为什么房价越压越涨？

本文来自微信公众号： 财经五月花（ID：Caijing-MayFlower） ，主持人：袁满（《财经》杂志副主编），对话嘉宾：孟晓苏（中房集团原董事长、汇力基金董事长），原文标题：《袁来如此 | 对话孟晓苏：为什么房价越压越涨？》，头图来自：视觉中国

2021年以来，房地产行业进入多事之秋。新房、二手房及土地市场明显转冷，抑制房价过快上涨、学区房整顿、融资收紧等政策相继推出，众多房企面临流动性危机， 房地产行业硬着陆风险已现端倪。

中国最饱受争议的产业莫过于房地产，没有哪个行业对国民经济运行起伏的影响能和房地产相比。为了呼应市场关于楼市宏观调控，清醒认识房地产行业对经济发展及普通人的影响，本文我们重点探讨“为什么房价越压越涨、房地产市场如何重拾信心等话题。”

一、为什么房价越压越涨？

孟晓苏表示，当前忽视保障房比例，忽略结构性房价，一股脑地要压低高价商品房价格，压下来也是给富人降了房价， 低收入老百姓一样买不起。

袁满： 为什么我们很多次的调控， （房价） 真的是越压越涨？

孟晓苏： 我很早就提出来房价要看结构性房价。 什么是结构性房价，老百姓要买的房不是平均房价，是他能买到这个房子的房价。 收入高的要买商品房，人家这些低收入的。如果你要买的话，只能去买保障房，这对大家是优惠。

如果保障房的量增多了，进入到了整个房价就会拉低整个平均房价，不是商品房的房价低了，而是保障房的比例多了，这叫做结构性房价。 到现在为止我们还仍然忘记结构性房价，一股脑地就是要压高价商品房的房价。压下来，跟低收入老百姓有什么关系？

有一个笑话，有一段时间有人就看着有个项目，叫钓鱼台15号院，它是30万/平方米，然后就忙着打压，好几轮的政府机构都去在那儿办工作组，去打压， （开发商） 就把房价降到15万，然后人家调控单位得胜收兵了，说你看降到15万了。我说你降到15万了，就是老百姓能买得起了吗？不就也是……

袁满： 居住对象不一样。

孟晓苏： 不就是有钱人买的吗？ 让我们看出来原来这个调控的目的是为了给富人降房价，并没有考虑到低收入老百姓的需要。 这就是当年的调控房价的一个笑话。

袁满： 这个问题就是看面的总量不注意结构的问题，不去细分政策调控的精准的定位。

二、中国房价会不会大跌？

孟晓苏表示， 房价涨跌短期看供求，中期看地价，长期看发钞，所以从大趋势上看，房价肯定是涨。

袁满： 这个房价到底是涨还是跌呀？您怎么看这个问题？

孟晓苏： 从大趋势上说肯定是涨。

袁满： 长期的角度来看，是不是中国房地产市场的发展也不支持大跌呀？

孟晓苏： 我对房价涨跌的问题有三个看法：短期看供求。供求关系决定了房价的涨落。现在大城市普遍供应不足，应该涨还是落？答案是肯定的。

中期看地价。日本当年房地产价格大跌，是因为地价大跌，跌掉了75%，中国的地价是谁控制的？政府控制，而且拍地一块比一块高，只涨不落，它怎么会使房价下跌呢？

长期看发钞。这些年全世界都在印钞，中国政府也要保持货币的适当的宽松。

袁满： 流动性。

孟晓苏： 保持财政和货币的宽松。虽然我们大量减税，但减完税做什么？我们还有印票子的手段，铸币税是好东西，铸币税是在你整个社会减税的情况下，它是通过政府发钞来向富人征税，是有钱的人多缴，每天领工资花费的这些老百姓就没有这块税要缴，这不是第二次分配的一个很好的手段吗？

袁满： 这里面而且还有一个 ，一到调控的时候大家就容易有误区，实际上有一点调控是为了稳，是不是？

孟晓苏： 我们在讲完了印钞，咱们再反过来讲房价的问题。因为货币在印，你看，美国通货膨胀起来了，我们中国控制得不错， 中国的资金流向哪儿去了，流向房地产了， 美国 （的资金） 也流向房地产了，美国的房价去年涨了16.9%。

如果我们把这些资金从房价里赶过去，没有安全的蓄水池了，它就会流向哪里？流向CPI。当年吴敬琏老先生有句话我们都不理解，他说 打压房价会使物价上涨，现在联系起来再去理解他的话，觉得很有道理。

三、房地产“三稳”目标，今年能实现吗？

孟晓苏表示，去年房地产调控从“稳”到“谬”，今年房地产市场要达到“稳”，需要真正把中央和国务院精神落到实处。

袁满： 我这两天看到一个段子，就是说“目前资本无序扩张的问题已经初步得到了遏制，接下来的工作重点是要防止资本无序收缩”，我觉得这个很有意思。就是说这个 实际上某种程度上反映了市场对于调控者的一种反应和感受。

孟晓苏： 什么叫无序？中央的精神很明确，明明是去年年初就确定了关于“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳，结果来了一个无序调控，你看从去年下半年，愿意干什么干什么，这个部门坚持不放松，那边又从金融上打压，房卖不掉，当然负债率高，接着就划三条红线。结果搞得整个房地产市场冷清，最后搞的是居民预期不良，影响到了经济发展全局。今年能不能做到稳，我现在仍然还是有些担心。

袁满： 您的担心是什么？

孟晓苏： 你首先要有信心，但是现在购买者没有信心，去年经济出现的问题，中央已经用12个字把它说得很透彻了，叫做 “需求收缩，供给冲击，预期转弱”。 你看这三段话，12个字用得非常贴切， 需求收缩，这里面不是萎缩，是收缩，这里有人为的性质。 预期转弱，没有说预期萎缩，没有说预期萎靡不振。

袁满： 预期还在。

孟晓苏： 转弱，这些都是去年经济中出现的问题。一定要把中央和国务院精神落到实处，这样到年底我们才能用一个“稳”字来概括全年。

本文来自微信公众号： 财经五月花（ID：Caijing-MayFlower） ，主持人：袁满，对话嘉宾：孟晓苏，本文内容为《中国房地产的黄金时代还没结束》系列视频节选