万达商业H股私有化，开出“良心价”后转赴A股，正在排队中

今日 （5月30日） 午间，万达商业 （HK03699） 复牌并发布公告，由中国国际金融香港证券有限公司代表万达集团等联合要约人对H股提出自愿全面要约以收购全部已发行H股。待H股要约成为无条件后，万达商业将申请撤回H股于香港联交所的上市地位。

52.8港元／股的私有化价格，算得上“良心价”

根据中国经济网 统计，本次要约收购价格每股52.8港元，要约价格较2016年3月29日 （ 即首次刊发有关私有化要约意向公告日期前的交易日） 的收市价溢价约44.5%，较停牌前最后交易日2016年4月22日 （包括该日） 前30个交易日平均收市价每股H股42.54港元溢价约24.1%，较最后交易日前60个交易日平均收市价约每股H股38.39港元溢价约37.5%。

与赴美上市的当当、聚美、陌陌等私有化价格的溢价水平相比，足以显示王健林对万达商业私有化的决心与诚意，而万达商业的私有化价格也算得上“良心价”了。

此外， 按照万达商业解释 ，万达商业香港上市发行价为48港元，扣除上市成本2.5%，该部分资金交给公司后，可以创造的年回报为8.6%，一年半时间计算，这部分资金产生收益后为52.8港元。按此计算，上市以来万达商业分红两次，合计2.46港元，扣除分红后上市募集资金留在万达商业的收益为50.4港元，考虑到人民币对港币的贬值因素，实际价值约为47.5港元，这次出价高出11.2%，意味着公司为要约收购付出了超过公司从上市募集资金获得收益之外的成本，对投资者进行了额外补贴。

万达商业“退市”，并非业绩不如意

根据公开资料显示，万达商业 （全称“大连万达商业地产股份有限公司”） 主营业务是以搭建线下消费平台为目的的商业地产投资、开发、销售及运营管理。公司的业务涵盖三大主要板块：

1）投资物业租赁及物业管理业务——主要通过运营购物中心获取租赁及物业管理收入；2）酒店业务——通过持有及运营豪华酒店获取收入；3）物业开发及销售业务——通过开发销售综合体项目中的非自持业态 （包括写字楼、公寓、商铺、住宅等） 获取收入。 　　

公司的核心产品可大致分为两大系列：一是侧重生活消费的“万达广场”系列，其中包括综合体项目和单体购物中心；二是侧重文化娱乐及旅游消费的“万达城”系列。

根据万达商业2015年财报显示，去年万达商业的总收入为1242.03亿元，较2014年增长15.14%；净利润299.71亿元，同比增长20.66%；扣除公允价值变动影响的核心溢利为170.16亿元，同比增长14.79%。同期，恒大地产的总收入为1331.3亿元，较2014年增长19.5%；净利润104.6亿，同比为－17.7%的增长。

在房地产行业宏观环境一致下，万达商业盈利能力优于恒大地产，可见万达退市并不是业绩不如意。

万达商业按营业收入构成贡献比来看 ，物业销售占到82.54％、物业租赁及管理占到10.94％、酒店经营约占4％、其它业务收入占到了2.53％。

截止2015年12月31日，万达广场总数133个，持有物业总面积为26.32万平方米，总客流为20.3亿人次。万达商业拥有五角星级及以上酒店数量为72家，酒店房间数为21961间。

万达商业为什么要退市？

2014年12月23日，万达商业在港交所挂牌上市，2016年3月29日发出提出私有化，整个过程都不到1年半。而万达商业为什么要私有化？是一个绕不开的问题。

1）价值长期被低估。 香港资本资本市场上市的公司普遍被低估不是新问题，但放在万达商业来看，其核心利润170亿，每股收益高达6.62元，但当前市盈率只有6.33倍 （恒大、碧桂园也是6倍左右） 。拿 A股上市的万科来看，市盈率在15倍左右。美国的商业地产公司General Growth Properties (NYSE:GGP) 其市盈率也有20倍左右水平。所以，相比A股、美股，港股对房地产公司估值略显冷淡。

2）不能让股东在赚钱。 前段时间， 王健林曾在央视《对话》栏目 直言：“我做了很多的行业，有多少次投资，很多朋友跟着我一起投资，每一单赚着很开心，唯一这一单 （万达商业） ，跟着我的朋友亏钱了。这是很重要一点，不能对不起我的朋友和股东。”从上文所述“良心价”，无论是IPO价格还是近1—2个月的股价溢价水平兑付，都可以看出王健林豪气的性感，不愿让小股东吃亏。名声这块，比陈欧、李国庆们做得好多了。

3）加速新业务布局需要募资，在香港融资成本非最低。 2015年1月，万达上市一个月后，王健林吹响了 万达第四次转型的“号角” ：5年后，万达将形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，万达将从以房地产为主的企业转型为以服务业为主的企业。近日，王健林又公开叫板迪士尼，与之抗衡，计划2020年建成20座万达城。新项目启动，需要资金投入。从万达商业上市以来，还未做过增发，即便是三期发债也并非通过香港资本市场。因为万达商业长期价值被低估，如果在香港采取股权融资，其成本远高于内地。

所以，万达商业回归A股也算众望所归。而根据万达商业董秘在5月25日的股东周年大会上表态，万达商业回归A 股不会借壳，将采用IPO的形式，“目前正在排队，具体的时间要看监管部门的时间表，这不是公司能控制的”。

事实上，这也已是王健林带领万达商业第二次冲刺A股市场，2009年12月向证监会提交上市申请，先后撞上2010年政府对国内房地产行业的宏观调控，关闭了房地产企业上市的闸门；2013年，A股展缓IPO；直到2014年证监会复批，但因为万达商业未按规定时间报送预披露的资料，而最终止审查，万达商业A股上市搁浅。

而万达院线在A股的表现已经让王健林尝到甜头，为了万达商业帝国，万达商业H股退市转战A股要坚持到底。