红以及股权投资收益进行回报，实现了增值业务收入。

改变过往要进行服务的社会采购方式为当下的创业服务方式，将满足社区用户需求这样的本来需要投入巨大成本的工作，变成了一种市场资源入股投资的方式操作，成本变投资，成本变收益，直接带来了综合收益的提升。

2 、服务产品化与物业费杠杆的使用

社区服务的提供，往往都是细碎的，而且是分散化的低附加值的，形成集中化收益较难，因此必须将服务产品化，提升产品和服务的品牌化和创新性才能够实现轻松变现，面对物业管理过程中成熟稳定的物业费收取环节，区别于过往的物业管理公司单纯的收费花费的简单逻辑，彩生活选择了一个充分利用物业费收取的过程的杠杆效用，撬动更大的增值服务业务。

在实际操作中，彩生活将自己的物业费收取产品化，通过预付物业管理费免费用的方式，吸聚用户进行物业管理费的规模，并通过资金规模效应进行相关的理财类产品和金融产品的打包销售，变过往的的简单物业管理费收取为一种杠杆，吸引用户进行金融理财产品的购买，以理财收益扣抵物业费，并且还进行抵扣优惠的活动，增加活动的粘性。

从简单的物业收费到将收费服务真正产品化，变成用户的一个金融理财产品，变服务收费为理财产品的销售，在无形中将服务产品化，标准化，带来增值收入的增加，完全得益于思维理念的转变。

3 、服务流量通过商业服务变现才是王道

当下，彩生活旗下为社区用户提供各种增值服务的移动平台——彩之云，除了完成物业管理基本的服务满足，包括交管理费，报修投诉等服务外，彩生活还通过对外引入诸多的商业服务，包括社区消费类产品以及服务，包括水果特产商品，上门O2O服务等，实现对于社区内更多用户需求的满足，以提升社区服务能力。

而在此过程中，彩生活能够做到的是通过不断的业务拓展，让更多的社区服务提供商加入其中，并且将更多的小区纳入到彩生活的平台之上，形成平台供需方的需求和服务提供的增量，最终形成简单的社区生活服务平台向服务平台入口的转变升级，形成规模化效应，最终将这些规模化流量转化为商业变现收益。

以当下进行的平台上特色商品的团购服务，则是在此基础上实现的特色服务，未来，当形成流量和用户需求的线上集中后，通过反向团购，或者对于集中交易服务进行交易提成，则可以实现商业服务增值服务的获取，再次将本来是负向成本的部分转化为正向的收益。

三、彩生活模式的核心点和关键点

通过分析彩生活模式的基本运作逻辑，我们能够从其中总结出系列的核心关键点，也是构成彩生活模式特征的基本点。

1、以“业务升级+模式创新+生态布局”为核心理念进行系统布局；

2、智能化设备代替简单人工服务，用技术驱动节能降耗；

3、优化现有闲置资源的使用，向资源的深度精细开发要效益；

4、基础服务社会协作方式吸纳市场主体共同参与，将自有服务推向市场市场化；

5、充分利用传统基础物业收费等业务的杠杆作用，推动服务的产品化、数字化、金融化升级；

6、引入创投概念、创业孵化概念聚合社会创新创业新力量；

7、在关键节点上进行重点突围，包括服务产品化策略等等；

8、面向优质的互联网创业项目进行市场、渠道、入口等资源的开放合作；

四、彩生活的未来发展预想

当下的彩生活已经成为一种模式，成为诸多同行争相学习的对象，然而在进行“物业+互联网”升级改造的慢慢长路上，当下的一切收获或许都未必足够，足够到可以支撑一种典型教科书案例教材式的成功。

正如彩生活副总裁段裴钦所言，彩生活深知物业管理服务或者说社区O2O服务是一项长期的艰巨的探索路径，短期见效是我所愿，却未必是一种常态，更加严峻的挑战还在后头，并且回归常态的，回到平常心状态才能够获得更加长远的发展。

