科技猎一、传统模式都要被替代
老范： 聊到地产，有一个话题绕不过去，就是楼市价格的问题，楼价的问题你觉得未来是怎样的走势？
兔主席： 第一，从大的方面来看，大型城市、高能级城市、人口净流入城市，在中国可能不到十个城市，大城市的房价应该是比较坚挺的，因为不断有人流入，而且有年轻人流入。房价应该是比较坚挺的，并抱有持续增长 （的可能） 。
根据房住不炒的政策想法，不希望楼市增速过快，我可以这么理解：理想情景是 增速不应当超过经济增速，第二不应当超过通货膨胀的速度 ，甚至应该是更慢的一个速度，比较稳定的有序增长。但不是说不增长，毕竟有大通胀的环境在这。
但看下面的城市，非省会城市，再往下沉，三线城市甚至四线城市、五线城市，那价格就比较难保证了，因为有很多不利的因素在发挥作用，人口流出跟少子化，这些城市没有一大堆买家在支撑它的资产价值，这个在所有发达市场应该是类似的。
（再看卢俊，综合我们对楼市的认识：《 播客精选——对话卢俊 | 楼市“反常”，年轻人怎么办？ 》 ）
老范： 您觉得在未来的中国房地产市场，哪一些业态的增长空间比较大？哪一些业态的市场规模利润会走向萎缩？
兔主席： 首先，所有可以被定位为传统发展模式，过去简单、单一业态的这些赛道，规模、利润都会走向萎缩，这就是开发商比较依赖的传统赛道，即买地盖房子再销售，一方面，供应端有很大的变化。以后再出让土地，政府规划的新盘或者新楼房里面，应该有相当大一部分是带有公共属性的住房，包括租赁住房、公有产权房，各种类型的公房、经济适用房、廉租房、安置房等等。
剩下的市场化也还有一定的比例，但是肯定会受到来自头部大的开发商的竞争，所以在这竞争之下，利润率肯定是难以维持，肯定会向下压低。
新的业态里面就得看，因为很多业态还在改造和重组，国家给的支持政策也不一样，政策通常是在资本市场和金融端给的支持。
有一些业态明显是政府非常鼓励的，包括租赁住房、消费基础设施，就是购物中心、商场。还有一些政策上比较支持的，跟新基建关联的行业，包括产业园、仓储物流、数据中心等等，这些业态是有增长空间的，每一个业态应该说有一定的拥挤程度，也有一定领先的开发商、运营商在里面。
1. 购物中心
开发商这些年一直在转型尝试做的一个比较明显的 （项目） 是，购物中心。购物中心一般是政府在土地规划的时候，为了给小区提供配套商业，能带来很多的就业税收，对城市发展有提动 （的项目） ，所以很多开发商也在有意识地去开发购物中心，建立这个赛道的能力。
最近我看到北京一个新厂子THE BOX，是跟上海淮海 TX 一个运营商做的，叫“盈展”，那公司吸引了大量年轻人，所以像这些零售业态我觉得是大有发展可为的，因为它是购物中心，它只是一个盒子，它只是提供了零售的空间。所以消费业态的变化，品牌的变化对它来说是中性的，因为它可以根据最新的品牌变化来调整自己的租户的组合，让自己始终受益于品牌变化的趋势。
这个板块，中央经济工作会议里面再次把消费提到比较高的地位，今年中国工作报告也把内循环消费、内需提到很高的地位。 未来经济，中国经济重新转型走向新发展模式里面，消费是非常重要的一环。
那这个消费需要消费场景，去哪消费？除了电商线上消费以外，很大一块就是线下，线下包括看电影，包括亲子逛街体验等等，你是需要一个实地的场景的，购物中心越大，业态越多，越丰富，你去逛的可能性越大。
我们现在进入到后置业时代，家庭以后在支出里面不一定会有再这么多的房产或按揭贷款，你可能有更多的消费支出， （这） 也是国家希望调整的。
2. 租赁住房
第二个是租赁住房，租赁住房明显是国家支持了，现在讲 租购并举 。我们发现很多年轻人、新一代没有能力很快再去购置房产，房价太高了，我觉得人的观念也会变化，不像以前非要 30 岁之前买了房才能结婚生孩子，或者把房产作为一个前置条件，全家人集中所有资源把老家房子卖了，然后在高能级城市买一套房。我觉得这个情况以后不再成为一个趋势了。
租房变为一种选择，而且是被社会接受的、能够被尊重理解的一种选择， （这） 是需要时间的。这个在国外是普遍的情况，而中国，大家对置业是有情结的，所以感觉一定要买房。
但过了这个阶段之后，你发现你可能没有现实选择，你只能租房，国家也在集中想办法提供更多的租房供应。另外，大城市可以租的商品房很多，但它主要掌握在小业主手里。对于开发商来说，还是要参与到集中的租赁住房，而不是分布式的。集中式就是开发一整个楼盘或者一栋楼，或者一个楼盘里面全是租赁住房。分布式就是东一个西一个，掌握在小业主手里，分布在各个楼盘里面的散的一些。
3. 仓储物流
