郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？

最近不少媒体都报道了万科CEO郁亮率团一路拜访阿里腾讯海尔小米等互联网公司或互联网操作经验。 《中国经营报》 这么写：“ 万科之所以拜师家电企业、互联网企业，与房地产行业的发展状况有着很深的联系。持续多年的高增长开始进入修正阶段，囤地捂盘这种以时间换空间、赚取暴利的模式将成过去时。未来房地产行业的毛利率、净利率水平将向社会平均利润率稳步趋同。一年前，郁亮就表示在房地产宏观调控成为常态的背景下，国内房地产业已进入行业发展的下半场。”

万科甚至请了90后创业者代表马佳佳，去其公司给管理层上课。马佳佳演讲的标题是：90后都不买房子了！她称，互联网时代的地产行业假想是：房地产公司能否用运营互联网社交产品的思路去运营新式社区？首先需要：定义垂直人群，服务其社会属性而非家庭属性。

不知这个大胆假想在万科内部引起的反响如何？而郁亮又如何来总结他考察这几家互联网公司的心得呢？以下内容摘自 《中国经营报》相关报道 ：

在郁亮看来，阿里、腾讯等互联网企业最重要的思想是平台、生态系统 。“现在海尔的改造，也是改造这个平台。我也很想把万科变成一个平台。”郁亮表示。

在他看来，小米在用互联网方式创造出以前无法想象的高性价比产品。同样的性能传统制造业会卖得很贵，但小米除了核心的研发、用户维护等功能外，生产环节通过整合资源外包，销售环节也通过互联网直供。而且更重要的是，小米的定价原则是“平进平出”，不赚原材料、零部件等硬件的钱。而是首先用硬件占领消费者，而后以此建立平台，再在软件与互联网应用中开展增值服务。

赴海尔交流时，海尔的“日日顺”业务受到了万科管理者的重点关注。据说，通过该业务，海尔打造出全国唯一覆盖三四线城市甚至农村的大件物流网，而海尔计划将此建立成一个“开放平台”，不仅配送海尔产品，还将配送家具、装修材料，甚至其他家电企业的产品。而这也为海尔带来了包括KKR、阿里巴巴在内的战略投资。

从2013年10月底开始，万科在与投资人交流时，最常提到的一个数据是48万套——这是万科1999年以来竣工物业的套数，而万科为其中大多数提供物业服务。而在未来5年，万科服务的社区可能增加到500个至600个，其中包含了100万住户、约800万的人口规模。

在平台为王的互联网中，这意味着庞大的“流量”。2013年万科营销系统年会上万科请来了腾讯开放平台总监陈鹏做讲师，演讲的内容是“平台、能力、生态”。按照《平台战略》一书的描述，平台战略的核心就是要打造一个“生态圈”，它拥有独树一帜的精密规范和机制系统，能有效激励多方群体间互动以达成平台企业的愿景。

事实上，万科的谋划早早就已经开始了，而且对于“使用”其社区的客户越来越关注。2011年万科在广东清远用一个大项目的部分土地，尝试开发“养老地产”。其时万科对负责策划的顾问公司提出一个额外要求，除了惯常的销售率外，万科还要求该社区必须达到一个高比例的入住率。 “我们过去说盖有人住的房子，现在改成有人‘用’的房子。” 郁亮如是道。

这有着庞大基数的社区客户，在万科看来就是待挖掘的金矿。2013年万科开始提出社区服务全面升级。北京房山区的中粮万科项目就是其社区商业化的一个试点，该社区建设了社区菜市场、第五食堂、华润万家、洗衣店、药店、银行，这被万科戏称为“五菜一汤”。据说这一商业模式将成为标配，出现在其他万科开发的住宅小区中。“我们2014年还会突出关于社区的普通惠民医疗和社区老人的居家护理。”万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示。