黑铁时代下，区域房企如何活下去？

本文来自微信公众号： 进深News（ID：leju-sydcsxh） ，作者：吕秀伦，原文标题：《地产的长假》，头图来自：视觉中国

韩军已经在家“休息”了7天。

2月14日，他收到公司河南名门地产的一纸通知：全体员工 （除部分值班人员以外） 从2月17日开始将放三个多月的集体长假。在放假期间，公司会给每人每月发放最低保障工资2000元。

那一天，看着别的同行在朋友圈发“开工大吉”，韩军不由心里一慌，抽了整整两包烟，“家里上有老下有小，还有房贷车贷。我都不敢跟妻子说，只能指望尽快能找到一份工作。”

眼下， 不仅名门地产，河南多家房企也“组团”给员工放长假。 去年年底，碧源控股称受当前整体经营环境及市场形势影响，通知员工放 （休） 假4个月 （2022年1月1日至2022年4月30日） 。放假期间，为员工发放2000元的最低保障工资。

碧源控股员工称，“ 公司之所以这么做，主要是为了节省辞退成本，属于变相裁员 。”此类方式可以省下一笔赔偿款，员工长期没工作，且薪资较低的话，大概率会主动离职。

紧接着开年1月，河南省城开集团下发了一则放假通知。通知显示，自2021年8月疫情以后，集团所属各部门均已放假。关于具体的复工时间并未写明，而是“另行通知”。

上述几家河南当地开发商，在去年遭遇河南百年一遇的洪水，叠加多轮反复的疫情，在寒冬下“躺平”也是情有可原。但眼下，不止是河南当地房企，全国很多区域的本土开发商也在这轮行业下行周期中，走向了穷途末路，有的被收购、有的暴雷、有的甚至破产。

一位地产老板甚至预言， “未来90%的区域房企会被干掉。”

一、寒冬难“熬”

在内部员工看来，名门地产在这轮洗礼中“名落孙山”，并不意外。有员工透露，“通知下发的两天前，公司还在搞大规模的房源打折销售，折扣力度之大，前所未有。”

乐居财经查询获悉，积重难返的名门地产早已遍体鳞伤。目前其涉司法案件262宗，作为被执行人高达29起，被执行总金额高达60.41亿元，甚至历史被执行人多达86起。

被执行人缠身后的名门地产，便是与之相对应的失信、限高、股权冻结信息居高不下。数据显示，名门地产失信记录已达8条，限制高消费高达65起，股权冻结高达105起，其中不乏亿元、数十亿元的巨额冻结。

曾几何时，名门地产在河南曾风光无限，接连并购了河南省泰辰置业、郑州发展置业等房企。在河南本土房企中，排在建业、正商、鑫苑、康桥之后。

但如今，在行业大环境收紧的情况下，深陷债务泥潭的名门地产早在去年就债务爆雷，彻底无法兑付到期债务。据乐居财经了解到， 名门地产在河南的多个项目，目前都已陷入了实质性的停工，维权问题此起彼伏。

覆巢之下，安有完卵。 名门地产的没落，只是地产宏观环境之下一个缩影，类似的情景同样发生在与河南接壤的河北。

重仓环京地带的华夏幸福，被称之为环京“地主”。一座北京城，四座孔雀城的口号可谓嘹亮。以至于有人说，出了北京城，遍地是华夏幸福的产业。靠着环京地带的红利，华夏幸福甚至一度冲击到中国房地产10强。

然而，一切都在四年前戛然而止。曾经环京楼市高歌猛进，房价离奇的高，燕郊4万一平，涿州超两万一平。最终受到了政府部门的关注，在宏观政策之下，2018年环京地带房价腰斩。

所谓成也环京，败也环京。一蹶不振的环京楼市直接影响到华夏幸福的业绩，这无疑也是该家区域房企暴雷的重要推手之一。

在北方经济重镇西安，雅荷地产曾作为西安本土房企第一品牌，是名副其实的“地头蛇”，如今也“千疮百孔”，陷入资金短缺困境；而西安另一家本土房企荣华集团，也因自身困境，最终投身建业，找到归宿。

在南方，最近喧嚣尘上便是光耀集团被资产被拍卖，这个曾经从惠州走出的地产百强企业，最终走向破产境地。

而在广东隔壁的广西，被称为桂林最牛房企的彰泰也没能逃脱被收购的宿命。去年，融创大手笔90余亿元收购彰泰。除此之外，债台高筑的渝系房企协信也未能逃脱暴雷的宿命。

二、“外来虎”搅局

常言道，强龙不压地头蛇，但这句话在如今的地产行业却难以行通。对本土中小房企而言，外来大房企的进入加剧了当地土地市场和楼市的竞争，实力较弱的当地中小房企的生存空间正在被逐渐压缩。

