科技猎龚方雄：未来十年才是中国房地产黄金十年！
本文来自摩根大通董事总经理龚方雄6月29日在深圳2013城市规划高峰论坛上的演讲。小标题为虎嗅所加：
我前几天在北京的一个大会上谈到了“未来十年才是中国房地产黄金十年”，为什么提出这种观点呢？其实近几年一直有这种观点，很多人认为中国的地产黄金十年已经成为过去式了，未来随着国家对房地产业的调控以及国家政策的改变，房地产业不要说未来还有没有黄金十年，现在很多人都不认可房地产业会继续成为中国的支柱产业之一。这种观点我认为是非常错误的，为什么呢？为什么说未来十年是中国房地产的黄金十年呢？很简单，未来十年是中国城市化、城镇化进程的关键十年。
城镇化：三亿农民要进城
新领导层，总书记、总理都说了未来十年经济成长的主要动力之一就是继续城镇化。现在的规模跟过去十年不一样，讲到城镇化的成绩的时候，现在的统计数据说中国的城镇化率已经达到了52%，这52%城镇化率实际上还包括了在城镇里面没有固定居所、没有户口的农民工，也就是说把人的城镇化算进去，如果不算农民工、不算在城镇里面没有户口的居民的话，中国的城镇化率只有36%。
未来十年，尤其是头几年，首先是人的城镇化，即在城镇里面没有户口的这部分农民工要变成真正意义上的城镇居民。什么叫真正意义上的城镇居民？要给他们提供体面的住所，要给他们的孩子提供公平教育的机会以及享受城市里有户口的人所享受的方方面面待遇，这是新的领导层提出来的人的城镇化，这一部分当然会增加对住房、基础设施等等相关的需求。
52%里面其实只有36%是真正的城镇居民，还有一两亿不是真正意义上的城镇居民，但即使是按照52%的城镇化率来算，你要是跟发达国家相比，也就是实现我们所提出来的“中国梦”，美国、日本、欧洲的城镇化率80%-90%，我们现在是52%，城镇化率提高到80%-90%是什么意思呢？我们现在的城镇居民是7亿左右（把农民工也算上），将来中国的总人口会达到15亿，中国的城镇人口会是10亿-12亿之间，也就是未来5-10年，中国还要把4-5 亿的农民变成城镇居民，也就是说中国还会诞生无数个千万级人口的城市。
如果有3亿农民要进城变成城镇居民的话，3亿人口就是美国现在的总人口数，如果一个一千万人口的城市，至少还得有三十个千万人口的城市诞生。
具体量化到每年的增长，大家就可以算得很清楚，我们内部做过一个测算，未来中国每年新增加的城镇房屋套数要满足未来中国雄伟的城镇化目标，每年新建城镇房屋的套数必须是在1200万-1300万套左右。每年新增1200万-1300万套左右的话，以保守估计来算，每一套70平米，算算每年中国在住房方面的投入会有多大？这就是我讲的未来黄金十年的概念。
新增房屋与旧城改造
每年新增1200万-1300万套是怎么算出来的呢？其实很简单，过去十年、二十年、三十年，中国平均城镇化率的提高，大概每年是一个百分点，现在是 52%的城镇化率，明年提升到53%，过去十年稍快一点，大概是每年提高1.2%、1.3%，但是我们假设未来城镇化率的增速放缓，每年只提高一个点，假 设中国的人口不变，也就是说每年新增的城镇人口是1300万以上，假如说每个家庭是由2-3人组成的，那么很显然，中国每一年新增的城镇居民就有500万户左右，你得为这500万户提供新的住所，1200万-1300万套里面，有500万套是城市化所造成的。
