“别人家的办公室” ——无界空间发布联合办公行业蓝皮书

2015年以来，联合办公的概念开始在国内兴起。与不收租、只入股的投资型孵化器不同，联合办公的模式相反，即以租金为主要收入，不参与入驻企业的股份。

粗略统计，国内大小不一的联合办公企业已超过2000家，有地产巨头，也有毫无地产基因的新兴企业。后者中的无界空间由是一群90后左右的海归创办，以线下的联合创业办公空间为载体，为早期创业者提供创业及生活、社交等全方面服务的线上线下创业者社区，江湖人称“别人家的办公室”。

目前，无界空间的商业模式是：收入来自于租金，增值的软性服务低价透明，甚至完全免费。（免费项目包含水、电、宽带、打印、会议室、健身房、游戏室、淋浴房、活动区、休息区、胶囊床位等）

2015下半年资本市场降温的大环境下，无界空间从2015年7月第一个空间开幕到现在共1年时间，先后获得来自经纬中国、梅花天使、青山资本、艾想、创业最前线、优客工场等机构3轮融资，并在北京开设6家分店。问及原因，无界空间创始人Randy称，“对所有创业企业来说，身处资本寒冬中，优秀的企业跑在前面，反而更容易被资本市场发现。”

就在昨日，无界空间在朝阳大悦城分店举行1周年庆生会，期间发布了《无界空间蓝皮书》。

（封面图）

（活动现场图）

以下为《无界空间蓝皮书》内容：

《无界空间蓝皮书》（以下简称蓝皮书）共分为4个部分，包括主流办公场地选择、联合办公行业标准、管理系统、联合办公服务等内容，据无界空间创始人万柳朔（Randy）介绍，由于联合办公在近几年的办公场地市场中刚刚出现，目前尚无行业标准，市场教育和企业接受度更需要时间，所以通过书中首次披露无界空间对设计、选址、施工、功能等方面的评分系统，形成一套独创的联合办公行业标准，以不断提升产品体验与行业价值，“希望与同行伙伴一起教育市场，让联合办公业态被更多的潜在客户所接受。”

主流办公场所选择

蓝皮书中透露，目前的办公室租赁市场主要存在写字楼、民居（含商住两用）、孵化器、联合办公几种主流产品供应。

1、写字楼数据

以北京为例，近年来，超甲级、甲级、乙级写字楼的供应增减各有不同，随着北京市区土地资源的稀缺及地价的上涨，北京写字楼也呈现出由核心区向城郊区域外溢的趋势，丰台、亦庄、通州等区域写字楼供给和需求与日俱增。

数据统计，北京、上海2016年Q2写字楼平均有效净租金环比有所下降。其中，北京核心商圈甲级写字楼平均有效净租金将近370元每建筑平方米每月，而亚奥和亦庄等新兴商圈甲级写字楼每建筑平方米每月均价则仅为260元左右；上海Q2核心商圈甲级写字楼有效净租金为305元每建筑平米每月，浦西部分甲级写字楼平均租金不足240元每建筑平方米每月。

综合来看，租用写字楼作为办公场所仍是目前对主流的选择，但随着写字楼租金的不断上涨，对企业来说，也会形成较大的成本压力。

2、居民楼（含商住两用）租赁概况

由于商务写字楼租金较高，一些中小型企业特别是一些初创型企业也会考虑租用居民楼作为办公场所。一般而言，租用居民楼作为办公室，其租金、物业费、水电宽带等往往比写字楼便宜一半甚至数倍以上。加之在民宅办公，水电空调等使用时间不受物业限制，居民楼办公这一现象在全国各个地区都普遍存在。

不过，在居民楼办公也存在诸多问题，全国各地虽规定不一，但都不同程度的存在对居民楼办公的限制。一方面，很多城市不允许将纯住宅改为经营性用房，另一方面，即使一些城市或区域允许，但需取得物业、居委会及所有业主的书面同意，其难度可想而知。比较重要的一点是，大部分纯住宅用途的居民楼无法注册成立公司。

此外，对企业自身而言，在居民楼办公本身也存在诸多问题，主要有：

（1）面试招聘：初创公司招聘相对于大企业来讲比较困难，地点偏僻、交通不便等因素更会大大增加招聘成本。

（2）客户拜访、商务洽谈：居民楼会给人不正规之感，降低公司的资质和可信度。

（3）员工安全感与归属感：部分小区业主会因为抢电梯、卫生、吸烟等因素与租房企业产生矛盾，甚至有物业仅允许租房企业员工使用指定电梯等情况出现，导致企业员工感受不佳。

