探访“菜鸟村”：征地、开发，一切为了马云的物流地产GDP？

浓缩观点

• 菜鸟网络以仓储核心为驱动的“地网”中，其商业模式其实与新加坡普洛斯、丰树集团等专业物流地产商并无太大区别。

智能物流到底怎么搞？这个问题在物流业内有很多种设想，不过，马云和他的菜鸟网络给出了一个最直接的答案：首先得有地，以“万平方米”为单位的土地。

在马云的设想中，菜鸟网络要利用开放的数据应用平台，在浙江、天津、四川、广东等八个节点城市，用5-8年的时间建立一张能支撑日均300亿（年度约10万亿）网络零售额的智能骨干网络。

这个计划很快与地方政府一拍即合，大量以菜鸟网络为核心的物流工业区被列入政府规划中，这是GDP与互联网的天然结合。

“菜鸟村”的烦恼

58岁的张家民夹着烟在自家地头的树下闲坐着，面对着眼前一大片荒草疯长的葡萄园，他不时长叹一口气。屋后正是大规模的新建楼盘和工业厂房，在阵阵聒噪的蝉鸣声中，这里很难再保持以往的清静。

张家民的烦恼，来自于家里旧报纸上的一则新闻：

“2013年5月，阿里巴巴宣布与金华市签订中国电子商务新城项目投资合作协议，协议约定用地总面积1500亩，计划总投资150亿元，两年内完成一期项目建设并投入运营，五年内完成整体项目开发。”

作为菜鸟网络落地的第一站，阿里巴巴计划在金华打造一个覆盖全浙江的节点基地，张家民所在的张宅村正是菜鸟一期工程的落地点，并被很快纳入征地范围，前期工程涉及600余亩土地，这意味着整个村子都要搬迁。

在外界看来，得益于阿里巴巴的大手笔投资，张宅村是名副其实的“菜鸟村”。但世代务农的村民对于菜鸟网络并不熟悉，他们唯一听过的只有浙商马云，并认为阿里巴巴是世界级的大财团。

很快，挖掘机的轰鸣打破了往日的平静，张宅村村前数百亩土地的葡萄苗、水稻被连根拔起，并被反复碾压夯平。同时，还有工作组来到他们宅院仔细丈量尺寸，连高度都要测量。工作组离开后，张家民想试着趁夏天再种一季水稻，但很快又被再次拔掉，他同时被告知，作为阿里巴巴菜鸟网络的二期工程，已经被计划征收的土地不允许种植，同时房屋也不能改建或是重建。

在整个菜鸟网络的战略意图中，位于金华的这1500亩土地，将会建成整个华东区最大的智能物流骨干网络。与此同时，金义都市新区是金华市重点开发的新城区，计划打造成产城联动的电子商务新城，急需引入重点项目。于是双方一拍即合，在短短3个月内就完成了土地征迁。

张宅村委会主任胡跃进告诉《IT时报》记者，在金义都市新区的建设规划中，张宅村临近的区块有1200亩地要征迁，其中600余亩地出让给菜鸟网络。在后续的规划中，土地会陆续出让给三通一达、中国邮政、中国移动等企业。“目前已经按照3.6万元/亩的价格发放补偿，并且动迁房在建设之中，将来会按照现有建筑面积1:4.3的比例补偿符合条件的村民。”

虽然被外界誉为“菜鸟村”，但在张宅村村民们眼中，这个象征性的称呼无法与日后的生计画等号。

“我们也不会电子商务，现在没了土地，接下来的日子要怎么过呢？”张家民发愁道，他只有4亩土地，拿到3.6万元/亩的补偿后，第一时间缴纳了社保，如今所剩有限。村子里其他年轻人都外出打工自谋生路，只剩下老人留守，对于搬迁至旁边的楼房，这些世代以务农为生的村民多少有些抵触情绪。一旁一位六十多岁的村民担心地说道，“现在工厂只要年轻人，我们年纪大了也不适合打工。”