此外还有棚户区改造、旧城改造，不要说二三线、 三四线城市，一线城市北京、上海、广州很多旧城区的房子破不可言，都要进行改造，要兴建新的住宅，前段时间很多人在质疑中国未来房地产发展的时候提出一种观点，说中国不缺房子，为什么呢？因为中国有计划生育，一般父母都有一套房子，现在都是独生子女，两个年轻人组成一个家庭，各自会从父母那儿继承一套房子，所以未来年轻人就有两套房子，再往下走就会有四套房子，将来中国不缺房子。
这种观点是一种谬论，很多年轻人父母的房子是筒子楼，二十年、三十年、四十 年、五十年前建的，不要说二三线城市、三四线城市，即使在一线城市，你们到上海去看看，五六层楼，又没有电梯，甚至连一个像样的浴室都没有，中国房子的折旧率非常快，所以你不要看这些父母现在是住在以前国有企业分的房子，将来这些房子都要被推倒重建的，年轻人是绝对不会去住的，哪里会每个人有两三套房子？ 这绝对是谬论。你把新增的城镇家庭数量加上旧城改造，就会得到一个数字，即每年新增的居住类房子要有1200万-1300万套，才能满足基本的城镇化需求，这是不是所谓黄金十年的概念？
房价是不是过高与房地产业是不是支柱产业是两个层面的问题，前者有其复杂原因
房地产业跟房价会不会在未来十年重复过去十年的辉煌，这是另外一回事。房价和房地产业是不是支柱性产业是两个层面的问题，过去十年房价确实辉煌得很，普遍上涨6-8倍，很难想象未来十年我们的房价还能涨6-7倍、7-8倍，过去十年房价为什么涨这么多呢？ 它是由各种各样的原因造成的，有地方政府的土地财政问题，有经济发展模式的问题，但最重要的问题是中国人缺乏有效的投资渠道，中国变得富有了，十年前我们 的GDP规模才一万亿美金，十年以后我们的GDP规模是八万多美金，GDP规模翻了七八倍，房价也涨了七八倍，但在这期间中国的股市不但没有涨，还回到了所谓的“建国点位”1949点。
过去十年中央政府天天都调控房价，但是老百姓发现不管什么时候买房都是涨的，而中国股市不管什么时候买都是亏的，中国人缺乏有效的投资渠道，同时财富又在积累。中国的股价如果不涨，中国的股市如果不能给老百姓提供长期稳定的回报，打压房价是不可能完全的任务。如果你打压房价，股市又跌跌不休，老百姓的房价就会去理财产品，因为他不想钱在银行趴着，几乎是零的利息，同时又有通货膨胀。但是对理财产品的追求又引发了影子银行的问题，又引发了银行的系统性风险问题。
所以中国的正解就是我们的储蓄率太高，中国的老百姓有钱，但没地方放，在这种情况下，你说房价能不涨吗？而且长期以来的房价上升就形成了老百姓非常程式化的固定预期，就是政府打压房价、调控房地产，就是给我们一个入市的良机，所以好象什么时候买房子都是对的，什么时候买股票都是错的，这种预期不改变，谈何容易？中国人又不能到海外投资，我们还有经常资本项目的控制，中国人的理财不可能全球布局，我们这么多钱往哪里放呢？不可能都放枕头底下吧？
房价问题非常复杂，跟产业发展前景是两回事，房地产业是支柱产业，但是经济要发展，要实现“中国梦”，中国要进行城镇化，这是不可避免的趋势，所谓的“两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山”。如果你把这个事情想清楚了，对中国未来经济发展的前景也就想清楚了。
中国经济宏观靠什么？还得靠终端投资：一个是基建，一个是房地产
