雷军的小米公寓真的能逆天吗？

鞭牛士 • 10年前扫码分享

我是创始人李岩：很抱歉！给自己产品做个广告，点击进来看看。

从昨天晚上开始微信被雷军投资的小米公寓刷屏，几十位朋友发来文章表示关切。一一回复实在照顾不过来，索性写一篇短文统一回复。

知道雷军投YOU+是2个月前的事，当时还是有些诧异的。跟刘洋早就认识，也去广州参观过YOU+的公寓。刘洋给我的印象，是个可爱的大龄文艺青年，花三年多做了2家店，很享受创作的过程，到处淘换各种物件回来做装饰，跟店里的租客关系也很融洽。唯一感到担心的就是YOU+不太注重产品标准化和回收期等财务指标，从商业角度看，不利于规模化发展，有点儿乌托邦。由于12年优客做天使轮融资时见过一次雷军和顺为的投资团队，当时被挑战最多的就是规模问题。所以听说雷军投了YOU+，会感到诧异。

集中式公寓便于管理，运营效率肯定比优客逸家目前做的分布式公寓要好。优客逸家在2012年初也针对集中公寓模式做过调研和探索，发现在成都这类二线城市租金水平下（物业成本高、租金水平低），做年轻人消费得起的集中式长租公寓，只能实现负毛利，且不会发生明显的边际成本递减效应。当然，用产权存在问题的物业，比如村集体的小产权房、仓库等，或者贿赂关键人拿到离谱低价的物业，以此实现低成本，是没有问题的。优客逸家要做的，是可以规模化复制的阳光业务，所以我们很遗憾地在成都暂时放弃了做集中式公寓的想法。当下北京、上海等一线城市的租金水平已经可以支撑集中式长租公寓业态，所以我们看到，YOU+在展望未来宏图时，也只提到了一线城市。不过用2年做到10万套的宣言，确实还是让我替YOU+捏把汗。

前段时间做B轮融资时，经常会跟投资人交流速度的问题。很多不太懂的投资人会说，你看，谁谁谁，多少时间内已经做到了多少间房，是不是很牛逼？我说，考察长租公寓项目，最不能体现团队能力的就是房源开发速度，那是“人傻钱多”就可以实现的事。必须结合运营指标（比如空置期、毛利率）健康度来看发展速度。平衡速度与质量，是CEO们永远需要面对的课题。但愿雷军的顺为团队，没有要求YOU+真的要在2年内做到10万套量级的规模，那可是坪效很低的集中式长租公寓，面对同样的整栋物业，抢不过坪效更高的美容院、酒店、餐厅、足疗按摩……找合适物业会面临极大挑战。当然，不能做商业用途的整栋住宅物业是很适合干这个，也欢迎全国开发商跟优客合作，我们有很多更好玩的不仅仅局限于“住宿+咖啡厅”的成熟解决方案来实现共赢（我的邮箱：lx@uoko.com）。为了更好地与开发商合作、创造价值，我们甚至请来了成都地产界的名人大拿彭致远加入团队（不知道的请自行百度）。

说回YOU+，雷军投资背后附带的营销价值确实巨大！YOU+团队最近又是上央视，又是刷爆朋友圈的公关稿，雷军的光环和资源都功不可没。所以正在融资的创业团队，与顺为或者小米谈投资，被要求降低估值时都可以认真考虑下。如果你正好是产品还可以，也有足够运营能力，唯独营销是短板，就选择做一头猪，请雷布斯为你吹吹风。

谈到投资者带来的帮助，此处允许我发散感恩下，今天是感恩节。优客逸家A轮的投资人是联想旗下的君联资本，这家机构投资谈估值条件时没有跟我们强调过有多少多少资源，多少多少服务。但进入到君联被投体系后，我们发现，君联每年都会分别组织被投企业的CEO、CFO、CHO做系统、高质量的培训和经验分享，甚至还有联想之星管吃管住的免费CEO特训班课程提供。在企业运营资金短缺时，也会想方设法提供资金帮企业解燃眉之急。担负社会责任、做的比说的多，联想教会我们如何做一家受人尊敬的企业。BTW，今年是君联资本的丰收年，前后有10家被投企业实现IPO。做好人，走正道，一定没错！

末了，说三点关键的：

1、虽然昨天YOU+的公关稿里介绍了不少优客逸家的情况（感谢记者和兄弟公司带着我们宣传），但优客逸家的商业模式与核心能力其实都与YOU+大相径庭，大家不用做类比关注。如果对集中式长租公寓感兴趣，倒是可以关注下，未来快捷连锁酒店业的同志们是如何杀入这个细分市场的。

2、纠正记者文章的一个小错误。优客逸家的定位：针对业主，是不动产增值管理服务商；针对租客朋友，是美好生活供应商。所以，如果再跟别人提到优客逸家只是做公寓的，会显得不够了解状况。^_^

3、最近长租公寓行业受追捧，可以预见正在到来的硝烟弥漫鱼龙混杂。对于上下游的潜在合作伙伴或者客户朋友，如果你们希望与某一家发生关系，可以多在新浪微博这类社会化媒体上搜索一下各家品牌词，看看真实的评价和影响力。到群众中去，听最真实的声音！