大跃进式的建设

在金华市的地图中，张宅村是位置偏远的一个小点，距离最近的市区也要四十多公里，道路沿途都是种满了水稻的绿田，偶尔才经过一两座在建的工业园区。从金华火车站驱车，近一个多小时的车程后，才看到公路旁一块不显眼的蓝色指示牌标着张宅村。沿着一条小道直走，便到了这个只有五百多人的小村子。

在张宅村的尽头，一条小路将村子与工地分割开来。不远处就是阿里巴巴正在建设的一期工程，现场正在进行初步的土建工程，基本的仓储钢架结构已经搭建起来，旁边为阿里巴巴区块配套的500KV高压配电站也在积极改造之中，更远处是已经接近建设尾声的动迁房和商品楼盘。

按照阿里巴巴的计划，菜鸟网络在金华总投资达到100亿元，征地1500亩。一期工程中先动用669亩，计划建设新型物流仓储基地、电子商务和创意设计等相关产业集群办公设施。记者从金华市金义都市新区管委会出示的一份文件中看到，目前阿里巴巴已经完成投资1亿元，今年计划追加投资8亿元，并且要完成11万平方米厂房及宿舍楼建设，在“双十一”之前投入试运营。

“金华基地是菜鸟网络的示范样板基地，建成后国内其他基地都会复制这个模式。”金义都市新区管委会经济发展部副部长杜华庆对记者介绍。

按照阿里巴巴集团前期的设想，菜鸟网络要在全国建立8个一级节点、16个二级节点、32个三级节点，一旦网络成形，这些仓储将以收费的形式，提供仓库空间给天猫和淘宝上的卖家以及其他电商公司使用。

金华正是菜鸟最重要的核心基地之一，当地市领导甚至每隔半个多月就会到工地上视察。从去年6月份到年底，短短6个月内完成了清表征迁、挂牌拍卖、开工仪式一系列工作，这一进程让阿里巴巴方都感到吃惊。

“进度最顺利，速度最快，全国少有！”在一次内部会议上，马云如此称赞这个园区的进度。实际上，菜鸟在全国的八个节点网络中，金华是为数不多的能够一次性拿出如此大规模土地的城市之一。

IT时报记者获悉，在阿里巴巴一期工程的建设项目中，今年4月当地政府才完成山体处理和土地平整，以及通讯线路和11万伏高压线塔的迁移，但在项目表中却规定今年9月底就要完成22万平米的电商仓储用房建设并验收，同比与京东、苏宁等电商的建仓进度，菜鸟的速度可以用“大跃进”来形容。

“路走歪了”的质疑

然而，对于菜鸟的模式，并不是所有人都认同。

不久前，商务部电子商务司副巡视员聂林海公开对菜鸟的发展路径提出了质疑。他说，菜鸟网络到处建物流基地建仓储，“因为经不住诱惑，地方政府太重视电子商务，给他非常便宜的地”，菜鸟的路“走歪了”。

尽管处于上市前的缄默期，但阿里对此指责奋起反击。阿里巴巴集团首席市场官王帅发布微博回应称，在全国各个物流中心区域建设仓储中心，搭建连通全国的高标准仓储体系是支撑智能骨干网的“下半身”，这个下半身，事关“命根子”，实在缺不了。

“命根子”当然很重要，但的确很便宜。

为了吸引菜鸟网络这样的明星项目，当地政府给予了特别优惠的条件。《IT时报》记者从金义都市新区管委会了解到，当地工业用地价格平均在40万元左右/亩，如果按照这个价格来算，阿里巴巴在金华的1500亩地起码要支付6亿元左右的成本。

相关资料显示，2013年10月，金华市传云物联网技术有限公司成立，法定代表人为阿里巴巴集团兼菜鸟网络COO童文红。中国土地市场网的交易公告显示，两个月后，它以总价7501.69万元的价格，获得金义都市新区51.43公顷（相当于771亩）的仓储用地，平均价格约合9.72万元/亩。

但同样是工业用地，在阿里巴巴地块旁边一家企业投入1810万元价格，却只获得3.77公顷（相当于56.55亩）土地，约合32万元/亩，这意味着阿里拿地的价格低于正常价格的2/3。如果按照此均价估算，阿里巴巴在金华投入使用的1500亩地，仅需要1.4亿元的价格即可拿下。

