未科房价，短期重任看蒋凡

过去几年，余杭未科板块很多人为了如何把房卖掉而发愁，最近他们在为了要不要继续卖房而发愁。

在未科混的人都有一个共识，阿里好起来，这里就会好起来，房价也会涨起来，反之也同样。

现在人人都知道小米的股价在疯涨，但事实上，进入2025年后，阿里巴巴股票已经累计涨幅超过65.4% （截止2月21日） ，远远超过小米49.28%的涨幅。

昨日晚间，阿里巴巴发布了截至2024年12月31日的2025财年第三财季财报，营收为2801.54亿元，市场预期为2793.4亿元，同比增长8%，归属于普通股股东的净利润为人民币489.45亿元 （67.05亿美元） 。净利润为人民币464.34亿元，同比增长333%。

过去几年时间里，未来科技城板块的房价距离最高值，已经出现了拦腰斩，很多被裁员的年轻人在苦苦挣扎。EFC据说出现了只要支付物业费就可以继续租住的免费写字楼，余杭第一高楼AUX大厦也出现了1.2元的超低写字楼报价，外加周边大量在建住宅小区，有人开玩笑说，现在未科什么都缺，就是不缺房子。

这些上扬的数字，让很多深陷痛苦中的人，看到了希望，大量的前大厂人，在高点接盘，但是后面的裁员浪潮来袭，迟迟找不到高薪的工作，导致房贷一直是压在身上的大山，卖掉又会亏损严重，只能强忍痛苦，如今虽然房价还在低位，但是他们看到了希望。

加上前段时间，马云的强势回归，仿佛一夜之间，乌云烟消云散。

最激动的不是股东，而是未科的房产中介。一位中介小哥在朋友圈写道：“马云回来了，西溪湿地旁的楼盘今晚涨价5%！速来！”配图是马云挥手的照片，并附赠灵魂拷问：“你和首富做邻居的机会，还要错过吗？”

在余杭，有一个很奇怪的现象，几乎每个人都是阿里巴巴专家，从网约车司机，到小饭店老板，再到房地产经纪人，每个人都能跟你侃侃而谈半天自己对阿里巴巴的看法，并且角度刁钻犀利。

我们随机与几名链家的经纪人聊了一会，其中一名来自湖北的经纪人观点很犀利，在他看来，余杭的房价行不行，真的不是看马云，而是要看蒋凡，马云如果是一颗定心丸，那么蒋凡才是兴奋剂。

在他看来，阿里正在从一家什么都想干的公司，回归电商的老本行，因为走了一通弯路之后，阿里巴巴发现自己捡了芝麻，就要丢掉西瓜，别的行业没赚到钱，自己的电商大本营就快被拼多多偷家，去年拼多多市值一度超过阿里巴巴的时候，整个余杭都是消沉的，因为房地产从业者对这个最敏感，信心大于黄金。

为什么说蒋凡才是真正的救星？因为几乎所有的余杭房产经纪人都有一个共识，阿里巴巴最能干的年轻人，就是蒋凡，换了这么多人之后发现，只有他能把电商业务真正做好。

“你看看事实是不是也是这样？他回来后，阿里巴巴电商业务恢复了多少，比上个季度营收提高了4个点，不搞低价了吧？跟拼多多拼低价就是昏招，蒋凡要不是以前跟张大奕那个事，现在估计早就是更核心的管理层了，但是这个也可能是好事，更成熟了。”他一边抽烟一边跟我们侃大山。

这个房产经纪人的谈吐，令我非常惊吓，我从未见过如此有见识的房产经纪人，但是他跟我说，他的同事中专家更多。通过这侧面，我也充分理解了杭州这座城市，为何能诞生阿里巴巴、农夫山泉、娃哈哈、吉利以及现在六小龙这些伟大的企业，人人都非常关心宏观经济，关注大企业的一举一动，人人都有搞钱的欲望和创业的心。