无论是政府还是资本市场，都比较青睐的是仓储物流。仓储物流一直是很好的，仓储跟电商、冷链跟快递都是消费，所以它驱动能力、增长能力很好。但是它也是一个相对拥挤的行业了，很难说它再有什么超额利润。然后在这个行业的企业里面，逐渐从生产商户开始，到这个运营厂，为库内提供更多的物流服务。
二、租房业态会如何发展？
兔主席： 租赁住房，它的收入来源跟租金相关，租金从各个国家来看比较容易被管控，租金一旦高了，我们连租金都担负不起，所以政府通常都有动力去对租金做一些管制，所以单靠租金来赚取收益，收益率应该是比较低的。
对租赁住房这样的业态，需要思考用更多的方式来获取收入，不能简单地靠租金获取收入，可能还有其他的一些服务，就是为租住者提供符合他生活场景的一些增值服务。比如家政和保洁，这个是最常用的物业， （又比如） 相关的上门维修。服务内容和地产企业这些年发展的物业行业非常相似。
中国从大规模的空间营造，就是盖房子，到为空间提供运营，到最后下一个阶段迭代以后，但凡是你所管理的空间，你都可以为其提供服务。里面有很多人在生活、工作、居住，包括写字楼里面的人群，购物中心里面的人群，作为一个空间运营者，你都可以为他提供服务，不断拓展自己的服务半径、范围和内容，从中试图来获取收益。这个时候开发商就转型成运营商和服务商了，那对于地产企业来说挑战是比较大的。
挑战再大、没有动力，也得转型，不能再依赖传统模式去发展，你必须走上高质量发展，这没有动力也得有动力。
要参考业态经验，大家可以回头看，酒店行业是比较成熟的，通过简单的提供房费转向提供更丰富的服务，包括餐饮、酒吧各种各样的服务，会展、会议等等。然后再通过会员体系，把酒店跟酒店之间联盟连在一起，通过这个方式打破对于单一资产的依赖，把运营作为最主要的价值。
所以你看酒店，其实酒店业主今天来看是不太能赚钱的，钱往往被品牌运营商给赚走了，因为运营商有非常强的能力，它能在一个资产里面创造出无数的不同的收入。像万豪这些都是典型，他们都是当年盖酒店起家的，都已经转型亲子转化，变成了一个运营平台，然后这一个赛道其实可以应用于其他的赛道，每个赛道都可以类似于他，重新做一遍。
三、以史为鉴
老范： 在中国香港、美国、日本的房地产历史上，是不是也经历过类似我们这两年这种震荡初期转型的周期？
兔主席： 美国，他们在很早的时候就对商业持有不动产提供了比较多的金融支持，以REITs形式，在美国六十年代就有REITs，它经过几十年不断发展起来。其实REITs在美国最早还是一种税收优惠制度，如果你的资产把 90% 的收益全部分红，你可以享受某些税收优惠。这个时候，很多人就把REITs上市了，公开上市，向投资人发售，形成一种上市的载体，这是很好的事，为什么呢？你投资持有性物业，这个方式可以退出，阶段性赚取回报。然后你退出以后的钱，可以用来投资于新的物业，你就实现了资本循环。
美国的地产公司，它跟资本市场的关系通常就是两大类型，第一种类型就是REITs。第二个是上市平台 ，就是几大行，像CBRE、GL、中央联行，他们都是上市公司，都是围绕资产服务来做生意的，资产的买卖、租赁、经纪等等。但是你发现没有什么开发商是上市公司，更没听说过住宅开发商是大型规模的上市公司。
地产是跟金融密切相连的，有的时候是地产出发的，有时候地产是被卷入。地产不一定是因，但往往也是果。中国香港、美国、日本都历史上出现过大的 （危机） ，像日本有资产泡沫破灭的情况，美国有次贷危机，中国香港经历过金融风暴，每次金融风暴一般对楼市都有很大的影响。
他们都经历过大型的周期，对于这个行业的模式业态，包括企业，也有个大筛选的过程，可以说是个大筛子。每次之后无论是监管、市场、投资人、企业、居民都比原来更加成熟了，但是每个市场的情况也都不太一样，所以不能简单地去类比。
但中国内地我个人认为有一个比较明显的特征是， 中国内地的出清是某种特定类型的模式问题，就是大规模住宅开发，而且是集成式的规模开发 ，由大型开发商，而且是上市开发商主导的大规模的开发建设，它到了时代的相对尾声，但是可能到了下半场里面的下半场，不再能维系以前的高负债。
像中国内地的这种大型集中式的开发商，在全球来看不是一个普遍现象 ，在美国看肯定不是普遍现象，没有这么大的开发商，而且是一条龙，端到端，全部都自己做，从设计、规划，甚至连建筑通常大部分都是上市公司，在上市公司实施人的资本市场里面占有重要的角色，这个在其他地方是没有的，是中国内地经济的一个现象。
老范： 这个以日本和美国为例，他们在这样的类似规模的一轮大的雏形之后，比如说在复苏过程中，或者是在后面的新的周期中，哪些的业态或者公司它的价值成长会比较快？
