农村土地流转：在那希望的田野上，再造一个阿里？

说起农村土地流转，不是行业相关人员你或许有点陌生，不感兴趣，但是如果我说这个行业能够再造一个阿里，你就来精神了。这绝对不是标题党，土地流转和土地流转触网带来的市场机会绝对容得下不只一个阿里。我们先来看下农村土地流转到底是怎么一回事？

农村土地流转

简要回顾一下我国农村土地政策：建国以来，我国农村的土地政策发生了几次重大变迁，根据不同时期的土地制度大致可将农村划分为土地改革、农业合作化、人民公社和家庭联产承包责任制四个时期。

土地改革时期（1950-1952）： 1950年6月《中华人民共和国土地改革法》提出：“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。”1950-1952，全国三亿农民分得了约七亿亩土地，免除了地租。农民拥有土地和房屋的私有产权。

农业合作化时期（1953-1957）： 土改后，农民分得土地，但经营分散，技术落后，制约了农村的发展。为了克服困难，先是自发形成互助组；之后开始有初级社，农民将土地作为股份入社，初级社统一经营，农户依股份参与分红；再之后发展成为高级社，土地集体所有，统一经营。

人民公社时期（1958-1978）： 人民公社规模大，公有化程度高，土地完全公有，生产资料上交生产队进行统一管理，按劳分配。也就是我们说的“吃大锅饭”时期。

家庭联产承包责任制时期（1979-至今）： 人民公社的大锅饭和平均主义无法激发个人的积极性，严重制约了农村的发展。1979年家庭联产承包责任制开始实施，允许土地承包到户，但不准买卖土地。农户得到的只是土地的使用权，而不是所有权。

家庭联产承包责任制在很大程度上激发了个体的积极性，但是存在如下不足：

• 一家一户的经营体制很难提高综合生产力、难以进行规模经营、机械化程度低、现代化农业难以发展。

• 农户只有承包权，不长期、不稳定，农户对于土地长期可持续开发意愿低，更看中短期投入产出比，造成土壤退化。

这种背景下，农村土地流转开始逐步实施。土地流转是指土地使用权流转，拥有土地承包经营权的农户将土地经营权 （使用权） 流转给其他农户或经济组织，即 保留承包权，流转使用权。 农户可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，国家鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转，发展农业规模经营。

农村土地资源逐步市场化，农村和农业的根基逐步搞活，一个巨大的市场机遇到来了。

巨大的市场

2014年国土资源部统计显示，我国农业用地96.8亿亩，其中耕地20.27亿亩、园地2.16亿亩、林地37.96亿亩、牧草地32.9亿亩。流转之后，这些土地的价值是多少呢？以20亿亩耕地来说，按目前每年￥500/亩的流转租金，每年就有1万亿的租金市场，如果按照目前30-50年的承包使用权，那就是30-50万亿的市场价值。如果再算上园地、林地、牧草地，也都是万亿以上的市场价值。这样的市场规模，再造一个阿里，完全可能。 （注：阿里2015年销售额146亿美元，淘宝2015年交易额3万亿）

以上还没有把相关土地服务、土地金融、农业附加值产业 （如观光农业、休闲农业、养老农业） 计算在内。土流流转逐步放开，相关的土地测绘、土壤探测、土地金融自然就发展起来了。农地规模经营后，观光农业、休闲农业、养老农业更易开展，农业的价值已不再只是产出农产品。

以休闲农业为例， 2015年全国休闲农业和乡村旅游接待游客超过22亿人次，营业收入超过4400亿元人民币 （数据来源：中国农业部） ，预计未来5年可以超万亿。

互联网的机遇

互联网跟土地流转结合，将会更快的促进土地流转的进度。互联网可以极大的提高信息传递和交流的效率，改变交易中的信息不对称，可以有效解决目前土地流转中碰到的棘手问题。

例如，通常情况下企业要租地，要先派人和村委协商，由村委派人看地、量地。如果不熟悉当地情况，一些劣质地会以正常土地的价格交易。还有，如果想租用的地归属不同承包户，需要挨家挨户的征求各承包户的同意。类似这样的问题，土流电商可以有效的解决。

国内最早的土地流转电商是土地资源网和土流网，都是2009年成立的。成立之初的头几年，他们的盈利状况都很差，有时要靠不断的投入支撑。其原因，一方面是政策不明朗，另一方面是没有摸索出好的盈利模式。

成立初的土地资源网和土流网主要是类似58同城的模式，农户在这两家平台上发布自己的土地流转信息，寻找客户，进行交易。土流网在2012年探索出线下加盟模式，开始盈利并向全国扩张，而在扩张的进程中也培养出了自己的竞争对手聚土网 （其加盟商创办） 。

