北京低端有保障、中端有支撑、高端有市场的三元格局将形成。自住型商品房将现有“一刀切”的调控思路切实转向长效机制的轨道，未来高端市场有望加速放归市场层面。

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10月23日，北京市发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，《意见》指出，北京今后将加快发展自住型商品住房，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。面向全市符合限购条件的家庭，保障房轮候家庭和本市无房家庭优先购买；购买此类住房后5年内不得上市，5年后上市收益的30%上交财政。同时，2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。之前，曾有消息传出，明年北京还将预计完成5万套供应。

三元格局形成

“自住型商品房最终采取“宽进严出”的思路，虽然保障房轮候家庭及本市无房家庭可优先购买，但是将符合购房条件的非京籍家庭纳入对象范围却是首次，这也体现了自住型商品房作为“中端有市场”的解决方案，确实具有一定的落地执行性。”亚豪机构副总经理任启鑫对《商业价值》说。

据亚豪机构的统计数据显示，目前每年北京商品住宅的成交量在10万~11万套左右，如果明年能够实现5万套的自住型商品住房供应，那将占到市场总供应量的40%~50%。按照“宽进”的政策思路，自住型商品房的购买对象基本已经可以涵盖目前购房市场的主力刚需客群，一旦今明两年自住型商品房形成有效市场供量7万套，将对现有市场格局形成较大的冲击，平抑刚需项目房价的同时，其高占比也将有效拉低整体市场的成交均价。而与保障房一样的“严出”政策限制了溢价空间，可挤压相当一部分投资投机需求转向商办及商品住宅市场。自住型商品房一旦形成规模化供应，现有市场化运作的中低端项目将不再是绝对的卖方市场，供需压力缓解的同时，市场预期也将得到抑制。

同时，由于保障房对比自住型商品房的价格优势仍然比较明显，中端与低端市场的价格与客群梯度仍然具有差异，因此保障房的客群流向自住型商品房领域的成本仍然较高，其客群占比也应该比较有限。这样一来，北京低端有保障、中端有支撑、高端有市场的三元格局也将形成。任启鑫认为，自住型商品房将现有“一刀切”的调控思路切实转向长效机制的轨道，未来高端市场有望加速放归市场层面。

未来房企的业务模式将更偏多元化

以现在已经成交的几宗限房价、竞地价地块来看，自住型商品房售价受限，土地成本却仍然居高，房企利润率必然下降，这样一来，将该类住房产业化生产，降低建设成本并缩短上市周期，以规模求效益将成为开发该类住房的思路。未来自住型商品房的开发企业或将更多的集中在资金与建设成本较低、具有良好政府资源的国企与龙头房企中间。而在低端、中端与高端市场区别对待的三元格局下，未来房企的业务模式将更偏多元化，在以低端与中端住房市场作为高周转补充渠道的同时，商业及高端住宅等市场化运作的领域或将成为越来越多企业的重点领域，以谋取高利润。

“由于自住型商品房用地将占到北京市住宅用地的一半左右份额，商品住宅用地的减少，预示着竞争的激烈程度将会进一步增加，在地价托涨势头下，北京商品住宅价格将水涨船高。”任启鑫说。