王健林：楼市现在供过于求，万达要走轻资产路线

虎嗅注：万达集团董事长王健林近日接受新京报专访，称中国房地产行业好赚钱的时代过去了，今后将成为一个平均利润行业。去年以来，万达商业地产和万达院线接连上市，给他带来启发，也坚定了万达转型的决心，目标瞄准轻资产路线。

本文 转自新浪科技，原文标题《王健林：房地产好赚钱的时代没了》。

新京报：万达商业今年的合约销售目标仅增5%至1680亿元，较为保守，是否对今年房地产市场仍保持谨慎态度？

王健林：我们自己对于房地产市场判断，希望在中国房地产还没有真正调整的时候，我们的库存能实现全部去化，也就是严格“去房地产化”。

我曾说过到了2020年，商业地产全部净利润的三分之二要来自于租金，只有三分之一来自于销售收入，也可能那时候占比只有30%，所以对于销售收入看得并不是很重。我的意见是“随便定”，他们（商业地产管理层）还定得有点增长，我更看重是年底的租金增长多少，在利润当中占比是什么样的格局。

无论目标收入如何变化，但净利一定会保持更高增幅，这是第一个目标；第二，看中净利当中租金的占比，比如2020年，商业地产只有1500亿元，销售下降了，但净利400亿元，其中租金达到300亿元，那就成功了。

新京报：截至目前，刺激楼市的政策频出，你判断市场是否会因此发生转向？

王健林：市场会受益于这几次政策的调整，但不可能会有大的变化，受到影响最大的最多就是6-8个城市，北上广深，再加上成都、武汉等，其他都不会有什么变化。

无论政策再怎么刺激，二三四线城市，特别是三四线城市，都不可能有大的变化。因为土地的供应和现在的存量太大。 假如不再增加供应，用3年时间去库存，中国地产才能保持进入长时间健康的状态；但是，如果不供应土地，政府的钱从哪来呢？所以只要形势好一点，政府一定又会大量推地出来，所以对中国房地产长期趋势，我认为，好赚钱的时代过去了，今后就是一个平均利润行业，而以后（七八年以后），如果纯粹是卖房子，还有可能不如一个平均利润行业。

新京报：万达商业地产和万达院线相继上市之后，对于你有哪些启示？

王健林：对我们最大的启发就是坚定我们走轻资产的这个转型。没上市之前，万达是不是要转型，由重变轻只是转型的一个方面，上市之前还看不清。

但上市这一年接触了很多人，很多基金、投资人、还有经济界人士，都在问我们一个问题，为什么你们一定要自己开发，自己卖呢，别人拿钱你们来操作，这不是更加安全吗？

这种问题提得非常多，促使我们觉得整个房地产拐点到了，由过去的趋紧，变成现在供过于求 ，所以上市最大的收获就是促使我们尽快实现转型，更加认清自己应该走的方向。确定转型后，资本市场也给了我们一个比较好的估值，就是虽然利润没有发生变化，但是资本市场相信我们今年会有调整。

同样，院线上市也是起了这个作用，使我们更加坚定转型的决心，2014年商业地产248亿的净利润，院线8亿的净利润，是三位数的零头，收入40多亿，商业地产2000亿，市值却要赶上商业地产的一半了，我们内部反复开会，研究资本市场的导向，就是说传统模式一定要坚决抛弃。

我总结就是要做三件事：做新的事，做高（高科技）的事，第三个要做网（互联网）的事，我们一定要往这方面转型。之前也做了一些预判，今年上半年我们拿地很猛，但不是买地了，而是开始拿别人钱进行投资了。相当于我是管家，但投资风险已经转移出去了，然后所有的投资者都一样，多挣多分，少挣少分。所以这就是上市最大的收获，就是坚定转型。

新京报：有没有新的挑战和风险？

王健林：上市之后最大的风险我觉得在于行为短视，总会受到股价走势的影响。

商业地产刚上市，跌破发行价有一段时间，有些同事就特别着急，我当时就说我可以忍受两到三年股价低迷，但是我们一定要把我们确定的长期安全的事做下去。再发两个年报，只要有两个年报证明我们走的路是正确的，资本市场一定会重新布置。实践证明还没等到那个时候呢，就已经看到了（股价上涨）。

新京报：万达的轻资产被反复提起，如何解读？如何操作？

王健林：万达的目标是到2020年，万达广场达到400家，到了2025年，10年时间万达广场开业要达到1000家。

我们突然发现地级城市和重要县级市存有空白，在分析这些年我们投资在这些区域的时候，发现回报也是相当不错。我们突然发现了一个机会，在中国很多地级市、人口比较多的县或镇，不要说现代化购物中心，连个多厅的电影院都没有，发展极度不平衡。

我们也在想，这些地方没有需求吗？有需求但为什么没人去？第一个原因，跟我们自己的模式一样，受限于它的房产价格；第二，受限于招商人，去不了，这两点打通之后，就会成为我们的优势。

但是绝对不能搞房地产销售模式，那些地方的房价最多就三四千元，成本就要3500元，利润只有一百到两百元，根本无法持续。但是改成投资模式就可以。采取分享模式，就是我不出钱，用别人的钱投资，可以参与分红，并且每年的分红足够你的成本。

我们的商业模式这么多年的运营，已经把所有的轻资产模型测算出来了。