互联网在房地产面前根本谈不上改造，VR看房也救不了房地产的命

在此前的文章中，笔者围绕互联网对传统房地产行业的改造，阐述了一个观点：即情怀美好，落地太难。无论是重筹买房，App卖房或者社区医疗。描述的美好总是遭遇着严苛的现实，互联网在房地产面前根本算不上改造，最多是锦上添花，多一重营销的噱头。而今天要说的VR看房，也逃脱不了这个魔咒。

时髦的VR看房体验 不实用的营销噱头

VR技术今年火爆异常，无论是对游戏电影还是家居家装看房领域，似乎有了VR，以往所有的行业运作规律都要变革，房地产即将被互联网攻占，行业又将被颠覆一般。在这种风口下，中毒般的创业项目集体涌入，各类VR看房产品层出不穷，今天融资千万，明天又覆盖30个城市。不懂黑科技的开发商，业主甚至也在疑惑，VR看房是什么？用什么用？简单来说就是将虚拟现实技术平移到房地产行业，让开发商在楼盘没有盖好的情况下，通过VR技术，让买房的人看到未来房子的样子户型和细节，一方面测试用户购买意向，同时减少看房成本，也避免了位置限制。

利用VR看房优势就是你在西安城中村也可以看到北京运河边的院子，看房不受地域的限制。其次这是个很好的营销噱头，推出VR样板间的开发商会吸引更多的购房者，本着好奇的目的，访客量也会很大。同时开发商提前宣传可以测试用户对于户型装修的具体喜好，及时的调整设计与销售规划，减少试错成本与样板间的成本。但笔者说的这是一个很好的噱头。但从实际需求看，即使开发商推出虚拟样板间，仍然免不了实体样板间，并且在看房的尝试中，此前已经有360°样板间等类似的体验，对于年轻人还好，年纪大的人完全不吃这一套，最终也是偶尔做活动的时候用，对促进成交作用有限。而对媒体而言，黑科技，看房，变革等关键词组合在一起，就成了一个热点，于是乎VR看房掀起房地产行业革命的标题等就出来了，甚至有人连此前的360°全景看房和VR看房的区别都没搞清楚，就开始意淫黑科技。

买房不是做梦 新鲜感难以转化为成交量

我们排除售楼部一面之词，也不去理会媒体的炒作，就单说VR看房这件事靠谱不？只有明白了房地产运营的整个来龙去脉，才能回答这个问题。首先要肯定的是买房子买的不是一个单品，而是一个片区，购房也不单单只是样板间，配套同样重要。无论是自己住还是投资升值，这一点首先要明白，因为住宅不是流水线产品，它本身的价值是取决于开发品牌，地段，配套，区域规划以及周边环境等一系列因素的。你几千块一平买的是包括钢筋水泥，拥有的资源，服务以及实体的空间一整套的产品，并非一个单品，这也是VR看房站不住脚的地方，因为面向的只是一个单品，所以谈不上变革。一个用户在决定购房的主观意愿后，会考虑到这些问题，二环还是三环，地铁口多远，小区带不带学位，容积率绿化率多高，物业是几星级的，开发商有没有操盘经验，小区有没有维权曝光过……伴随着业主对于买房难的现状，在可以承受的房价前提下，这些附加因素显然更加受到关注。很明显，VR看房解决的只是售前开发商营销环节中的很小一部分，配套服务的要求VR是撬不动的。

虽然在营销层面讲，售楼部是一个项目的阵地，样板间是开发商画饼的场所。但要知道的是商品房制度这么多年了，在户型上可供倒腾的创新已经很少了。两梯四、两梯六、三梯八的住宅布局让户型更加趋近标准化，好户型与烂户型懂行的业主一眼都看得出，反倒是开发商要通过不及投入的装修去掩盖户型本身的缺陷，从而造成看房的假象。比如利用镜子放大空间，营造视觉差。缩小家具尺寸，放大房间面积等。对于用户而言，看房也不仅仅是看房子整个布局的本身，而是小区内，周边等。说VR看房带来房地产革命的媒体显然是放大了样板间的作用，并且忽视了买房是一个综合因素促成的因素，以新鲜感促成业主冲动消费，结果是很难得，并且这大部分人一辈子买一套的现状也不会因为VR的黑科技而有所变化，如果真有这么大作用，重筹买房，淘宝卖房的尝试又何必举步维艰。

