2023年各地土拍开锣，未来楼市走向如何？

本文来自微信公众号： 经济观察报 （ID：eeo-com-cn） ，作者：陈月芹，原文标题：《2023年各地土拍开锣 房企拿地三大亮点》，头图来自：视觉中国

北京土地交易中心的人流又回来了。2月7日~8日，北京2022年第五批次集中供地开拍，这也是2023年北京首场土拍。

最抢手的昌平信息园二期地块吸引了14家房企竞价，拍卖厅座无虚席。场内外有数十位房企投拓人士参与、围观，尽管和2021年5月北京首轮集中供地现场200余人“聚众拍地”的规模仍有差距，但这已是一年多来北京土地市场少见的热闹。

一线城市的楼市、地市都更具风向意义，这场土拍也吸引了其他城市、各房企的目光。他们从房企报名人数、谁家举牌、拍卖槌落谁家、溢价率等细节，揣摩着同行钱袋子有多厚、如何预判未来的楼市走向。

一、一二线举牌坚定

据中原地产研究院的数据，兔年第一个土地出让周， 全国共出让了66宗地，成交金额超1亿元，仅16宗地产生溢价，其中有14宗在北京、杭州、常州、温州这四个一二线城市。 50宗地为底价成交，占比76%。

1月10日，龙湖集团召开2022年年终会议，这也是陈序平接任龙湖董事会主席一职后主持的第一个全集团年会。会议上，龙湖管理层在投资工作上明确，必须往高量级城市去投，原则上只投资10个城市。2021年底，龙湖已收缩过战线至只投资约40个城市，在此基础上，2023年的主基调是继续收缩、聚焦。

一位央企北京投资人士透露， 收缩投资、回归一线和南方强二线已经是行业内共识。

在此背景下，北京本场土拍吸睛兼吸金，均在地产圈意料之内。本次共出让6宗宅地，总成交132.09亿元。

其中， 亦庄新城地块被京东以31.12亿元底价揽入 ，该地块正对京东集团总部，建筑控规19.46万平方米，其中2/3面积为B4综合性商业金融服务业用地、S4社会停车场用地等配建用地，住宅用地仅为5万平方米，套内面积90平方米以下户型占比需达70%。

自持面积多，加上诸多配建要求，房企一般算不过账，这块地花落京东并不让人意外。一位接近京东的人士透露，地块建成后计划用做公司的会议场馆、员工公寓等。

2月8日，剩余3宗地依次竞买，吸引了越秀、中海、招商、金茂等20家房企争夺。竞买人中，龙湖为民企独苗，其余均为央国企。参与度上，建发、首开、厦门国贸在3块地上都报了名，金茂、招商、中海、华润均报2块，都颗粒无收。

20家参与竞买的房企中，中建系下属地产平台占据了1/4，除了中海，中建智地 （一局） 、中建玖合 （二局） 、中建信和 （五局） 、中建东孚 （中建八局） 也都到场抢地。

这一天，是南派国企越秀在北京土地市场的高光时刻，报名的2块地全收入囊中，以59亿元拿下两宗热地。

其中，在石景山苹果园地块上，越秀、建发、厦门国贸、招商、首开、中海6家房企竞拍，起始价22.6亿元，起始楼面价约3.75万元/平方米，地块在第19轮触及土地合理上限价格。进入竞现房销售面积环节，越秀每次举牌几乎没有迟疑，一度让中海现场电话连线申请授权，最终越秀以25.99亿元+1.5万平方米现房面积竞得。

对手是中海、地块在石景山，这些标签让北京投拓圈连连惊叹越秀“虎口夺食”——中海已连续5年登顶北京楼市销冠，更是深耕石景山近15年，多盘在售，一度能影响石景山新房均价。

一位接近越秀地产北方区域人士解释，2月1日旭辉原华北区域集团总裁董毅正式入职越秀地产担任北方区域副总裁，还带来了此前旭辉的团队。一是因华北区域换帅，二是越秀要进北京，冲规模，力争世界500强，这次的策略是保底拿一块，已做好了参与的两块地都地价触顶、竞现房面积触顶的准备。

石景山地块在竞现房环节，只剩下中海在交锋，且第三块地有14家抢，每家都本着摇号去，“这个时点想拿地，其他地块只能摇号，只有这块可以靠举价搏一搏”。最终，越秀靠逼退中海，自2021年拿下怀柔地块后首次进入北京六主城。

