世邦魏理仕：牛市顾问 熊市投资

新的运作模式

就在世邦魏理仕完成对ING房地产投资管理业务收购的时候，中国乃至全球的房地产和资本流向发生了新的变化。商业地产如火如荼，物流地产方兴未艾，互联网和移动互联网时代的到来，诞生了一批科技新富豪。

商业地产，一个玩资金的行业，最大的风险是财务风险，特别是只租不卖的话，现金流就非常重要。真正的商业利益在于运营成功以后租金持续增长的资本化率，因为未来任何收益都可以被证券化或者基金化。然而，目前中国的商业地产行业存在一个硬伤，即没有REITS（房地产信托投资基金）等退出机制，外资和本土的商业地产基金投资也并不活跃，所以下单寥寥可数。在中国，除了极少数央企开发商拥有相对低成本的资金外，绝大部分商业地产项目都面临着极大的融资与资金周转压力。

在这种情况下，资金市场的需求方和供给方，无时无刻不在寻找对方。于是，世邦魏理仕转型后，除了原有的业务，把目光更多地投在了资本运作上。

事实上，世邦魏理仕的客户多数是“高端写字楼和商场”，住宅只占小部分，同样也定位于高端。世邦魏理仕的“利益相关者”主要有两方：业主和租户。业主追求更高租金；租户追求优质服务和品牌。这两种需求，表面上有冲突，但在其高端品牌定位”和“严格质量管理”之下，却达到契合。

在潘可维看来，一栋大厦的价值，不是入伙后几年就能全部实现，而是要在几十年、甚至上百年内，实现保值增值。物业能否保值增值，在于物业设备设施状态、功能配置、服务水平，是否能满足高端客户需要。而世邦魏理仕把“物业管理”称为“资产管理”，并通过两个途径，来提升价值。一是通过前期“设计评审与顾问服务”，优化发展商方案，使之更符合市场和行业方向，减少设计缺陷，避免施工变更造成浪费；二是通过后期“全权委托管理服务”，提升项目竞争力。

这种资产管理不只体现在商业地产，还体现在物流地产。电商的发展催生了物流地产，而中国高水准的仓储却凤毛麟角。“在美国，仓储都是五六层高，物品分拣都是机器人操作。”潘可维表示，“一旦我们帮助企业运作了物流地产项目，还可以把企业自用之外的空间分租出去。十几年之后，仓储要卖掉，我们还会提供客户给企业，并帮助新的业主提供重新定位、运作模式。”

“甚至，世邦魏理仕可以为各界大佬组成一个房地产私募基金。”，按照潘可维的表述，未来，房地产私募基金基金规模将越来越大——从后台支持房地产开发商逐步走向前台，直接拿地开发，基金将倾向于拥有大量稳定租金收入的写字楼、商业物业。而在经过一系列并购之后，世邦魏理仕在不动产方面的经验积累已然完善，可以在房地产行业牛熊转换的剧烈周期变动中，为那些进入房地产的企业提供融资服务，在熊市时收购廉价物业，获取稳定租金。

以上的种种服务，其实是业主、租户和世邦魏理仕实现了三方共赢：业主和租户双方减少了搜寻时间，降低了成本；业主实现了物业的保值和增值；世邦魏理仕则获得较高收益。

因此，不管是商业地产、物流地产还是其他物业形态，世邦魏理仕的这种可循环的服务一直延续，而这正是它成长的关键。“对于市场，永远有看跌和看涨两种观点，我们就是把这两种观点的人组织在一起。曾经，世邦魏理仕在上海淮海路有一些资产，同一个办公楼我们帮他转手五六次，提供物管，提供租赁。”潘可维说。

世邦魏理仕业务的调整，其实涉及到物流、商业等多个新的专业，更是涉及到调研、市场分析、租金走势、资本运作等多个部门，这对过去业务员单打独斗的销售模式必须做出改变提出了挑战，新的业务需要对以往的体系流程进行改变。

事实上，目前的世邦魏理仕中国区的高管，从财务到人力部门，都不具备房地产从业背景，这在以前是不可想象的。潘可维去年1月份加入，曾在惠普、柯达、DHL公司担任高管，在体系建设方面有着自己的见解，而新的领导团队正在以新的运营方式塑造一个新的业务流程。（文/《商业价值》潇棋）