房地产的哪些传统模式将被取代?

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一、传统模式都要被替代


老范: 聊到地产,有一个话题绕不过去,就是楼市价格的问题,楼价的问题你觉得未来是怎样的走势?


兔主席: 第一,从大的方面来看,大型城市、高能级城市、人口净流入城市,在中国可能不到十个城市,大城市的房价应该是比较坚挺的,因为不断有人流入,而且有年轻人流入。房价应该是比较坚挺的,并抱有持续增长 (的可能)


根据房住不炒的政策想法,不希望楼市增速过快,我可以这么理解:理想情景是 增速不应当超过经济增速,第二不应当超过通货膨胀的速度 ,甚至应该是更慢的一个速度,比较稳定的有序增长。但不是说不增长,毕竟有大通胀的环境在这。


但看下面的城市,非省会城市,再往下沉,三线城市甚至四线城市、五线城市,那价格就比较难保证了,因为有很多不利的因素在发挥作用,人口流出跟少子化,这些城市没有一大堆买家在支撑它的资产价值,这个在所有发达市场应该是类似的。


(再看卢俊,综合我们对楼市的认识:《 播客精选——对话卢俊 | 楼市“反常”,年轻人怎么办?


老范: 您觉得在未来的中国房地产市场,哪一些业态的增长空间比较大?哪一些业态的市场规模利润会走向萎缩?


兔主席: 首先,所有可以被定位为传统发展模式,过去简单、单一业态的这些赛道,规模、利润都会走向萎缩,这就是开发商比较依赖的传统赛道,即买地盖房子再销售,一方面,供应端有很大的变化。以后再出让土地,政府规划的新盘或者新楼房里面,应该有相当大一部分是带有公共属性的住房,包括租赁住房、公有产权房,各种类型的公房、经济适用房、廉租房、安置房等等。


剩下的市场化也还有一定的比例,但是肯定会受到来自头部大的开发商的竞争,所以在这竞争之下,利润率肯定是难以维持,肯定会向下压低。


新的业态里面就得看,因为很多业态还在改造和重组,国家给的支持政策也不一样,政策通常是在资本市场和金融端给的支持。


有一些业态明显是政府非常鼓励的,包括租赁住房、消费基础设施,就是购物中心、商场。还有一些政策上比较支持的,跟新基建关联的行业,包括产业园、仓储物流、数据中心等等,这些业态是有增长空间的,每一个业态应该说有一定的拥挤程度,也有一定领先的开发商、运营商在里面。


1. 购物中心


开发商这些年一直在转型尝试做的一个比较明显的 (项目) 是,购物中心。购物中心一般是政府在土地规划的时候,为了给小区提供配套商业,能带来很多的就业税收,对城市发展有提动 (的项目) ,所以很多开发商也在有意识地去开发购物中心,建立这个赛道的能力。


最近我看到北京一个新厂子THE BOX,是跟上海淮海 TX 一个运营商做的,叫“盈展”,那公司吸引了大量年轻人,所以像这些零售业态我觉得是大有发展可为的,因为它是购物中心,它只是一个盒子,它只是提供了零售的空间。所以消费业态的变化,品牌的变化对它来说是中性的,因为它可以根据最新的品牌变化来调整自己的租户的组合,让自己始终受益于品牌变化的趋势。


这个板块,中央经济工作会议里面再次把消费提到比较高的地位,今年中国工作报告也把内循环消费、内需提到很高的地位。 未来经济,中国经济重新转型走向新发展模式里面,消费是非常重要的一环。


那这个消费需要消费场景,去哪消费?除了电商线上消费以外,很大一块就是线下,线下包括看电影,包括亲子逛街体验等等,你是需要一个实地的场景的,购物中心越大,业态越多,越丰富,你去逛的可能性越大。


我们现在进入到后置业时代,家庭以后在支出里面不一定会有再这么多的房产或按揭贷款,你可能有更多的消费支出, (这) 也是国家希望调整的。


2. 租赁住房


第二个是租赁住房,租赁住房明显是国家支持了,现在讲 租购并举 。我们发现很多年轻人、新一代没有能力很快再去购置房产,房价太高了,我觉得人的观念也会变化,不像以前非要 30 岁之前买了房才能结婚生孩子,或者把房产作为一个前置条件,全家人集中所有资源把老家房子卖了,然后在高能级城市买一套房。我觉得这个情况以后不再成为一个趋势了。


租房变为一种选择,而且是被社会接受的、能够被尊重理解的一种选择, (这) 是需要时间的。这个在国外是普遍的情况,而中国,大家对置业是有情结的,所以感觉一定要买房。


但过了这个阶段之后,你发现你可能没有现实选择,你只能租房,国家也在集中想办法提供更多的租房供应。另外,大城市可以租的商品房很多,但它主要掌握在小业主手里。对于开发商来说,还是要参与到集中的租赁住房,而不是分布式的。集中式就是开发一整个楼盘或者一栋楼,或者一个楼盘里面全是租赁住房。分布式就是东一个西一个,掌握在小业主手里,分布在各个楼盘里面的散的一些。


3. 仓储物流


无论是政府还是资本市场,都比较青睐的是仓储物流。仓储物流一直是很好的,仓储跟电商、冷链跟快递都是消费,所以它驱动能力、增长能力很好。但是它也是一个相对拥挤的行业了,很难说它再有什么超额利润。然后在这个行业的企业里面,逐渐从生产商户开始,到这个运营厂,为库内提供更多的物流服务。


二、租房业态会如何发展?


