不把WeWork当对标的无界联合办公空间，想凭社区黏性PK地产大佬

我一直以为有希望把联合办公空间做出点名堂的人至少得有个十几年的地产背景和创业圈人脉，但见到90后Randy的时候发现我又狭隘了。

Randy中文名万柳朔，在美国居住多年，回国创业2、3年，今年夏天在北京百子湾开业了第一间无界联合办公空间。这是个时尚、生活类创业公司喜欢扎堆的区域，目前入驻无界大公司也大多是生活类创业公司，比如合伙人之一是李亚鹏的时尚自媒体锦尚志，现在团队共有20多人，都在无界办公；天使基金PreAngel也入驻了无界。Randy还带回一些美国的创业公司，例如小有名气的女性生活分享社区Trusper。美国知名加速器500 StartUps也刚刚入驻。

就像前面提到，无界自然要面对SOHO 3Q、优客工场这样的对手。Randy说，做联合办公空间无非三个要素：

拿地：这肯定是潘石屹、毛大庆们的优势，不过Randy认为现在地产大佬们的优势已经不太明显，因为商业地产不景气嘛。

招商：取决于品牌影响力和价格，也是无界长远要打造的核心竞争力。目前，无界一个工位的价格是1600元/月，比起SOHO 3Q的一个工位1000元/周，还是很有竞争力的。

黏性：也就是创业公司入驻后的留存率，这是Randy认为目前无界最擅长的，把创业者聚拢在一起。

说到黏性就不得不提中美联合办公空间面对的文化迥异。美国的联合办公空间WeWork，每天6点下班后，只要通过举行一场Happy Hour，就可以聚拢很多创业者，“大家基本都会去，100多人在Party上不用做什么引导，就能成为朋友。”但中国不是这样，要打造好的创业者社群，需要创造更多机会，而机会是否就是现在大家惯常的手法——沙龙、讲座、路演呢？

Randy不同意：“这些活动对品牌是有帮助的，但是对社区没啥帮助，请到一位大咖来现场讲座，大咖和创业者之间，以及创业者彼此之间的交流是远远不够的。”更符合我国国情的方法是组饭局，现在无界两周也会组织一次CEO Time，内部也会做些社交活动。

Randy认为“交流欲望”是早期创业者一个很重要的需求，大部分早期团队太小了，自我交流之后，还有很多找人说说话的愿望，无界为创业者创造一些交流机会，其实可以从侧面提高员工满意度和工作效率。

无界很看重是否与创业者的风格气场相合，“物以类聚”嘛。它想成为做创业者在北京的第一个朋友，当然在这些“虚指标”之外，这家办公空间也提供其他联合办公空间都有的标配服务，如行政、法务等等。

联合办公空间和加速器、孵化器的一个不同点是，后者大多可以免费入驻，然后通过增值服务收费，也可以说免费入驻+收费增值服务更适合孵化器/加速器，但联合办公空间是实打实的地产模式，租金仍然是收入大头，并打包其他增值服务，因此入驻率就成为无界追求的一个硬指标。Randy经过测算发现，空间达到65%的入住率则可以持平，目前百子湾的无界办公空间已经做到了。

另一个被无界看重的指标是扩张速度，虽然快速扩张会有些风险，但Randy对无界的招租能力颇自信，目前他们锁定了10个城市，深圳、上海、杭州、成都是第一批目标扩张城市。

Randy选址自有一套心得，核心奥义是创业氛围和竞争格局要成反比。基于这种考量，创业氛围没话说但竞争也最激烈的中关村从一开始就被无界排除了，他们在东边看了大量地段，三里屯、国贸、望京、万元桥等，最终在百子湾找到了满意的选址。而望京办公室也已经开业，”这也是创业者基数非常大、空间非常少的地方，供不应求。”

虽然WeWork模式给了Randy非常大的启发，另他发现联合办公空间可以做到很大，但目前无界的对标还真不是WeWork，相比起WeWork有更多的自由职业者，无界更垂直于服务创业公司。

但未来它还是可能和WeWork做类似的事，比如推出和WeWork线上社区相近的“Hot Desk”会员制。“等我们的空间多了以后，每个会员可以交低于固定工位的费用来买灵活桌位的使用权，当他们来任何无界空间的时候，假如有灵活的工位空着就可以用。”显然这是为了聚拢更多更散的自由职业者。

目前，无界已经完成了梅花创投领投的天使轮融资，据Randy透露，和梅花从谈判到确认只用投资了一个半小时，连TS都没签订金就到账了，之后青山资本和经纬创投也加入进来。目前，无界正在进行Pre-A轮融资，领投方可能是某个具有地产背景的上市公司。