同时，当地一位不愿透露姓名的官员透露，当初阿里巴巴集团计划在金华市拿地2000亩，其中1500亩用于菜鸟物流的建设，另外500亩做商业地产开发，但由于政府内部反对意见过大，最终只能作罢。“旁边商业用地价格要105万元/亩，阿里以那么低的价格一下子拿那么多地，再搞商业地产开发，岂不是变成炒地皮的了？对外界影响很不好。”

除了金华，一年来，菜鸟网络以迅雷不及掩耳之势在全国各地掀起拿地高潮。在湖北武汉江夏区金口街道旭光村，今年4月26日，“武汉传云江夏物联网技术有限公司”以总价9495万元、均价23.74万元/亩的代价正式获得这里400亩土地的使用权。

与金华市政府大开绿灯的优惠政策相比，阿里在武汉拿地并没有获得太多照顾。在菜鸟网络旁边的幸福村，通用汽车于今年1月，分别以2090万元和2615万元的价格，拿下了占地6.66公顷和8.45公顷的工业用地，价格约在20.75万元/亩，这个价格甚至比菜鸟网络还要低出不少。

在天津， 2013年第三季度，位于武清的阿里巴巴物流园一期仓库已建成，为菜鸟网络增加了10万平方米的存量。

“三通一达”的沉默反击

菜鸟网络的野心并不止于自建仓储。

2010年，马云参股的百世物流完成了对汇通快递70%的股权收购。此举曾被视为是阿里巴巴“云物流”战略中重要的补充和备份。所谓“云物流”，即通过在线平台，整合分散的社会物流资源，并实现基于订单的物流“揽单”和“交付”服务。如今看来，阿里“云物流”可以视作智能骨干网的上层建筑，颇有“天网”（与“地网”相对，天猫牵头负责与各大物流快递公司对接的数据平台）的雏形。阿里巴巴在其中扮演的角色是网络平台的设计者，以及云端数据交互的建设者。

2013年12月9日，阿里对海尔电器旗下日日顺物流投资18.57亿港元，共同设立合资公司。海尔日日顺的大件配送，尤其是最后一公里的大件配送能力在国内首屈一指。资料显示，经过十几年的发展，日日顺在全国建立了7600多家县级专卖店，26000个乡镇专卖店，19万个村级联络站，以及在全国2800多个县建立了物流配送站，布局了17000多家服务商，解决了三四级市场的配送难题。

今年6月12日，中国邮政集团和阿里巴巴集团在京共同签署战略合作框架协议，双方将在物流、电商、金融和信息安全领域开展合作，共建智能物流骨干网络。据了解。通过这个网络平台，邮政在全国的十几万个网点将与菜鸟网络全面打通，并开放给社会化物流。

频频与这些出身名门的物流大佬合作，菜鸟网络显然并没有将成功的希望放在那些和电商拥抱最紧密的民营快递企业上。在2013年菜鸟网络成立之初，中圆通、顺丰、中通、韵达、申通各出资5000万，占股1%。彼时的口号是要和菜鸟一起打造一套开放、共享、社会化的基础设施平台，通过自建、共建、合作、改造等多种模式，在全中国范围内形成一套开放的社会化仓储设施网络。

事实上，“三通一达”并不买账。“我们的理念和方案完全不一样。”申通集团董事长陈德军曾公开表示，投这个钱，说白了就是“给面子”。但除了这5000万，他表示不会再参与投资。同为浙商，马云也没有给陈德军面子，在去年10月申通20周年庆中，马云甚至没有到场。

很快，业内传出消息，“三通一达”抱团深耕产业链，2亿元投资的蜂网平台近日正式上线，其中 “三通一达”四家快递企业各占25%股份，董事长由圆通董事长喻渭蛟担任，董事由申通董事长陈德军、韵达董事长聂腾云、中通董事长赖梅松组成。蜂网对外宣布主要聚焦四个方面：整合快递上下游进行投资，包括智慧快递、物联网、云计算等；面向社区、校园和公共场所投资智能快递柜，占领末端；跨境电商快递资源整合；为“三通一达”搭建集中采购的平台，获得巨大的议价能力。