兔主席: 租赁住房,它的收入来源跟租金相关,租金从各个国家来看比较容易被管控,租金一旦高了,我们连租金都担负不起,所以政府通常都有动力去对租金做一些管制,所以单靠租金来赚取收益,收益率应该是比较低的。


对租赁住房这样的业态,需要思考用更多的方式来获取收入,不能简单地靠租金获取收入,可能还有其他的一些服务,就是为租住者提供符合他生活场景的一些增值服务。比如家政和保洁,这个是最常用的物业, (又比如) 相关的上门维修。服务内容和地产企业这些年发展的物业行业非常相似。


中国从大规模的空间营造,就是盖房子,到为空间提供运营,到最后下一个阶段迭代以后,但凡是你所管理的空间,你都可以为其提供服务。里面有很多人在生活、工作、居住,包括写字楼里面的人群,购物中心里面的人群,作为一个空间运营者,你都可以为他提供服务,不断拓展自己的服务半径、范围和内容,从中试图来获取收益。这个时候开发商就转型成运营商和服务商了,那对于地产企业来说挑战是比较大的。


挑战再大、没有动力,也得转型,不能再依赖传统模式去发展,你必须走上高质量发展,这没有动力也得有动力。


要参考业态经验,大家可以回头看,酒店行业是比较成熟的,通过简单的提供房费转向提供更丰富的服务,包括餐饮、酒吧各种各样的服务,会展、会议等等。然后再通过会员体系,把酒店跟酒店之间联盟连在一起,通过这个方式打破对于单一资产的依赖,把运营作为最主要的价值。


所以你看酒店,其实酒店业主今天来看是不太能赚钱的,钱往往被品牌运营商给赚走了,因为运营商有非常强的能力,它能在一个资产里面创造出无数的不同的收入。像万豪这些都是典型,他们都是当年盖酒店起家的,都已经转型亲子转化,变成了一个运营平台,然后这一个赛道其实可以应用于其他的赛道,每个赛道都可以类似于他,重新做一遍。


三、以史为鉴


老范: 在中国香港、美国、日本的房地产历史上,是不是也经历过类似我们这两年这种震荡初期转型的周期?


兔主席: 美国,他们在很早的时候就对商业持有不动产提供了比较多的金融支持,以REITs形式,在美国六十年代就有REITs,它经过几十年不断发展起来。其实REITs在美国最早还是一种税收优惠制度,如果你的资产把 90% 的收益全部分红,你可以享受某些税收优惠。这个时候,很多人就把REITs上市了,公开上市,向投资人发售,形成一种上市的载体,这是很好的事,为什么呢?你投资持有性物业,这个方式可以退出,阶段性赚取回报。然后你退出以后的钱,可以用来投资于新的物业,你就实现了资本循环。


美国的地产公司,它跟资本市场的关系通常就是两大类型,第一种类型就是REITs。第二个是上市平台 ,就是几大行,像CBRE、GL、中央联行,他们都是上市公司,都是围绕资产服务来做生意的,资产的买卖、租赁、经纪等等。但是你发现没有什么开发商是上市公司,更没听说过住宅开发商是大型规模的上市公司。


地产是跟金融密切相连的,有的时候是地产出发的,有时候地产是被卷入。地产不一定是因,但往往也是果。中国香港、美国、日本都历史上出现过大的 (危机) ,像日本有资产泡沫破灭的情况,美国有次贷危机,中国香港经历过金融风暴,每次金融风暴一般对楼市都有很大的影响。


他们都经历过大型的周期,对于这个行业的模式业态,包括企业,也有个大筛选的过程,可以说是个大筛子。每次之后无论是监管、市场、投资人、企业、居民都比原来更加成熟了,但是每个市场的情况也都不太一样,所以不能简单地去类比。


但中国内地我个人认为有一个比较明显的特征是, 中国内地的出清是某种特定类型的模式问题,就是大规模住宅开发,而且是集成式的规模开发 ,由大型开发商,而且是上市开发商主导的大规模的开发建设,它到了时代的相对尾声,但是可能到了下半场里面的下半场,不再能维系以前的高负债。


像中国内地的这种大型集中式的开发商,在全球来看不是一个普遍现象 ,在美国看肯定不是普遍现象,没有这么大的开发商,而且是一条龙,端到端,全部都自己做,从设计、规划,甚至连建筑通常大部分都是上市公司,在上市公司实施人的资本市场里面占有重要的角色,这个在其他地方是没有的,是中国内地经济的一个现象。


老范: 这个以日本和美国为例,他们在这样的类似规模的一轮大的雏形之后,比如说在复苏过程中,或者是在后面的新的周期中,哪些的业态或者公司它的价值成长会比较快?


