王健林：万达第四次转型，商业、文旅、金融、电商的“大满贯”

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虎嗅注：昨日（1月17日）在万达集团2014年会上，万达集团董事长王健林除了公布各项业绩外，重点发出了万达第四次转型的信号，此次转型主要内容是转向服务业为主的企业，包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。

王健林说，相比前三次转型，第四次转型范围更广、力度更大，是代表万达未来发展方向的全新转型升级。虎嗅从王健林在万达集团2014年会的讲话中进行了提炼，并对万达集团的前三次转型原因、结果进行了补充。

第一次转型：从地方走向全国

1993年走出大连，万达由地方企业向全国性企业转型，突破地域局限，为做大企业规模奠定基础

通过这次转型，万达实现了从一个区域公司向全国公司的转变。

王健林感悟：这次转型带来的结果，就是从一个区域的品牌变成全国性的品牌，从几十亿的公司，变成百亿级的公司。而且这种连锁经营，给企业文化带来的变化，那是不可估量的。你一个公司怎么管理，很容易，就几十个人，一百多个人，变成几十个城市的公司怎么管理？那个时候不像现在互联网这么发达，信息手段这么发达，给我们管控提出了很大的难题。

第二次转型：由住宅向商业地产

万达从2000年，由住宅向商业地产转型，这次转型新了万达商业模式。

王健林回顾，这次转型过程是非常艰苦的。万达被当了222次被告，在沈阳建了一个店经营受挫，多次拆了重建，付出9亿多的代价。

但第二次转型还是成功的。王健林预计，按照现在的万达的增长速度，不再增加，就是保持现在匀速，每年500万平方米竣工这种规模的话，2020年万达可以大概达到55000万平米以上，是世界上排名前四的。

第三次转型：进军文化旅游产业

万达从2006年开始，大规模进军文化旅游产业，使万达由单一的房地产企业发展为综合性企业集团。文化旅游已成为万达新的支柱产业，成果详见下文的文化产业收入部分。

之所以转型，王健林称，“我们看到一个什么现象，你看我们分析了差不多10个国家的历史，美国，英国，法国等等像这些发达国家，房地产产业成熟期基本上都是50年，就是大规模的发展，供不应求，供需两旺逐渐走向萎缩，行业还有，但是规模下来了，工业人员下来了，基本上就是半个世纪，好一点5、60年，差一点40年，这是一个规矩。”

王健林判断：中国真正的房地产市场就是20年，高速成长的时期就是10年左右，可能还维持一个匀速的这么一个平衡发展的阶段，估计从现在算起15到20年，这个时候城市化进程基本完成，我们中国的工业化也基本完成，这时房地产市场一定规模就下来，大幅度衰减。

第四次转型：国际化、服务业、轻资产

本次转型对于万达意义更加重大。在中国经济发展的新常态下，轻资产模式更加契合内需为主的国家战略，将更受地方政府、合作企业的欢迎。

——第四次转型计划

1、万达集团转型

国际化： 从中国企业转型为跨国企业

万达已宣布到2020年发展目标，资产1万亿元，收入6000亿元，净利润600亿元，成为世界一流跨国企业。同时确定两个转型目标，一是2020年集团服务业收入、净利占比力争超过65％，房地产销售、净利占比低于35％；二是海外收入占比超过20%。

服务业： 从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业

万达今后的房地产要实行新的发展模式，同时加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。

2、万达商业地产转型

轻资产： 力推“轻资产”模式

过去万达成功靠城市综合体，通过房地产销售现金流来投资万达广场，这是重资产模式。