不难看出，蜂网的启动，其实是“三通一达”对菜鸟网络的抱团博弈，并且很快有了实质性动作。

就在阿里巴巴大兴土木的一期仓储旁边，中通、圆通、申通也纷纷圈下了土地，紧锣密鼓地建起了自己的物流基地。其中中通计划投资1.8亿，在金华建设包括综合楼、电商创业中心、快件分拣车间等在内的浙中总部基地。而申通和圆通也都计划在金华建设包括仓储物流中心、快件转运中心在内的浙中快件转运中心，预计于年内完成建设。

这可以看出菜鸟与“三通一达”的分歧。陈德军表示，申通未来的重心还是在自己的物流平台上，而不是菜鸟网络，将来也不会和菜鸟网络共享仓储。

阿里式“万达广场”

在菜鸟自己描述的商业模式中，核心盈利不会来自租金，而是“天网”的大数据服务，具体而言，通过数据和信息服务来帮助自己的客户不断降低库存和网点分配，帮助快递企业实现货物的快进快出。

但它同时承认，在物流仓储园区落地时，还会建立起商业项目，并鼓励租户在园区内开设类似于品牌旗舰店的O2O体验店。具体来说，就是希望平台内的商户、尤其是淘宝商城内的中小卖家能够来此租库、开店乃至生活。再吸引为商家提供软件服务的IT公司来这里，直至形成一个完整的电商生态圈。

“菜鸟网络本质上还是地产性质开发。”一位曾为菜鸟网络提供过方案的某物流咨询公司负责人告诉《IT时报》记者，真正要建设覆盖全国的智能骨干网，根本不需要圈这么多地，现有的物流网和信息资源已经完全足够，只需要将信息平台和物流网络重新整合即可。

该人士告诉记者，目前业内共同面临的一个问题是，由于商业地产非常稀缺，许多企业另谋他路，借着物流地产的名义在全国圈地，但缺乏后续开发规划导致土地闲置的情况非常严重，所以也就有了前文的“走歪了”一说。

在菜鸟网络以仓储核心为驱动的“地网”中，其商业模式其实与新加坡普洛斯、丰树集团等专业物流地产商并无太大区别——在圈地建好物流仓储后，吸引物流、电商等企业入驻，形成以电子商务为核心的CBD商圈。

但一个关键的问题在于，物流地产自身依靠租金的回报周期较长，一般需要8~12年。这也就给作为电商跨界进军地产的菜鸟网络提出了个关键问题，如此长周期的回报该如何支撑地网商业模式？

“普洛斯和丰树集团的核心其实也不在租金服务，它依靠来自国外资本市场的资金在国内拿下的物流板块项目，目的是拉高自身估值在资本市场快速扩张，本质上是以资本为驱动。”该人士告诉记者，在某种意义上，菜鸟网络也是阿里为了增加IPO上市砝码而准备。

戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊也表示，菜鸟模式就是物流地产常采取的 “轻-重-轻”的发展模式：从开发商在国内购地、自建物流仓储、出租获得稳定的现金流，到国外市场上通过资本化运作，把现金流转嫁给资本市场做长期持有，这个模式已经基本成熟。

但另一方面来说，由于地方政府都很重视电子商务概念，电商企业拿地要比纯粹的物流地产商容易，很多电商因此狮子大开口，拿下显然远远大于自需的土地，这意味着它们未来可能会转做物流地产。

在这一必然趋势下，未来最大的问题是电商除了用掉自己的这部分以外，剩下的土地怎么做市场化的物流地产。

“电商企业的市场化能力有待考量，毕竟它们更多关注自身所在的电商领域。而物流地产不仅只有电商，更多使用者是国际性的第三方物流公司，可能是海运的、空运的货运公司等，基本跟电商不搭界。如果它们要真正全面进入这个领域，怎么去做市场是要慎重考虑的。”苏智渊说道。（文/IT时报记者 李栋，IT时报记者章蔚玮、孙骋对此文亦有贡献）

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