兔主席： 日本都是分散性住宅为主的，但你会发现比较少有围墙式的大型小区， （这） 不是他们的主要的业态形势，这是中国的形势。
为什么会有这个形势？肯定是跟当年土地出让征地的方式有关，所以导致了大规模集成开发、高速开发，所以我们有了大规模的小区，这个就孕育了一种形态，物业大有可为，因为物业要为小区里面的人提供生活服务，这个业态在国外不太容易出现。
中国人往往是三代居住比较普遍的情况，三代居住不一定是居住在同一个房子里面，第一你可能是就近居住，第二可能阶段性把老人接过来住，所以你的老人是你的生活，是你的家庭的一部分，不是分离的，这个跟中国的文化形态相关，老人可能觉得把老人送老人院是不孝敬的。
国外的房地产，美国、德国、日本，它有形成很大一块跟养老相关的 （项目） ，或者机构养老，或者是社区养老，老人会跟子女分离，中国不太会出现。
第三个是对置业的要求，中国人从古到今讲安居乐业都讲有置业。全世界只要有中国人的地方通常都会有置业冲动、会去买房。我觉得这里有一定的文化因素，中国人对房地产是有天然情结的。所以对中国人来说，所有东西都跟房产绑在一起，这个行业比较容易出问题。
老范： 请教一下你对“大国大城”模式的看法，因为长期以来“大国大城”模式还是有一些争议。在经过这一轮的变化之后，特别是二线以下城市暴露出来的财政，包括政府资源的投入产出比低这些问题之后，是不是“大国大城”模式越来越会成为我们采用的一个主导型未来模式？
兔主席： 我不知道“大国大城”最后是怎么具体定义的，但是中国应当会出现规模城市集群，中国14亿人口，足够支撑。
欧洲国家一般人口不多，英国是以千万人计， 5000万~7000万人之间的城市，它就基本上一个大中心——伦敦；法国基本上一个巴黎；德国8000万人口左右，它可能有超过一个中心，柏林、法兰克福，一般也就两到三个，它的工业基地离大城市也不会太远。
日本基本上就是东京，可能大阪算是部分，但它没法再支撑第三个大集群了。
美国是3亿人口，是比较大的高发达国家，其实东部就是纽约，西部就是大湾区，各地都会有一些。
这个我们理解，就算是他叫的 Gateway City，我们一般叫二线城市，波士顿、费城、西雅图、亚特兰大等，你看它有这么一些城市，但总体而言个数不会特别多，就支撑它整个经济，大概就这些城市基本上可以满足了。
中国应该也是一样类似的，发展出这么多大的城市集群。刚刚讲了投入产出比其实挺对的一个，就是以后中国人口少子化、老龄化是一个现实趋势， 人口一定会向个别城市去集中，这样所有公共资源投入效率会比较高。 其实，很直观、很现实地讲，很多地方财政可能就不足以支持这么大的投入支出了。
四、都要找到自己的优势
老范： 代建这个模式，你觉得能不能解决之前地产行业的一些弊病？有没有可能会成为主流？
兔主席： 现在这个行业经过这一轮出清以后，应该会有一个比较大的重构，传统房地产开发的里面，市场玩家和主体可能会发生一些变化，驱逐市场更多的向公共职能转型。
公有制企业会扮演更重要的角色，中央国企和地方国企代建是一种轻散的模式。前些年就有不少的民营企业在尝试在转型，把代建能力拿出来，去帮一些开发能力相对来说弱一些、品牌能力比较弱的一些地方国企或者非地产类企业做一些开发。
公有制和非公有制、中央和地方都要找到自己的相对比较优势。你看你更适合做哪一个赛道，一定跟你资源禀赋，跟你的能力、基因相关。显然民营企业，它的一些国营企业不能替代的优势往往跟创新、灵活度、激励机制这些方面，对市场的这个感知，包括人才吸引等等有关。所以代建应该是它的一个赛道。
老范： 现房销售这个变化的可能性，以及它会有什么影响？
兔主席： 这轮出清完之后，从长远来看还是要去改革，还是要增加现房的比例。当年咱采用预售制的时候，都是从香港引入的，为了大规模实现快速的发展，包括为地方政府、开发商提供融资，采取的一个做法，是有隐含有风险的——当一手资金监管不严格的时候，资金被调走之后就会出现保交楼的问题。
所以因为预售制本身是带有强烈金融属性的，本质上预售制是购房者透过商业银行向开发商提供委托贷款，行业出问题的时候就是一种信用坍塌。 当信用市场坍塌的时候，即信用紧凑的时候，大家不再愿意加杠杆，不愿意买预售，它就会放大现有的问题。
本文整理自播客对谈，来自微信公众号： 老范聊创业（ID：fanyanzhijian） ， 作者：老范聊创业，节目主理人：范卫锋（高樟资本创始人），嘉宾：兔主席（毕业于哈佛大学肯尼迪政府学院，曾协助傅高义教授对《邓小平时代》的研究），编辑：阳沁言