土流网创始人伍勇是IT技术出身，在早期通过其技术优势占据了互联网土流流转的主要流量。同一时期的土地资源网创始人罗亚维则是科班土地规划出身 （华南农业大学土地规划与利用专业本科，北京大学EMBA） ，因此在业务探索上更有优势，率先推出土地宗地评估展示系统，率先使用无人机航拍和智能面积测绘。

起初土地资源网主要靠广告收入，这并不多。但是罗亚维创办的一个土地规划服务公司却业务发展良好，土地资源网为其带来了很多土地测量、土地规划等项目，仅这些项目在2015年的营业额就有一亿。同时，结合目前土地流转交易的具体情况，从土地资源网发展出地合网，专注做优质农用地流转交易。

目前国内涉及土地流转的电商，成规模的大概十家左右，其核心模式都是土地流转信息发布和交易平台，只是在具体的交易和服务模式上有所不同。

在商业模式上主要是靠线下交易居间服务盈利，比如土流网通过加盟模式在全国招收地方加盟机构，每年收取加盟费，其分站加盟商则是靠收取佣金或赚取差价为主要盈利模式；而对于同样发展分站运营模式的地合网来说，其分站采取直营和加盟两种方式，与其他平台不同的是，其分站主要是靠提供土地开发利用的标准服务作为盈利模式。

比较这两种模式，现阶段市场不规范，信息不够透明，或许前者可以带来更多的盈利，但是从长远看，交易逐步规范，信息逐步透明，后者的模式更长久。

流转是开始，助农是核心

提供信息发布平台，撮合交易只是土地流转电商的开始，后续提供的多项服务来促进农业发展才是其核心。我们来看看土地流转电商如何提供后续服务来助农。

邓先生是广东地区赫赫有名的江山奥尼罗非鱼的传承者，是个典型的技术农民，但是受到土地 （鱼塘） 的限制，很难扩大养殖规模，也不懂如何把技术推广出去。后来某家土地流转电商找到了邓先生，先后帮其流转了450鱼塘，同时帮他申请了国家在育苗方面的科研补助。在技术推广方面，以前邓先生只知道卖鱼苗，不知如何提供后续养殖技术支持，这家土地流转电商协助他开展线上招商，开展线上和线下结合的培训，客户购买鱼苗后的成活率高了许多。

这个案例的意义在于，我国有很多农技能手 （流行的称呼“工匠精神”农民） ，但是受到土地的限制，无法扩大经营，而且也不知道如何推广农技，也缺乏资金去投入做研发。如果这样的流转+后续服务能够更多的推广开来，将会更快的推广我国农业的发展。

专业测绘也是非常重要的一项服务，以百亩土地为例，非专业测绘仪器的误差可以在10%-30%，而专业测绘仪器的误差可以控制在0.3%，这可以很大程度保证受让经营方的权益。

对农地等不动产的专业评估不仅可以促进公平交易，而且方便农户做抵押贷款，解决资金问题。

除上述常见的后续服务外，还有农业规划服务、建筑审批服务等。这些服务都有利于土地流转之后，农业项目的良性发展。

土地流转政策和趋势

对于我国目前土地流转政策及未来趋势，著名三农专家，共青团陕西省委农工部部长魏延安是这么看的。

“国家在土地流转方面的政策是逐步、有序的放开。现在一些地方搞试点，然后再拓展到面的推广。因为我国人均耕地面积少，不可能全面搞美国那样的大规模农场，可以适度的流转集中。农民流转出土地后，要做好相应的城镇化建设，提供就业机会。明晰产权和进一步市场化是未来的趋势。”

土地流转政策在推动前行的过程中除了上述农民就业问题，还有可能出现土地过分集中后造成的贫富两级分化问题，以及非农资本下乡不熟悉农业投资失败的问题。在不断的政策试点中，总结经验，避免这些问题，将会有利于土地流转政策的逐步前行。

美好的前景

上文我们的思路一直是从土地流转这个点开始向外看的，我们再换个角度，从外向内看土地流转，将是一个更美丽和广阔的前景。罗亚维这样告诉笔者：

“我考察过我国台湾地区和国外很多地方，我发现我们的大城市跟国外发达国家的大城市已经相差无几，但是我国的农村却非常的落后。这从另外一个角度说明，我国农村还有非常大的发展空间。”

是的，我们的农村不应该是落后的代名词。在台湾地区，农民是富人的身份；在日本，很多科技和IT企业纷纷把公司搬到小乡村，因为这里不仅景色优美、能吃到新鲜的有机蔬菜，而且生活成本比城市低很多；在工业化高度发达的德国，70%的人口生活在小乡镇。

希望我们能够借助土地流转和互联网带来的契机，让基础农业的发展上一个台阶，营造美好的乡村环境，配合观光农业/休闲农业的发展，提升农业附加值，同时带动相关产业发展，在美丽的乡村，再造一个阿里。