SOHO 3Q转型一周年，潘石屹的答卷：以售转租，营收与利润大幅下降

3月8日，SOHO中国发布了2015年经过审计后的年度业绩报告，这也是掌门人潘石屹带领SOHO二次转型 （共享办公空间SOHO 3Q） 一周年的答卷。

去年8月，在SOHO 3Q项目正式推出半年之际，潘石屹接受了虎嗅的专访，他对公司转型所处的背景、面临的形势及具体思路，文章 《SOHO 3Q转型不易！来，看下潘石屹的复盘与前瞻》 都有详细阐述。昨日，在SOHO中国发布财报的同时，公司管理层 （董事长潘石屹、CEO张欣、总裁阎岩） 进行了一场业绩发布会，就SOHO的转型与3Q项目一周年进展进行沟通。

2015年是SOHO 完全进入“以销转租”时代的分水岭

虽然都在说SOHO转型，但这个转型其实是从2012年8月开始的，这也是其第一次转型即“从销售物业转为出租物业” （又称为“开发销售向物业自持”） ，因为当时刚经历“地王”频出的年头，商业地产拿地越来也贵，潘石屹需要“为SOHO找到安全的道路”。

而第二次转型，要从2015年2月SOHO 3Q的推出算起，潘石屹借鉴了WeWork的模式，打造自己的共享办公空间，同属“以销转租”。

正如半年前潘石屹对虎嗅所说，“SOHO 2015年可计入的销售收入几乎为零，而出租业务的房子还没建完，财报上就很难体现。对于我们来说，今年会是一个很特殊的年份。”

2015年SOHO中国营业总收入为9.95亿，同比上一年的60.98亿，下降了84%。毛利约为7.34亿，比上一年额度30.78亿，下降了约76%。不过73.77%的毛利率成为SOHO中国上市以来最高的一年。主要原因是其“以售转租”的两次转型，在费用上的大幅缩减，表现在：

2015年销售费用为6900万元，相比2014年的2亿元下降了约65%，主要是物业销售减少带来的变化。

2015年行政费用为2.51亿元，相比2014年的2.78亿元下降了约10%，主要是物业自持出租需要的销售人员变少。

值得注意的是，SOHO合同期外租金涨幅惊人。以望京SOHO、SOHO世纪广场为例，本年度二者的租金分别上涨了25.1%、24.7%。由此可见，SOHO未来的盈利水平提升，主要取决于租金的提升。

在虎嗅整理的SOHO近六年的营利能力图中，从2012年转型开始进行了一年过渡后，2014、2015年整体营收及毛利水平都有显著下滑，这点不难理解，但为何在2011年营收与毛利都出现了大面积缩水？其当年财报中的解释为“本年度公司完工项目较少，结算的建筑面积减少。”

近段时间股市遇冷，房地产升温，“以售转租”会不会让潘石屹丢失另一个赚钱的机会？ 他表示，不会放弃这类挣钱的机会，计划下一步划出一部分非SOHO核心资产、出租饱满的成熟物业进行销售，不过具体定价还未出来。

事实上，虎嗅发现SOHO在2015年就出售了28万平方米的物业，完成他们预期目标的128%。截止2015年12月31日，SOHO在北京、上海繁华地段拥有170万平方米的办公物业。也就是说，去年SOHO出售的物业面积占到了总面积的16%。转型中的潘石屹还是留了一手的。

SOHO 3Q转型一年：看似硕果累累，但其中仍有谜团

在SOHO管理层，将3Q项目视为未来增长空间的主要部分。该项目在去年上年试点后，下半年在北京、上海两地进行了扩张，并在线上推出了“0元起拍”、“众包营销”的策略。

据SOHO中国总裁阎岩介绍，目前SOHO 3Q在北京、上海两地开出了11个中心，接近11000个座位的规模，会员数超过了30000万人。SOHO 3Q这样的发展速度在她看来是比较满意的，并预计未来规模会快速增大。 这也与潘石屹在半年前接受虎嗅采访时的预期相符 ，他计划2016年3Q做到4万个座位，2017年增长到10万个座位。

潘石屹透露，他曾算一笔账，以望京SOHO为例，其日租金在3元/平米时，就能盈利，而其实际租金并未低于过6元/平米，现在已经超过10元/平米。北京、上海两地并未因宏观经济增速放缓而租金增速减缓，其中涨幅最大的是北京。看起来这是一笔证明SOHO盈利能力不错的涨，但其中有一个谜团。 3Q项目的租金水平与之相比是情况如何？

为解此迷，按照 SOHO 3Q官网 给出的计价，该项目是按每个工位或独立办公室的单周计费：一个办公桌 1000元/周 （促销价560元/周） ；一个独立办公室 1300元/周 （促销价728元/周） 。如果不按照每个工位均摊公共区域的方法推算，每个工位占地4平米，其日租35.7元/平米，相比SOHO长租办公室，差不多有高出200%的溢价来自场地之外的服务费 （宽带、空调、打印等） 。

所以潘石屹称，做了SOHO 3Q一年，与最初相信有很大区别： 租工位的大部分租户是大公司，而非中小型公司及个人创业者。

因此，倒回去看，SOHO 3Q与其他的共享空间相比，不做融资、法务等方面的服务，也算明智之举。毕竟如此之贵的工位，屌丝创业者难以享用。

另外还有两大谜团： SOHO3Q的出租率是多少？营收贡献是多少？

在SOHO中国2015年的财报中没有直接答案。3Q项目的出租率包含在SOHO长租业务之内了 （如图） ：

从图中可以看出，不考虑“在建工程”因素，2015年SOHO整体出租率比2014年有明显提升，对应带来了整体租金收入的增加。然而，3Q项目在其中的作用还未对外公布。

宏观政策层面，李克强总理在今年的政府报告中提到“新经济”，政策上支持制造与服务混合新的“S”型曲线，共享经济、众创空间等新的经济模式。潘石屹认为，这对SOHO 3Q这样的共享空间而言会是一个机会。张欣则认为，“营改增”的深化，对“以售转租”的商业地产转型企业利好。

SOHO 3Q的下一步发展，按潘石屹的思路，计划接入其他开发商或物业持有方，引入第三方写字楼，在完成SOHO 3Q主题改造后，负责出租。有关SOHO 3Q是否考虑独立上市的问题，半年前虎嗅的采访中，潘石屹就给出了肯定的答案。

张欣表示SOHO转型后不积极拿地，手头也不需要持有太多现金，然而在2015年发行了一笔30亿规模的人民币债券，利率为3.45%。值得注意的，香港上市的SOHO中国以往考虑到融资成本低，发行债券时都以美元为主，此次“外债变成内债”是出于汇率风险的考虑。

事实上，SOHO 3Q未来不需要独立上市，完全可以借助SOHO中国这一上市公司母体进行融资，“以售转租”转型降低了负债率，而未来SOHO中国的两块办公出租业务会更加明显，一个是传统长租业务，一个是3Q工位短租业务。后者真正的想象力，还是要在自持物业之外的合作上了。