前述央企投资人士测算，财务成本低的话，竞现房面积对净利率影响还好，主要是资金回正周期较长，需要等到现房销售当月才能回正。一般这类小高层从拿地到现房，大型优质开发商能做到2年半，慢点的要3年。他提醒，石景山地块周边较“生”，操盘难度挺大。

到了昌平信息园地块的竞买，14家房企和联合体举牌，最后12家参与摇号，摇中概率仅8%，越秀梅开二度中签，最终以33.12亿元+4.5万平方米现房销售面积竞得。楼面价约3.7万元/平方米，溢价率15%。地块期房销售指导价6.2万元/平方米，现房6.5万元/平方米。

4.5万平方米现房面积占地块住宅部分的一半，前述央企投资人士测算，尽管地价和现房面积触及上限，房企摇中后还有10个点以上的净利率，且昌平信息园周边产业客户厚，很安全，操盘难度不大，这也是十余家房企都想占个名额直奔摇号的原因。看到越秀摇中连收两块地，同行“羡慕到跺脚”。

二、民企久违的身影

北京兔年首场土拍，除京东这一土拍“稀客”，其余参与的房企仅龙湖一家为民企。

同样在2月7日开拍的杭州2022年第五批集中供地，吸引了包括滨江、中海、保利、华润、万科、建发、越秀、招商、伟星、绿城、钱江、中天、兴耀、大家、北京科技园建设等40余家房企抢夺，最终5宗地块全部成交，收金89.57亿元。其中，大家房产 （杭州城建开发集团） 、杭州本土民企兴耀地产溢价或底价各拿下一块地。

3宗地块触顶摇号。上城区艮北新城地块开拍不到5分钟就双双拍至封顶，下午进入摇号环节，牛田单元R21-09地块有37家最早进入线下摇号环节，吸引了包括滨江、中海、保利、华润、万科、建发、越秀、招商、伟星、绿城、钱江、中天、兴耀、大家、北京科技园建设在内的30多家房企进行角逐。

位于上城区的艮北地块未拍先火，挂牌期间已有20多轮出价，上午开拍不到5分钟就双双拍至封顶，参拍房企达到37家。下午摇号，牛田单元R21-09地块由北京科技园建设以23.51亿元总价竞得，R21-08地块由杭州民企中天美好以25.37亿元总价竞得。

除了杭州本土民企，本次土拍另一亮点是临平区崇贤核心区商住地块。开拍前就有“龙湖加油，崇贤人民欢迎您”“龙湖 快来拍”等留言出现在土地出让网络现场直播页面，由于崇贤居民苦于没有大牌综合体已久，前期对参拍的龙湖和招商寄予高期望，已经在幻想住在龙湖天街还是招商花园城旁，不料新城在8家房企中摇中，杭州迎来首座吾悦广场。

1月30日，昆明首场土拍，西安民企海荣地产以1.17亿元揽下2宗地首入昆明，云南建投旗下云南华泽置业也拿下龙翔街道2宗地，剩余一宗加油站地块也由国企获得。

1月29日，经过20轮竞价后，佛山本土民企东建集团以18.37亿元竞得南海桂城平洲映月湖公园旁一宗宅地，也是参拍的唯一民企，最后力压保利、越秀、华润和厦门建发夺魁。

三、出险房企也出手了

2月7日，郑州新年第一拍收官，10宗地均底价成交，1宗流拍，1宗中止。其中有7宗地被中原区城投、二七区城投、管城区城投、惠济区城投平台公司瓜分，另一宗由河南省属国企中豫置业拿下，仅两宗地为民企获得，分别是郑州顺邦置业和建业集团。

建业集团摘得主城高新区五龙口42亩地，背后更重要的信号是， 出险房企也出手拿地了，这是全国首例。

不过，一位头部房企河南投资人士透露，因为建业已介入郑州五龙口村城中村改造项目超7年，此时不拿地，前期投入颗粒无收，因此必须拿地。资金由河南铁建投全额提供。2022年7月，一纸公告宣布建业出险后的出路：河南铁建投正式入股建业地产，持股29.01%。

一位头部民营房企融资负责人向经济观察网表示，其所在公司仍在谨慎观望。他以北京举例，此时拿地的现金流回正至少需要9个月，这意味着这9个月里对公司而言是现金流的亏空，他们不敢在市场没有完全明朗情况下主动去拿地。

“现在一旦走错一步，拿错一块地，那就真的万劫不复。”这位头部民营房企融资负责人补充，对少数仍幸存的民企而言，投资容错率极低，因此上半年各家房企如何决策投资十分关键。

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