App能卖出去房吗？开发商如何转型互联网？

记得笔者去年在《90后美容创业者干货分享(三)：闹心的App赔钱也得做》一文中对于美容行业急于寻求转型，扎堆做App的情况从需求、成本、市场前景等角度进行了分析。那么同样的规律是否适合房地产行业呢?答案是肯定的，从美容院到开发商，这股扎堆App的虚火，是需要冷静的。

需求还是虚求？开发商做App根本不是差不差钱的事儿

一个根深蒂固的、严重依赖线下的传统行业，听闻互联网冲击，转行做App，开微店，这样的故事大家已经听出了耳屎。从鲜花，外卖到美容，按摩，但这些行业相对而言还是属于消费频次高的刚需行业，但对于房子这种一次性的购买产品而言，一个App对用户的购买意向能有多大影响？有关需求以及虚求的讨论也从未停止，一种是我有这个需要，比如通过App预约客户，线上看房，前期咨询等，这叫需求。另一种，因为龙湖做了，恒大做了，所以金地要做，天朗要做，我们把这一类归为虚求。

那么有人就说了，开发商又不差钱，就算是虚求又如何，你所说的研发，推广需要的45w在开发商眼里就是一套房的事儿。那行不说有没有钱的事儿，就说开发商做的App，有多少人会用呢?这总是实打实的。足够多的使用人群才能带来知名度，才能筛选出有效客户，促成转化率，达成成交量。对于一个房产类的App而言，肯定是想通过平台本身载体承载更多的传播内容，在一个开发商的App里，可能会涉及到各种优惠，各种活动，各种预约。

但作为用户而言，我关注的功能却很单一，就是查一下你的房价，这种简单的需求随便百度就能知道，为什么非要费那么多时间流量去看，频次低，意愿弱，没有那个需求，这才是开发商做一个App真正难的地方，用户的需求太弱，任凭你再有钱也是很难推起来的。就算是各种咋补贴作用也不大，它并不是一个刚需高频次的需求，你提供的任何补贴任何宣传，对于用户一下子掏几十万下单的风险成本相比不值一提。本来可以百度就可以看到的东西，非要通过搜索——下载——查找——框选的步骤，这与用户的需求和习惯相背离。

有一个一样的作死案例就是早餐做App，同样的规则，一个度娘就能搞定的事儿，非要做个App，不是多此一举么。说的很中肯，需求是所有用户的出发点，弱需求与无需求的App平台，笔者的建议就是直接停掉，该干嘛干嘛！因为根本装不进用户的手机里。

有数据统计，在一个中度用户的手机App清单里，BAT三家的产品几乎占据95%以上，而作为一个有意在App市场中争得一席之地的开发商，就是要在剩余的5%里与陌陌、网易新闻、360云盘，京东，知乎、美团、饿了么等王牌二线应用抢市场，和PC端不同，用户不鸟你的App不访问你网站就行，但在移动端，如果没有强需求，手机里宝贵的那几个位置是轮不到你的。

房产类App涉及的四个方向 以二手房租房为主

那么，房子作为所有人的强需求，围绕房子的App自然不会少，这些前辈的经验对于急于冒进的开发商是很有参考意义的。在这里，我们把房产类的App分为四类：1、媒体中的房产板块，2、垂直的房产媒体App，3、房产周边行业App，4、开发商App。

第一类指的就是各大门户网站独立出来的房产频道，以往是在网站的一部分，网站移动化后成为移动端的一个栏目/板块，包括网易，搜狐(焦点)，腾讯，新浪(乐居)。通过整个大的App平台流量支持，在房产中做新闻动态，项目推广，植入广告等，同时按照城市IP定位的原则，在一个板块中集合全国所有区域的内容，按照用户的IP地址不同分类推荐。

第二类指房产类的垂直媒体，比如搜房，链家，中原地产等，因为网站本身就是做房产的，很自然就过渡到移动端，内容与移动端相仿，包括房源信息，项目详情，在线预约以及经纪人展示。与第一类侧重内容本身的定位不同，此类平台侧重于功能性，比如用户通过App报名活动，预约看房等，也是在房产类App最为独立垂直的。

第三类的范围就很广了，可以说基本囊括了租房(新房，二手房，办公室)等，以赶集和58为代表，虽然说是综合性平台，但是租房板块的比例在其中占据了大半数，虽然是整个网站的一个板块但囊括了整个市场所有项目的介绍，用户评价，以及最新的动态，但从数据量上而言是最多，凭借着整个平台的巨大流量，在所有和房产有关的App表现不俗，无论从用户数量，成交比例，以及影响力上也是最大的。

最后一类的就是开发商自己开发的App，我们归为两种，第一是大的全国性的房企开发的面向全国项目的移动端产品，涵盖品牌宣传，产品简介，业主论坛，物业保修等板块，特色是后期服务。第二种就是开发商为促成成交开发的，主打项目介绍，活动组织，最终目的只有一个就是通过这个宣传渠道，让业主上门，把房子卖出去。

