中信证券地产首席：房地产板块近期有望持续跑赢大盘

房地产几乎是人人都关注的行业，在过去几件，因为政策、产业周期等原因，房地产在二级市场表现一直不佳。尤其是去年下半年以来，发生了多起房企财务暴雷事件，股价下跌更加不可收拾。不过从去年11月左右开始，房地产相关的政策开始逐渐缓和，如一些城市开始放开限购，降低首付比例。政策底的出现使得房地产板块出现整体性上涨，而且与以往的房地产周期不同，这轮周期有很多大型企业经营层面或财务上出现问题，如恒大、泰禾、蓝光、花样年、富力、阳光100等。同时还有一些企业体现出了经营上的稳健性，如招保万金、龙湖、美的置业、滨江集团等。因此形成了市场份额会向优质企业集中的投资逻辑。

因此从去年底开始，房地产板块上涨明显。公募基金中，今年表现最好的主动权益基金今年以来收益率达到30%，也是因为重仓了房地产股的原因。

不过下一步地产股的走势还是有分歧的，美国处在加息周期，对于我国进一步降息有很大掣肘。4月份LPR未下调，也让市场对于政策是否进一步宽松缺乏信心。导致地产股最近也有小幅调整。

就房地产行业的政策变化、基本面以及股市表现等热点问题，虎嗅妙投日前与中信证券房地产行业首席分析师陈聪进行了深入交流。陈聪曾于戴德梁行从事物业整栋收购，2007年初进入中信证券研究部，多次获得亚洲货币、新财富、机构投资者等境内外最佳分析师房地产业前三名。目前任中信证券研究部基础设施和现代服务产业首席分析师、研究部执行总经理

在陈聪看来，房地产股的运行，主要还是和政策预期相关，而不是和基本面相关。房地产行业在政策相对宽松的阶段，往往都会存在超额收益。目前来看政策宽松至少会贯穿2022年上半年，甚至有可能也会出现在下半年。因此，整体来看房地产开发行业还是比较乐观的，是能够持续跑赢大盘的。

以下是陈聪在交流中的重要观点与实录：

●在“房租不炒”的背景下，核心城市房价本身没有太大的上升空间。因此，整个政策也是在追求一个恰到好处的结果，更何况其中最重要的一个政策就是利率，而目前货币政策本身也有掣肘的因素，在美联储加息的背景下，很难出现按揭贷款利率、基准利率大幅下降。

●从历史来看，房地产股表现更多的跟政策周期相关。在低点，负面的基本面不会构成对股价的太大影响，在高点，正面的基本面不会对股价有太好的影响。

●任何行业不可能只有规模因素，没有反规模的因素。规模因素包括：大公司融资成本低，集采成本低，能够拥有比较完整的培训体系等。而反规模因素包括，大公司的管理成本更高，区域出现问题的风险更大。这两个因素是同时存在的，并会在某一时刻达到平衡，而这个平衡就是目前市占率所处的位置，而不会无限制的向大公司集中。