重装修情调，拓女性社群，只租房给女性的包租婆想象空间有多大?

“我们给女性提供的，不仅是房子，更是一种生活方式，是时尚、有品质的生活态度。”房屋租住平台包租婆CEO郭祎告诉创业邦记者。从这一角度出发，包租婆在装修和女性两个角度，挖掘到了自己的鲜明特色。

资料显示，包租婆2014年7月上线，为房屋租赁平台，目前在北京地区，拥有300间房源，在模式试水成功后，下一部计划融A轮。

据介绍，包租婆所有到手的房源，都会经过12天的装修期后再推给用户。平均每套房花费3万元装修成本，装修风格有蓝、红、黄、橙、黑、白等不同设计的套系，设计上，一年推出2季，不断更新。

定位上，包租婆围绕“女性生活平台”，从线下女性社区切入，定期为租客举行沙龙活动。同时，逐步拓展到线上社群，在App中接入健身、美甲、洗衣等生活服务，并开设商城，商城图片中，所有软装物品，所见即所得，可点击购买。

租房两大痛点:装修破、房源假

凡是北漂租过房子的人，一定对这两点感受不陌生。在郭祎看来，北京用来出租的大部分房子都需要重新装修设计，用户租到的房子，一种是非常老旧的房子，一种是用来出租的新房子，前者装修过时，后者成本则是能省则省。

包租婆看准这一痛点，成立了设计工程部门，负责从设计到装修到居住体验的全线条问题。这个部门的团队，多来自于郭祎过去12年所从事的公关会展公司，懂设计。

在具体装修中，包租婆签订了专属家居供应商，并为之搭配上风格相同的软装产品，包括床品在内，“我们的产品非常完整协调，用户完全可以拎包入住”，郭祎说道。

那么问题来了，投入3万进行装修后，房租是不是会更贵?包租婆的答案是，同一小区内，包租婆的房子并不会贵太多，且还不收中介费、不收服务费、WiFi和保洁免费。

能够在重投入下还做到低价，有三方面原因：一是房东给包租婆房子时会降价。原因在于，租给包租婆后，无空置期，包租婆免费设计装修后，房子会升值，房子有人维护管理;二是装修成本的长期平摊。将一套房子的3万元装修成本平摊到3年3间房中，每个月的成本不到300元;三是包租婆产品本身不盈利。目前包租婆仍处于前期投入期，预计明年可能达到收支平衡。

目前来说，市面上把房子装修后再出租，并提供日常保洁服务的租赁平台，还有链家旗下的自如。二者的不同之处在于，自如的设计风格更趋于简单、简白，而包租婆的设计风格则更为女性化、浪漫;自如按月收取服务费，包租婆则不收取，仍在补贴阶段。

简单来说，搭建包租婆租住平台的流程分为4步——把房源租过来、进行设计装修、搭建线上平台、租给用户。其中，房源问题，是关键的起步问题。

郭祎告诉创业邦记者，北京的线上线下所有房屋中介平台加在一起，所占房源不足空置房总量的3%，剩下的97%中，一部分是房主空置，不出租，另一大部分，则在二房东手中，可以肯定的是，未来97%部分肯定会不断流入品牌公司手中。

在这样的背景下，互联网平台假房源现象层出不穷，而包租婆则承诺，平台所有的房源均为真房源。据创业邦了解，包租婆获取房源的方法主要有：有经验的市场部人员拓展、大数据平台抓取房东在其他平台发布的租房信息、品牌知名度提升后的房东自动提交。

在另外一个关键问题，如何把房子租出去上，包租婆早期的做法是靠高口碑带动朋友之间的口口相传，在今年11月底，才举办了一次新品上线推广秀，将房子结合内衣、鞋、包包做成秀来推广。同时，在线上朋友圈设计了“人人都是包租婆”，介绍朋友租住包租婆房子获红包来推广。

此外，包租婆接入了互联网金融平台，这一模式中，用户按月付房租给互联金融公司，互联网金融公司按半年给包租婆，包租婆帮用户出手续费利息。这样一来，用户可以按月付款，包租婆可以避开重模式的资金占用。

只租给女性的逻辑在哪里?

上线之初，包租婆的房子并不挑性别，在今年，改成了只租给女性。郭祎解释到，一是房源本身少，经打造出来的更少，ladyfirst。二是在起步前期，产品角度，只做女性，则无需考虑装什么风格，什么风格哪种性别的用户住得更多。用户体验角度，只有女性，会更为方便和安全。三是发现自己更擅长服务女性，包租婆提供的沙龙、培训都颇受女性欢迎。在定位为女性平台后，包租婆的房子的装修设计，会更加满足女性特征，比如，设置化妆台，因为女性储物需求多，把床底变成储物柜，在卫生间，分设储物篮等等。

据创业邦了解，线上的女性社区已趋于成熟，大姨妈、美柚等均已获得海量用户，并向电商转变寻求变现，电商中，社区起步的小红书也已经在跨境电商中位于前列。而线下的女性社区，仍处于起步阶段。

目前来说，包租婆做线下社区，已经找到第一批种子用户。在其拥有大量有消费力的美女资源后，涌现出各种商家来做赞助和推广。在推广方式上，拥有房子公共空间管理权的包租婆，既可以在公共空间巧妙设置广告，也可以实地发放优惠券，还可以在线下活动中进行一定推广。

在线下社区的基础上，包租婆进一步往线上拓展，仍是围绕时尚、品质、女性、小确幸、小浪漫来做，除向生活服务方向拓展外，还成立了自己的自有品牌It’s Life。

在郭祎的规划中，包租婆的App功能是“所见即所得”，一是房子真实，所见即可租，二是软装，所见即所买，三是未来基于独特的设计装修，可以帮房东做二手房买卖。

还有一个问题在于，既然是女性社区，为什么包租婆设置成分布式长租公寓，而非集中式长租公寓?对此，郭祎解释到，集中式优点在于有公共社交空间，缺点在于在北京拿整栋楼不易、地理位置单一、私密空间狭小。分布式的优点在于地理位置方便，有私密空间，缺点在于无公共社交空间，为此，包租婆在四惠和青年路分别设有两处@包租婆咖啡馆，免费提供给租客，就像《老友记》中那个大名鼎鼎的central perk咖啡馆。同时，兼做包租婆沙龙活动的场地。

据介绍，目前，包租婆团队为40多人，包括设计工程部、技术部、房产部、市场推广部、租后服务部和It’s Life自有品牌部。