此外，从购房的过程而言，既是一个多方考量的结果，也是一个多人考量的结果。当你看上一个项目，势必会带着父母，家人去挨个问，挨个跑，总不能带着VR眼罩就开吃憧憬到实木地板与壁挂火炉吧。买房这件事，本身就是一个极为复杂的心里斗争过程，土豪除外。为什么房地产行业发展这么多年，依旧沿用着最老土的宣传渠道，满街的广告牌，大妈街上发传单，包括售楼部专门设计茶座以及儿童区，就是为了购房者的目光多多停留，通过在你身边一直说的效应，达成成交，包括样板间与售楼部的通道，售楼部的布局等，都是经过精心设计，让业主多多停留，外加置业顾问的鼓吹。如果说VR看房真有如此功效，那就不需要售楼部，也不需要置业顾问了，业主来了后，戴上虚拟眼镜，直接刷卡就OK了。用户刚兴趣的是房子本身，并不是样板间，也不是VR眼镜所呈现的实景。倘若你看到的就是你买到的，就不会有开发商虚假宣传，精装房缩水的消息了，开发商直接对用户看到的VR镜像进行PS一系列的美化就行了。

看得见摸不着 VR看房的BUG在这里

回归到样板间本身，为什么开发商要在这么小的空间投入巨资，人力。这里我们讨论两个问题，第一开发商要通过样板间呈现什么？第二，用户通过样板间感受到什么？样板间可以说是一个项目的“精华”，一方面展示着房屋的整体结构，空间划分，同时，也描绘着开发商为提高业主心理预期画的饼。很多人自己装修后就疑惑，为什么自己装不出样板间的感觉，原因很简单，要么就是你买到的房子不是你看到的，所谓的户型修改，封阳台，凿墙。要么就是你画的钱不够多。售楼部样板间呈现出的是最好的楼层、最好的楼位以及最好的装修材料，对于普通业主是做不到的。试想一个小区如果有2000套这样同户型、不同位置，不同楼层的房子，你看到的只是千分之一，也就是样板间最好的状态。这点对于VR看房而言，都是可调的，光线，色彩什么的都不是问题。总而言之，样板间就是你在买房时候开发商给你呈现的交房的最好状态。

再说第二点，与其说用户通过样板间感受什么不如说是用户只能参观样板间。在整个购房流程中，用户始终是属于弱势的一方，尤其是交了钱以后。用户在买房的时候是看不到实体楼的，给出的户型图也只是标注了大概，很多人觉得只要户型图标注了尺寸，墙体空心实心就可以了，其实不然。前文说过，户型本就不是单独存在的各地，单个户型——相邻户型——住宅楼位——小区朝向，这四个因素影响着户型，很多业主在买房后发现卧室距离邻家太近没有隐私，南北通透的户型采光却在天井里，这些在样板间是看不到的。即使开发商良心发现，标注了所有的位置，样板间不缩水，这样业主看到的才是一个趋近真实的情况。回归标题本身，VR看房的BUG就在业主进入样板间里，看得见摸不着。对于房子而言，户型可以模拟，光照可以调节，但是墙体的缝隙，精装的材料，住宅的层高，这些关乎居住感受的因素可不能单单靠看，必须的亲手去触摸，身临其境的感受，看得到的不算，摸到了踩到的才是业主去样板间的本来目的，这种实物的触感是VR技术做不到，但却是购房的业主最关心的，也是售楼部不敢押宝在VR看房上的根源。

突围在短租市场 VR技术要用对地方

那么VR技术在住宅领域真的就一无是处吗？也不是。上文所说的是一手房中VR看房的种种BUG，但是要知道，在整个房地产行业中，短租（酒店）等也是很大的一部分。短租不需要买新房长时间的决策、高成本的付出，更多的是需要短时间场景的呈现，这种呈现包括对房间的布局，家居等的直观感受，这种特点很适合VR技术的发挥。短租相比较新房，首要的特点就是你看到的就是你得到的，所谓的采光，楼位都是看得到摸得着的。VR技术只需要把既有的场景表现出来，不存在像新房一样的虚构情景。用户通过VR看到的就是已有的房子，而非呈现的是一个未来不可知的住宅类型。其次短租的特点是要求新鲜感，要求简单直观。VR看房黑科技的卖点就能很好契合这个需求，同样道理还适用于公寓、主题酒店，写字楼等。按照这种逻辑，最应该关注VR看房不是开发商，而是遍布大街的中介门店。

技术本身没有对错，用对地方就是对的。如同今天大家对VR看房的各种争议一样，所有新事物的出现都会伴随这种声音，变革、颠覆、毁灭，在语言的煽动下，我们开始质疑技术本身。但还是那句老话，技术本身没有对错，对错在于使用它的人，VR看房对于传统的房产营销手段是一种革新，增加了用户看房的新鲜感，刷爆了头条，有话题点，就如同特斯拉巡展售楼部一样，确实吸引了人气，促进了开发商的关注度，起的是锦上添花的作用。但热闹背后，所谓VR看房对房地产行业的冲击，互联网对行业的颠覆是否有些言过其实呢？我们的用词是否太重了。相比较表达观点，笔者更认为独立思考的能力更为重要，VR看房这件事，哪些人跟风，哪些人是确实思考过的，会有一个结果的。

作者：杜大能耐，90后文青，微信公众号：dudanaodai

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