一个以卖房为目的的房产App 能做到什么程度

本文讲的地产商做App，其实说的就是第四类情况，以销售为目的，促成项目成交，用户到访的模式。最早对于这种模式笔者在观念里是直接pass的，直到上周接触到几个开发商，对于给单个项目开发App还颇有兴趣，确实印证了存在即合理的需求。基于这种定位下，这个某某项目的App其中能承载什么功能呢?总的来说就是楼盘详情和活动公告，一部分包括本地房产销售信息汇总，但只是少数。本来通过一个App实现网页上楼盘库的功能，这本不是一个技术问题，而是一个事件问题，常规的一个楼盘库需要的数据包括项目详情页，图片页，户型图页，用户评价页，业主论坛等，按照搜房App的数据库，就西安本地500多个项目，每个项目分别建页面，单独填充，分类维护，涉及到的数据量在万条以上，数据量是比较大的，因为这也是从用户的使用需求看，就决定了这一定是一个大而全的内容库，用户需要在这个平台看到本地所有项目情况，了解到各家不同的优惠政策。

再看单个项目(组团项目)，在楼盘详情上与前者类似。无非就是项目价格、地段，优势，样板间，户型图等，在这个基础上，拓展使用的体验，比如样板间可以360°查看等，总的来说可玩的地方不是很多，并且这部分与搜房等媒体的功能重叠，用户也不会选择专门在你的App上查看，一方面数据太少，另一方面公正客观性无法保证，大家的观念还是停留在你的项目你肯定说好的状态下。反倒是工具性与活动类的功能更为合适。比如通过App可以直接叫车上门接送，点击项目，可以查看周边十个竞品的价格情况或者选择户型，面积区间，直接可以算出项目的优惠，价格等。

再说活动，目前的房地产营销趋势，已经从信息营销转向活动营销，归根结底就是转化率的问题。以往的方式就是在各大网站上漫天投广告，招募业主，但点击量寥寥，能到现场参加活动的更是无几。这种打广告的方式到是成了一种鸡肋，所谓不能不打，但打又没卵用。就和每年的住博会一样，开发商明明知道并没有多少业主会去展会上买房，但是迫于政策市场的需求，还是得按时参加。在这种情况下，完成销售存量的任务就放到了活动身上。笔者举个例子，在西安有各家房产媒体，关于谁用户最多的争议是口水仗，但从开发商的反馈评价最好的就是活动公司，相亲会，红歌会，粉丝见面会等形式吸纳的业主上门量是最多的。

市场是决定需求的最终砝码，这种成交渠道的变化，也迫使开发商更加希望通过App实现活动告知，联系，报名等功能，像上门预约，用户报名信息等功能是很难通过第三方平台去实现。对于一个以活动营销为主的开发商，做这个App就显得比较重要了。对于组团类项目即在单个城市有多个项目的情况，就更加必要。首先一个渠道可以统一所有项目的活动通知，开发商口径，数据互换等，极大的减少了交流和管理成本。第二对于业主信息，用户信息等关键数据，也避免了交给外包公司后信息的流失问题，很多人说会和第三方签署保密协议，但了解房地产的人都知道，这就是空头协议，第三方公司拿到用户信息转介后的佣金可是比你给的佣金高得多，并且，既然是第三方，能服务你也能服务别人，你的活动方式，业主信息也会变成共用的，从而壮大第三方，对自身弊大于利。

H5足矣App多余 传统行业转行互联网切莫冒进

那么对于较小的开发商，没有足够的项目支撑，也没有足够的人力成本去运营，但又想实现App上的功能，比如活动组织，约车等。借助第三方渠道可以，但风险上文已经说过。比较折中的方案是时下盛行的H5界面，尤其是在活动组织上，比微信，App，网站等宣传渠道，效果来的更直接，用户的排斥性也更小。那些屡屡刷爆朋友圈的游戏就是证明，还记得“围住神经猫”，上线微信朋友圈3天的时间便创造了用户500万，访问量超1亿的神话，其中不乏房产类的植入。而像开发商常用的较为简单的H5页面，像活动的邀请函，手机微杂志、广告页、场景应用、海报画报等通过H5形式展现，用户接受度也更高，网上的maka，初页，易企秀等免费软件也很多，成本较小，用户转发率也高，成本控制起来也容易。App多余H5足矣，也是基于这种状况下的得出的观点。

从美容业转行房地产，二者都有一个属性，就是对于线下资源依赖严重的行业，同时用户也不太乐于通过线上去消费，我们归类为传统行业。关于传统行业转型的文章，网上一抓一大把，有鼓吹趋势的，有宣扬方法论的，但归根到本质，笔者觉得是心态的转变。心态是可以影响到决策以及态度的。这个心态就是稳妥谨慎，不要急于冒进。在自己接触到的要开发App的客户里，无论是开发商还是美容院或者超市便利店，有这样一样心态非常可怕，那就是看到别人在做，我也要做，说到底就是跟风的心态，大家都知道做App火能赚钱，所以我就跟进，但从商业规律而言，收入的高低和本身的劳动量是不成正比的，和承担的风险息息相关的。正常的逻辑下，应该是你需要它所以去接触它，而并非别人在接触，我也得接触。

笔者前一阵和一个开发商营销负责人交流，它说自己现在客流很好，现在想强化活动，想做一个告知项目业主活动的的App，问及为什么要做，回答却是大家都在做！虽然是一句玩笑话，但也折射了很多人选择平台的普遍出发点——大家都在做！当这种大家都在做成为一种习惯，那么最终就变成一种奇怪的规则，因为我要卖房，所以我要做App，App能卖出去房吗?不知道，这归根到底就是心态的失衡。

开发商转型互联网，是个大话题，做App是个小事件，也是典型事件。笔者观点H5足矣，App费钱无用。希望能给还在彷徨中的小开发商们一点提示，降房价才是用户的刚性需求，营销搞的再花，房价不降，用户还是不会买单的！

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