房产众筹，离「非法集资」的红线还有几米远？

[ 亿欧导读 ]  众筹炒房不仅会加剧楼市的投资、投机行为，还会导致银行信贷、理财产品或互联网金融的相关资金通过一些途径进入房地产众筹领域，会引起更大规模的投资、投机现象，甚至会因资金、配比模式引发小规模的金融危机。

4月12日，深圳市互联网金融协会发布《关于停止开展房地产众筹业务的通知》，全面叫停各种形式的房地产众筹。要求各会员企业停止开展房地产众筹业务，7天内完成自查整改。4月13日，广州市金融局也要求规范银行、小贷公司、P2P平台、众筹平台房地产众筹业务。

房产众筹诞生于2012年，美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中。2015年在国内开始迅速发展，平安、绿地、万科、碧桂园、SOHO中国、万通等均推出过房产众筹产品。随着互联网金融概念的渗透，部分互联网众筹平台也推出此类业务。零壹研究院数据中心数据显示，截至2016年第1季度末，正常运营的房产众筹平台约为10家，累计募集金额超过21亿元。

目前国内已存在的房产众筹产品按照众筹的目的大致将其分为三种：营销型众筹、理财型众筹、众筹建房。

一、营销型房地产众筹

发起者一般是房地产公司，其主要目的是营销楼盘，合作方一般会是拥有巨大流量的互联网公司，如万科与搜房网合作的“天下贷”为购房者提供最多90万的无抵押贷款、远洋与京东合作推出的“11元筹9大城市楼盘首付款”项目。房地产公司对已经建好的项目进行众筹，众筹者不参与项目的拿地、建造过程。

在这个过程中， 购房者获得了实惠，另一方面，开发商既卖了房子，有助于开发商去化，还赢得了名声，节约了营销成本。 但是，营销型房产众筹只是开发商卖房子的一种方式而已，就目前来看，这种方式很难持久下去，只能做为一个营销噱头。

二、投资理财型房地产众筹

发起者一般是众筹平台，投资人以获得投资收益为目的通过众筹平台参与房地产众筹项目，如团贷网旗下的房宝宝、平安好房推出的海外众筹。流程一般是， 众筹项目发起人向投资人众筹资金，投资人认购众筹份额，众筹成功后获得一定的股权，物业公司对项目所属的房产进行出售，出售后投资人可获得相应收益，部分互联网金融平台宣称，千元即可起投，收益高达30%以上。 一般情况下是以折扣价买入，一定周期以后以原价或更高价卖出。既然是理财，投资人肯定是奔着赚钱去的，但是预期收益和风险是成正比的，所有投资风险都要由投资人自己承担。

在实际操作中，正规房地产众筹与众筹炒房两者之间很难界定，有些众筹平台最终将众筹演变成为纯房产投资渠道。 模式最终可能就与“温州炒房团”类似，即用众筹得到的资金以折扣价大量购房，然后就会造成一种房市很热的假象，开发商也会借此机会炒作，哄抬房价，最终造成房价持续走高，使得投资人获利，但刚需人群亚历山大 ，据国家统计局统计，深圳2016年3月二手住宅价格环比增长4.7%，同比增长60.5%，普通老百姓勤勤恳恳一生可能都无法买到一套房。

众筹炒房不仅会加剧楼市的投资、投机行为，还会导致银行信贷、理财产品或互联网金融的相关资金通过一些途径进入房地产众筹领域，会引起更大规模的投资、投机现象，甚至会因资金、配比模式引发小规模的金融危机。

此外，造成这种后果，其原因除了动机偏离外，也与政策缺失有关。 目前国内没有相关法律法规来规范房产众筹，稍有偏离，房地产众筹就会有非法集资、助推炒房的嫌疑。 按照相关法律规定，募资对象超过200人即为公开发行，如果众筹门槛为1000元，众筹金额为60万元，很容易超过200人，涉嫌非法集资。此外，法律上对众筹买房更没有法律保障，一旦发生亏损，或者其他原因平台老板跑路，必将对投资者造成难以挽回的损失。2016年2月，一家做房产投资的鑫琦资产平台搞成被警方带走，19亿资金无法兑付。

未来应该出台相应的政策法规，以规范房地产众筹的发展，房地产证券化、发展房地产信托投资基金（REITs）可能会是其以后的出路。

三、众筹型建房

发起者一般是众筹平台，平台会先寻找有刚性需求的购房群体，然后根据众筹参与者的购房需求进行拿地，再找开发商代建，项目建成后交付众筹参与者使用。典型代表是众筹网的“乐居众筹”，目标是减去开发商中间的利润，让更多的人以成本价购房。

这种模式可以提前将购房者与其资金筹集到，为开发商解决了资金和客户的问题；将传统的建房再卖的模式转变为购房者雇佣开发商建造，这中间节省了很大的成本，对于购房者来说可以节省购房开支。但是 这其中也存在一定的风险，中小房企存在不确定性，例如是否能拿到符合众筹参与者的意愿的开发用地，这其中存在很大的不确定性；其次，众筹平台的专业能力、成本控制能力等对于项目成功有很大的影响，如果众筹平台的风险控制能力较低，则风险最终会转嫁到众筹参与者身上。

由此可见， 房产众筹的风险很大，但是房地产金融化发展是大势所趋。 希望能够在平台方、发起者、投资方以及相关的监管机构的通力合作下，正视目前出现的问题，让众筹模式真正发挥其该有的效用。

本文作者何浩成，亿欧网专栏作者；微信：g1279644479（添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注）；转载请注明作者姓名和“来源：亿欧网”；文章内容系作者个人观点，不代表亿欧网对观点赞同或支持。