变卖SOHO中国有变数，潘石屹脱身悬了？

本文来自微信公众号： 界面新闻（ID：wowjiemian） ，作者：吴波，原文标题：《被立案审查，黑石236亿并购SOHO中国存变数》，题图来自：视觉中国

SOHO中国 （00410.HK） 和黑石集团的收购交易一波三折。

2020年疫情导致黑石以私有化方式收购SOHO中国失败，后黑石又以打了7.5折价格对SOHO中国进行要约收购，如今交易再遭遇卡壳，受到国家市场监管总局正式立案审查。

8月6日晚间，SOHO中国及Two Cities Master Holdings II Limited （要约方） 联合发布公告。

公告显示，SOHO中国与要约方联合刊发日期为2021年6月16日的公告，内容有关高盛 （亚洲） 有限责任公司代表要约方作出附先决条件自愿性有条件现金要约以收购SOHO中国全部已发行股份；及SOHO中国与要约方联合刊发日期为2021年7月6日的公告，内容有关延迟寄发综合文件。

SOHO中国表示，自联合公告发出后，要约方已向中国国家市场监管总局提交并购审查申报相关文件及材料。自延迟寄发公告发出后，要约方已提供进一步文件及材料，以回应监管机构关于补充额外信息的要求。

而在2021年8月3日，要约方收到中国国家市场监管总局于2021年8月2日签发的通知，对要约方根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案审查。

尽管该申报已获正式立案，要约方及SOHO中国仍可能被要求提供进一步信息及材料供监管机构审查。截至目前，没有任何先决条件已获达成。

在此前的6月16日，SOHO中国公告，高盛代表黑石集团发出全面收购要约，以5港元/股的价格，收购SOHO中国约28.56亿股股份，总交易价格约236.57亿港元。

交易完成后，SOHO中国继续维持在港交所上市。SOHO中国现有控股股东 （潘石屹和张欣的家族信托） 将仅保留9%的股权。这意味着，这对夫妇转让的股权比例接近55%，若交易达成，将成功套现约143亿港元。

收购方黑石集团则计划维持SOHO中国现有的主营业务和管理层，并计划在适当的情况下利用公司的资源在中国进行扩张。

这是黑石集团在中国最大的一笔地产投资，也是SOHO中国发展历史上最大的一次出清计划。于双方而言，这次交易的重要性不言而喻。但随着市场监管总局正式立案审查，交易陷入漫长搁浅，SOHO中国的命运面临极大不确定性。

这几年潘石屹和张欣夫妇一直在筹划告别中国房地产舞台，不是在卖项目就是在卖项目的路上，SOHO中国经营整体趋于平淡，业绩表现一般。

目前SOHO中国的核心资产主要是位于北京和上海的8个商业项目，潘石屹自称为“八大金刚”，分别是望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO 、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场以及古北SOHO。这些项目的总可租建筑面积为79.74万平方米。

去年受到疫情影响，SOHO中国旗下物业整体的出租率因此下降。从2019年底到2020年年底，除了新开业的丽泽SOHO和外滩SOHO，其余写字楼出租率都面临大幅下滑——望京SOHO出租率由86%降至83%、光华路SOHO II出租率由87%降至68%、银河/朝阳门SOHO出租率由94%降至62%、SOHO复兴广场出租率由95%降至82%、SOHO天山广场出租率由97%降至83%。

空置率提升，直接导致SOHO中国租金总收入下降，其2020年的租金收入为15.37亿元。在2019年的正常年份，这一租金收入是18.33亿元。

根据年报，2020年SOHO中国税前利润也随之下降约17%，约16亿元；毛利同比减少7.9%，为13.9亿元；净利润同比减少58.8%，为5.43亿元。

作为一家写字楼运营商，SOHO中国的各项指标均未突破红线。至期末，其总借贷共184.7亿元，其中于一年内到期借贷约101.2亿元，将于一年以上二年以内到期约16.6亿元，净资产负债率约为43%，平均借贷成本约4.7%。

截至8月6日收盘，SOHO中国股价为3.22港元/股，当天小幅上涨，但相比此前6月16日公布收购案时的4.76港元/股，已大幅下跌32.4%。

此次被国家市场监管总局立案审查，意味着潘石屹张欣夫妇转让SOHO中国控制权的计划再次遇到挫折，他们最终能否如愿卖掉一手创办的公司，黑石又能否借机大举投资国内核心城市的写字楼资产，依然存在变数。

本文来自微信公众号： 界面新闻（ID：wowjiemian） ，作者：吴波