目前，虽然前期的财务报表数据十分的喜人，但是对于曾经粗放经营的物业管理公司的闲置资产的盘活，以及一些技术手段使用后的效率的提升，未能够从根本上找到持续增长的盈利空间。其中对于物业费的产品化杠杆使用，探索出的金融理财产品的转化路径，虽然较为清晰，却还需要有很长的路要走，才能够持续收益和见效。

而同时，虽然收入结构中，增值服务收益也有所增加，但是真正支撑整个财务数据的还是那些传统的物业收入以及基础建设收益，所谓的创投概念引入的一些股权投资项目，孵化的服务类项目，其回报还未真正体现出来。其具体的回报规模，以及回报对于整个彩生活业务的贡献水平到底有多大，还需要一个长期观察的过程。

然而正是因为如此，继续探索的路径或许才更加有价值。

关键词：扩张

从2014年上市以来，彩生活管理的物业面积不断提高，已经超过的3亿平米，实现了核心地区的全面布局。当面对未来是否还将继续迅速扩张的时候，相关负责人解释说，当下彩生活的核心要务是实现商业模式的不断优化打磨，形成口碑效用，而不是急着去扩张。

因为先期的面上的布局，已经能够实现广域的覆盖，这些试点小区，已经能够成为辐射周边更多小区的样板工程，这些样板小区的服务水品和质量能够形成口碑效应，吸引更多的周边小区的业主以及物业管理方主动找上门来寻求合作，目前彩生活已经接到全国各地的各种合作需求，正在不断筛选处理。

在一种创新的模式出现后，进行模式的优化和品牌化打造，商业闭环的实现都是优先过规模的扩张，而社区服务业务又是一个高度需要口碑的服务行业，因此口碑传播要远远超过普通市场拓展。

关键词：盈利

当下的盈利，更多时候是对于当下商业模式的优化升级得来的存量业务优化所得。而后续的持续稳定的，具有特征性的可持续发展，或者说可以规模化复制的商业模式还在努力的探索中。以当下进行的物业收费等的金融产品化，引导进行围绕社区生活的物业消费、房产消费、二手中介交易等业务的金融衍生业务的展开，或许是多数物业公司希望尝试并且也在努力尝试的。

而基于一个统一的服务平台基础上，形成流量集中化之后的规模化效应，包括反向商品团购式的电商模式，以及特别服务集中化消费模式都要基于一个统一的大流量的平台入口，然而社区规模的扩展过程中，更多的线下流量集中，以及统一需求的集中，是一个极其困难的事情，盈利模式或许还需要锻造更长的时间。

盈利模式的持续性，稳定性以及创新性都是即将需要面对的严峻挑战。

关键词：生态

彩生活已经形成了一个虚拟的创业孵化平台，通过其自身的市场资源，广大的社区资源和用户资源的背书，打包成为一致输出的资本，进行创业创新项目的扶持和孵化。从本质上彩生活具有市场资源创投的概念，通过开放广大社区市场和用户资源等的方式，形成对于更多优秀项目的吸纳，最终成就围绕社区O2O市场的多样的服务体系支撑平台，大大丰富社区服务的内涵和外延。

在更多的VC和资本完全用单一的资本进行商业项目投资的同时，彩生活通过拿出旗下广大的社区市场和用户资源进行市场开放策略，吸引和培育那些根植于社区服务的创新创业项目，使得其在真正的类市场环境中进行真刀真枪的实战，直接实现营收，成就不需要烧钱的O2O模式，或许可以改变社区O2O普遍靠烧钱进行市场拓展的基本格局，让更多的创业者愿意将自己的项目接入到这样一个生态体系中，接受项目的孵化培育。

生态布局的变数或许是彩生活对于未来更大商业价值实现的最大保证，也或许是房地产后市场（物业管理）业务真正实现其巨大增值的突破口，这或许是彩生活以及后来者继续向前探索的价值和意义。（完）