但是，阿里巴巴的面子，一定不是蒋凡，也不是电商业务，那是阿里的里子，新的故事和想象空间是AI。

其实现在的社会，已经有了共识，AI正在改变社会的一切，之前所有的成功和积淀都有可能会消失，但是需要多少时间，谁会留下来，谁会消失，这是动态的。

真正能够让阿里以及余杭重新再一次站上快速发展机遇的重任，本质上，是阿里云为主体的云智能集团；放到整个城市来看，而杭州六小龙的主题也是AI和智能制造，杭州这座城市的未来主题，除了电商之外，就是AI。

最后，让我们再回到房价上来。

过去十年间，余杭房价与阿里巴巴的发展呈现出高度关联性，尤其在阿里总部所在的未来科技城板块，两者的联动效应堪称中国“产城共生”的典型案例。

2013-2015年：阿里西迁，余杭房价启动造富神话。

2013年，阿里巴巴将总部从滨江迁至余杭未来科技城，1.2万名员工随之迁徙。彼时未来科技城尚为郊区荒地，房价仅约8000元/㎡，但阿里带来的高薪群体迅速激活区域需求。部分涨幅超70%。

2014年阿里上市，房价加速上涨。

阿里纽交所上市后，员工财富效应外溢，叠加市场对“中国硅谷”的预期，未来科技城房价进入快车道。2015年，万科星空等新盘开盘价翻番，二手房价格突破2万元/㎡，远超同期杭州主城区涨幅。

2016-2020年：互联网红利期，房价一飞冲天。

阿里带动字节跳动、OPPO、vivo等企业入驻未来科技城，形成互联网产业集群。至2019年，区域人口从6万增至40万，平均年龄32.5岁，高收入年轻群体成为购房主力。同期，未来科技城房价年均涨幅超30%，部分楼盘如欧美金融城单价从1万涨至6万，六年涨幅达600%。

2020年，杭州远洋西溪公馆959套房源吸引超6万人摇号，中签率仅1.6%，成为全国现象级“网红盘”。新房限价3.5万元/㎡与二手房6万+/㎡的倒挂，进一步推高市场热度。

2021-2023年：行业调整，房价泡沫挤出。  

未来科技城“三兄弟” （阳光城未来悦、中南樾府、东原印） 二手房单价在2021年冲至8万-9万元/㎡，但随后因互联网行业降温、楼市调控收紧，房价开始下跌。至2023年，阳光城未来悦成交价回落至5万-6万元/㎡，较峰值跌幅超30%。

2022-2023年，阿里裁员约2.3万人，员工购房需求骤减。未来科技城二手房挂牌量激增，部分业主降价百万抛售，如阳光城未来悦一套房源两年内挂牌价从820万降至530万，跌幅35%。同期，余杭区整体房价同比下跌8.43%，核心区成交量锐减至每月不足5套。

2024年至今：企稳与分化，阿里依赖度下降。

2024年，蒋凡回归整合电商业务、阿里与苹果合作等利好消息带动股价回升，未来科技城房价止跌企稳，部分核心楼盘挂牌均价回升至5万元/㎡左右，但较历史高点仍缩水20%。

随着字节跳动、菜鸟等企业入驻，未来科技城对阿里的单一依赖减弱。

2025年2月余杭二手房均价环比微涨0.76%，其中老余杭商圈近三个月涨幅较大，部分楼盘如未来科技城房价已达3.8万元/㎡，同比微涨0.01%。核心商圈，如靠近阿里总部的未来科技城，已显现“抗跌性”。

在我们看来，未来未科房价的走势，就看两个指标，蒋凡所带领的电商业务能不能扩大市场份额，阿里云的AI化进程能不能有重大的商业突破。

新一轮的AI产业升级，能不能重新创造出就业岗位，带动年轻人的流入，让我们拭目以待。

本文来自微信公众号： 长三角momo ，作者：Mona