这段时间中国经济非常非常低迷，转型又转不过来，靠消费拉动，其实现在消费也挺低迷的，尤其是咱们的党和政府作出了一些必要的动作，就是要反对铺张浪费，反对过度奢靡的公款消费，大家知道公款消费、公款采购，就是所谓的政府消费这一块占中国的总消费规模差不多30%-40%，这一部分压下来，但是老百姓的收入还没有完全提上去，老百姓也不愿意改变自己的消费和储蓄习惯，因为我们配套的社会福利体制（医疗保障、退休保险等）都没有完全到位，政府采购和消费这一部分下来了，老百姓这一部分还上不去，你光谈消费拉动经济还不行，所以现在中国经济放缓很厉害，政策制定者们也知道了，如果要所谓的稳住宏观，放活微观，还得要激发经济成长的动力，放活微观不是马上就能上去，还要一系列的行政配套和中国经济体制改革，才能把微观促进增长的动力释放出来。
很简单的一个问题，现在中小企业融资难，你即使没有行政审批，他们拿不到钱，也创不到业，这跟中国资本市场的发展有关，中国资本市场非常不发达，有各种各样问题，你现在放活微观还起不到拉动经济成长作用的情况下，消费又下来了，人民币又在不断升值，外需也不行，所以现在政策制定者们知道了，要靠什么来拉动经济呢？靠什么来稳住宏观呢？还得靠投资，投资又不能产能过剩，不能进行所谓的中间投资，即搞产能方面的投资，现在提倡的是终端投资，终端的投资是哪两块呢？一个是基建，一个是房地产，比如上个星期国务院常务会提出来棚户区改造是一个投资重点，这不就又回到了房地产吗？还得靠房地产拉动经济，经济短期转不过来，怎么稳住宏观呢？这是一个发展的趋势。
在终端投资不会造成过度产能，但是它能满足日益增长的需求，这个日益增长的需求是由中国的城镇化进程带来的，农民工进城，他在城市里没有户口，基本的人的尊严就是住房，为什么要以提倡棚户区改造、旧城区改造为切入点呢？这不就是发展房地产吗？所 以尤其是我们的媒体朋友们千万不要谈房地产而色变，好象发展房地产是一个见不得人的事情，房地产在未来五年、十年、十五年都是中国主要的经济支柱型产业， 这个事情跟房价过高要分开来谈，实现“中国梦”的必然途径或者说是唯一途径就是搞城镇化，但是城镇化怎么搞呢？
城镇化也会拉动相应基建投资
这是另外一个要探讨的问题，城镇化搞起来， 不但要拉动房地产产业的投资，同时也会拉动相应的基础建设的投资，我经常讲中国的基建严重不足，中国的城市、城镇相关的基础建设有大的投资空间、发展空间，将来中国要搞起卫星城来，即所谓遍地开花的城镇化，投资强度可能会更大。
我经常讲中国的汽车产业有无限发展空间，但是中国的汽车拥有率连10%都不到，我们的汽车保有量只有1.1亿，而中国有13亿人口，美国是3亿人口，有2亿辆车，汽车保有率是 67%，中国10%都不到的汽车拥有率，现在把北大广深中国各大城市搞得拥堵不堪，大家经常讲北京是首堵，上海是一上路就堵，广州是广泛的堵，深圳是深度的堵，成都是成天的堵，10%都不到的汽车拥有，搞得城市拥堵不堪，这很奇怪。你们到纽约、伦敦、东京去看过吗？纽约不堵车，伦敦不堵车，东京不堵车，
因为人家的城市基础建设搞得好，这些城市都有六、七十条地铁线。
我在纽约工作过三年，不管贫富，不管贵贱，很少人开车去上班，大家都是坐地铁，很多华尔街的老总们，一年几千万美金的年薪，他们都是坐地铁上班，哪有像中国每天开车去上班？人家的车买来都是停在车库里，周末上车去郊游、购物、滑浪、看球赛，平常上班不用车的，最多把车开到家附近的一个地铁站，然后坐地铁进城。 但中国做得到吗？你去挤挤北京的地铁、上海的地铁，地铁高峰期的时候，人都成了肉饼，我的北京同事跟我讲，坐地铁上下班要分为两拨人，一拨人在车外面推第 一拨人，另一拨人等着下一拨人来推他们，他们都悬在空中，挤成肉饼，妇女们很容易被骚扰。