3、关于孵化器

从租金来看，孵化器的主要盈利来自于对创业团队投资回报而非空间租金，因此，对于成功入选的创业团队而言，往往只需支付很低的租金甚至免费入驻。

但从地理位置来看，孵化器并非主流办公形式，特定品牌孵化器布点较少，因此入驻孵化器通常便意味着给该公司留下的办公地理位置选择不多。

从配套上来说，孵化器具有完整的创业服务配套设施，如专业的管理、工商税务法律、招聘和技术团队，以及VC对接等，而在硬币的另外一面，创业者也不得不进行某些妥协，出让部分股权便是一种常见的方式。

4、新崛起的联合办公

整体而言，联合办公的形式介于写字楼与孵化器之间：私密性不如传统写字楼，但租赁方式更为灵活，小团队短租成本更低；相比孵化器，联合办公虽无法提供专业的创业项目服务，但办公环境却更佳，入驻企业与联合办公空间是客户与服务提供者的关系，具备更多自主性。有数据显示，国内的联合办公空间已多达2300个。

与孵化器不同，国内联合办公空间的主要收入来自于租金，从办公环境和配套设施上看，其地理位置、办公环境以及设施丝毫不逊色于一些甲级写字楼，并且从设计上来看往往更具特色。软性服务上，联合办公空间也引入了一大批企业服务合作伙伴，帮助入驻企业解决工商注册、税务法律等问题。部分联合办公空间同样也提供融资对接、培训等服务。

除此之外，作为新崛起的办公场所，联合办公具有天然的优势包含：空间共享、弹性的租赁方式、创业团队的内部资源互惠等。

联合办公行业标准

据了解，目前无界空间在北京已开设6家分店，全部自主设计、施工及运营，Randy表示，到2016年底这个数字将增加到10家。Randy认为地产行业是一个分散型市场，不可能一家通吃，“譬如在地产行业有足够影响力的某巨头，它的市场份额仍不到1%”，Randy由此判断联合办公的机会很大，同时希望同行业内企业间能够一起合作促进办公场所市场的改良与进化，“我们总结出一套独创的联合办公行业标准后，发布了《无界空间蓝皮书》，是希望与同行共同进步，一起把这个领域做好。我本人在国外的生活、工作经历告诉我，合作应该是一件一加一大于二的事”，Randy如此表示。

1、设计标准：不仅要满足传统办公空间功能，更要在其基础之上设计出新的环境体系，模糊办公与生活之间的界限，使空间成为一个充满生机的结合了办公及生活、交流的空间，即在办公地点找到家的感觉：既拥有像在家中书房、卧室一样的私密角落，如办公区卡座、沙发、休息区、胶囊床、阶梯台阶等，又拥有如同家中客厅一样交流区域，如阶梯活动区、咖啡吧、开放工位等等。

2、选址标准：包括地理位置、商业价值、空间形态、价格等标准。仅以地理位置为例，便捷性是联合办公空间选址标准中权重最高的一项，如距离地铁站等交通枢纽步行10分钟地理范围内。

3、商业价值：联合办公空间选址的第二个基本原则是要接近各主流商圈，借助其区位优势挖掘更多商业潜能。从时间空间两个维度以发展的眼光预测出具有潜力的区域，抓住先机从而获得更大的商业价值。

4、空间形态：包括面积、层高、空间使用率、价格等因素。如面积选择方面，无界空间在对所在城市相关行业调研后认为，2000-3000㎡的面积所具有的商业潜能更大。这个面积区间的场地，可控制工位400～600左右，人数适中；既有足够大的空间能满足团队的快速扩张需求，又能满足空间本身的快速招商需求。另外入驻团队内部资源与服务足够形成闭环；同时运营管理的成本也相对低。

5、施工标准是细节较多的一环，包括通风及取暖、采光、隔音、环保环保等。如通风设计比较合理的做法是，主体结构如有对流风，在考虑风向的同时，要将通风最好的地方放在面积最大、人最多的办公区域，另外在封闭独立空间设置新风系统。为确保整体空间的冷热度，暖通系统除了要考虑空调暖气及通风口的设置、保证室内恒温及使用者舒适度之外，还要满足设计美感。

除此上述标准之外，蓝皮书还对联合办公管理系统、联合办公服务标准等方面进行总结，据Randy介绍，无界空间在选址、设计等方面有严格的打分标准，80分以上才考虑着手去做，“比如，便捷性是无界空间在选址标准中权重最高的一项，尽管考量此项有时候会牺牲一些空间的利益，比如拿下场地的租金更高，但对入驻团队来讲节省交通成本和招聘成本，对空间的归属感和体验更好，长远来看对入驻团队和联合办公行业来讲利大于弊。我们愿意在行业内公布这些标准，是希望大家一起把联合办公这个新业态做到更好。”