兔主席: 日本都是分散性住宅为主的,但你会发现比较少有围墙式的大型小区, (这) 不是他们的主要的业态形势,这是中国的形势。


为什么会有这个形势?肯定是跟当年土地出让征地的方式有关,所以导致了大规模集成开发、高速开发,所以我们有了大规模的小区,这个就孕育了一种形态,物业大有可为,因为物业要为小区里面的人提供生活服务,这个业态在国外不太容易出现。


中国人往往是三代居住比较普遍的情况,三代居住不一定是居住在同一个房子里面,第一你可能是就近居住,第二可能阶段性把老人接过来住,所以你的老人是你的生活,是你的家庭的一部分,不是分离的,这个跟中国的文化形态相关,老人可能觉得把老人送老人院是不孝敬的。


国外的房地产,美国、德国、日本,它有形成很大一块跟养老相关的 (项目) ,或者机构养老,或者是社区养老,老人会跟子女分离,中国不太会出现。


第三个是对置业的要求,中国人从古到今讲安居乐业都讲有置业。全世界只要有中国人的地方通常都会有置业冲动、会去买房。我觉得这里有一定的文化因素,中国人对房地产是有天然情结的。所以对中国人来说,所有东西都跟房产绑在一起,这个行业比较容易出问题。


老范: 请教一下你对“大国大城”模式的看法,因为长期以来“大国大城”模式还是有一些争议。在经过这一轮的变化之后,特别是二线以下城市暴露出来的财政,包括政府资源的投入产出比低这些问题之后,是不是“大国大城”模式越来越会成为我们采用的一个主导型未来模式?


兔主席: 我不知道“大国大城”最后是怎么具体定义的,但是中国应当会出现规模城市集群,中国14亿人口,足够支撑。


欧洲国家一般人口不多,英国是以千万人计, 5000万~7000万人之间的城市,它就基本上一个大中心——伦敦;法国基本上一个巴黎;德国8000万人口左右,它可能有超过一个中心,柏林、法兰克福,一般也就两到三个,它的工业基地离大城市也不会太远。


日本基本上就是东京,可能大阪算是部分,但它没法再支撑第三个大集群了。


美国是3亿人口,是比较大的高发达国家,其实东部就是纽约,西部就是大湾区,各地都会有一些。


这个我们理解,就算是他叫的 Gateway City,我们一般叫二线城市,波士顿、费城、西雅图、亚特兰大等,你看它有这么一些城市,但总体而言个数不会特别多,就支撑它整个经济,大概就这些城市基本上可以满足了。


中国应该也是一样类似的,发展出这么多大的城市集群。刚刚讲了投入产出比其实挺对的一个,就是以后中国人口少子化、老龄化是一个现实趋势, 人口一定会向个别城市去集中,这样所有公共资源投入效率会比较高。 其实,很直观、很现实地讲,很多地方财政可能就不足以支持这么大的投入支出了。


四、都要找到自己的优势


老范: 代建这个模式,你觉得能不能解决之前地产行业的一些弊病?有没有可能会成为主流?


兔主席: 现在这个行业经过这一轮出清以后,应该会有一个比较大的重构,传统房地产开发的里面,市场玩家和主体可能会发生一些变化,驱逐市场更多的向公共职能转型。


公有制企业会扮演更重要的角色,中央国企和地方国企代建是一种轻散的模式。前些年就有不少的民营企业在尝试在转型,把代建能力拿出来,去帮一些开发能力相对来说弱一些、品牌能力比较弱的一些地方国企或者非地产类企业做一些开发。


公有制和非公有制、中央和地方都要找到自己的相对比较优势。你看你更适合做哪一个赛道,一定跟你资源禀赋,跟你的能力、基因相关。显然民营企业,它的一些国营企业不能替代的优势往往跟创新、灵活度、激励机制这些方面,对市场的这个感知,包括人才吸引等等有关。所以代建应该是它的一个赛道。


老范: 现房销售这个变化的可能性,以及它会有什么影响?


兔主席: 这轮出清完之后,从长远来看还是要去改革,还是要增加现房的比例。当年咱采用预售制的时候,都是从香港引入的,为了大规模实现快速的发展,包括为地方政府、开发商提供融资,采取的一个做法,是有隐含有风险的——当一手资金监管不严格的时候,资金被调走之后就会出现保交楼的问题。


所以因为预售制本身是带有强烈金融属性的,本质上预售制是购房者透过商业银行向开发商提供委托贷款,行业出问题的时候就是一种信用坍塌。 当信用市场坍塌的时候,即信用紧凑的时候,大家不再愿意加杠杆,不愿意买预售,它就会放大现有的问题。


本文整理自播客对谈,来自微信公众号: 老范聊创业(ID:fanyanzhijian) 作者:老范聊创业,节目主理人:范卫锋(高樟资本创始人),嘉宾:兔主席(毕业于哈佛大学肯尼迪政府学院,曾协助傅高义教授对《邓小平时代》的研究),编辑:阳沁言

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