在资金雄厚的品牌房企面前，无疑土地竞拍价格被抬高，高价地对于部分资金较为薄弱的地方房企来说是碾压。

眼看着市场不断被“外来虎”占有，为了生存，某些区域房企也曾与外来品牌房企进行抗争。几年前，某知名开发商用“我们投降”的字眼宣布全面退出某地土地市场的竞价拍卖。原因便指向地头蛇的抱团取暖抵御这家外来品牌房企。

市场传闻称，当时有15家开发商，600辆车，走上街头，要求该外来房企退出该地土地竞买市场。甚至车辆上挂出“xxx企业们滚蛋”“xxx抢地，回迁无望”等标语。迫于压力，最终这家企业退出了该地土地市场。

又如环京楼市，外来房企与本地房企之间上演过一出“全武行”。几年前，两知名地产商联合体准备前往参与数宗土地竞拍，却在中途被拦截，员工被打伤。

但随着时间的推移，资金雄厚的外来虎不断攻城略地，大部分房企为了生存已经放弃了抵抗，选择了与大房企走向合作。

大型房企正在不断深耕入驻城市的市场。以石家庄为例，2021年全年，融创以93.3亿元的销售业绩位于榜首，其次便是万科。值得注意的是，当地销售业绩top10中，仅有三家本土企业，其余均为外来房企。

除了外来品牌房企“搅局”当地房地产市场，压缩当地区域房企生存空间外；另一面，本土房企自身的错误战略决策，也致使其走向没落。

以华夏幸福的暴雷为例，上文提到其将一筐“鸡蛋”放在环京的决策失误，其次便是其庞大产业新城业务造成资金沉淀量大，“回血”周期长。

又如，西安雅荷地产曾经因同时涉足多个西安旧改项目，投入大、周期长，大量的资金沉淀到项目中，公司不仅出现流动性问题，还错失了最佳的扩张发展时机。

三、路在何方？

当下，区域房企的佼佼者不仅要“阻击”房企巨头，还要应对宏观环境影响，如何生存下来，才是眼前当务之急。

一方面，作为区域房企的佼佼者在坚持区域深耕的同时，也要区域集中。往往对于头部企业而言，它们在全国有项目，但在一个城市可能只有几个项目。而对于当地房企而言，可能有二十几个乃至更多项目。

最忌讳的是， 区域房企盲目对外扩张，规模小，资源又分散。很可能还没布局全国，最后深耕大本营也被外来房企或者同行“蚕食”。

与此同时，区域深耕有利于口碑沉淀积累、发现价值洼地、整合成本低等优势。需要注意的是，过高的单一城市占有率也会有无法对冲政策风险。

实际上，选取优质区域、坚定深耕的战略价值，从未像过去一年展现的淋漓尽致。例如，作为老牌浙系房企，在房地产行业黄金时期，滨江集团一直默默无闻，除了浙江，全国难闻其名。

不过，地产寒冬之下，当其它房企停止拿地时，滨江积极布局浙江10余个地级市，去年前三季度的拿地量接近前两年全年。

2021年，滨江集团累计销售金额1691.3亿元，同比增长24%，同期1000亿-3000亿元阵营房地产企业的平均增速仅为0.8%。据不完全统计，公布年度销售目标的55家典型房企中，顺利达成目标的仅10家，这其中就包含了滨江。

如此业绩增速，令很多房企都垂涎欲滴。要知道，迫于现金流压力，过去一年许多房企不得不大打折扣促销，以价换量，以至于净利纷纷呈现负增长。

业绩快速增长的背后，得益于滨江极致深耕策略。近些年来，在房企纷纷北上南下，西移东扩，不将鸡蛋放到一个篮子里，分散投资时；滨江集团却反其道而行之，扎根杭州，聚焦长三角核心城市。

去年半年报显示，滨江总土储可售货值约2780亿，其中杭州占67%，浙江省其它城市占比16%，浙江省外占比仅17%。加之，浙江为全国经济发达之地，人们对房地产需求优于大部分地区。超级深耕策略助力滨江最大程度整合、聚焦资源，让其在行业不景气下逆市超车。

除此之外，区域房企若不追求规模，就要有很高的市场辨识度，从“小而美”向“专而美”转型。例如，专注做大盘开发的大华集团。

（韩军为化名） 本文来自微信公众号： 进深News（ID：leju-sydcsxh） ，作者：吕秀伦