北京几千万人口的城市，只有十几条地铁线，中国的地铁很不发达， 公共交通很不发达，这只是一个例子，你们前段时间也听说了，北京下雨都会淹死人，人家老外觉得很奇怪，你们首都怎么下雨都会淹死人？又不是农村。因为我们 搞城市建设只管上面，不管下面，上面是形象工程，下面反正看不见，没有人管。你们看过好莱坞大片，一着急，在警匪站之中，匪徒就把卡车开到下水道了，美国 大城市的下水道是可以开卡车的，这是人家的基础建设。中国城市里面的污水和洁净水排放是同一管道，人家是分离的，我们的基础建设投资严重不到位。
还有就是我们城镇化的模式，国外的城市化是卫星城模式，中国是CBD模式，为什么搞中心城呢？为了节省投资，因为在中心城起一栋办公大楼，就可以来上班， 你不用管公共交通，不用管周围的服务设施，不用管医院和住宅，反正你就在市中心建一栋大楼，就有人来上班，但是所有人都挤到市中心来上班，所有人又在同一 时间从市中心分散，公共交通本来就不够，它能不拥堵吗？国外是卫星城模式，如果你是做投资的，做资产管理的，你为什么每天要挤地铁或者堵在路上，开到市中 心上班呢？美国都是在卫星城，小桥流水的办公空间，人家心平气和，所以回报做得好，你每天挤得汗流浃背，到办公室第一件事情就是把股票卖了，理财能做得好 吗？这种发展模式是不可持续的。
但是建卫星城得有多少重复投资？什么叫卫星城？麻雀虽小，五脏俱全，卫星城建在那儿，不但要有办公楼，也要有购物、有学校、有地铁、有公共交通，要有跟中心城的轨道交通，这需要多少投资？这就是未来中国城镇化的模式，所有这些都要以房地产为基础，商业地产、 住宅、医院、学校、购物中心等等都得建，这样才能缓解城市的拥堵，这样想起来，中国现在是不是真的到了一个节点，未来十年是不是中国房地产的黄金十年？
你把这些事情想清楚了，这是很简单的道理，为什么房地产不是中国的实体行业？房地产就是中国的实体经济，它能带动另外50-80个实体经济的发展，相关产业的发展，但是要把融资问题解决好，融资问题怎么解决？中国要搞这么庞大的建设，不是又要把地方债搞到天上去了吗？地方融资平台的钱怎么还？搞得好，它就是循环。
我经常提的另一个观点就是中国一定要坚持资产证券化、土地货币化的道路，中国人有的是资产，国家手上有土地，关键是好钢要用在刀刃上，我们一定要把土地用好，把它货币化到位。你看香港基础建设搞得好吧，香港也不堵车，香港人口的密度比国内任何一个城市都大多了，但是也不堵车，大多数香港人也是坐地铁 上班，但是香港的地铁是土地货币化的结果。
香港政府要建地铁了，没钱怎么办？他找规划局做一个规划，做规划画个图纸不要钱吧。我要在沿线做一条地铁，规划做好了，马上在市场上招标，房地产开发商就会来，对地铁沿线的物业进行入标，香港政府通过卖土地，首先收很多钱，画一张图就可以收很多钱。同时香港政府的 土地也不是一开始就卖，香港最大的地主就是港铁公司，政府在还未开发的时候就把土地全卖了划不来，因为那时候便宜，地铁建好了以后，地铁沿线的物业升值，香港市政府再通过租和卖又收一部分钱回来，所以香港的地铁很赚钱，这就是土地的货币化，现在我们坚持市场化道路，就必须坚持土地货币化、资产证券化，要把 资产、土地继续变现，中国搞城市化、城镇化才有钱，实现“中国梦”才有可能，这些事情想清楚了以后，大家就会同意中国房地产的黄金十年在未来，而不是过去。
|