万科已经抛弃小米 明确自持商品房项目“自己玩”

在房价高企的一线城市，任何有关楼市的消息都能撩拨众人的神经。这其中，万科与小米合作开发建员工福利房的消息自3月份被曝出后，更是引发了各方的持续关注。

雷军和郁亮

近日，有媒体援引小米员工的话称，之前万科利用永丰地块和小米合作建房的事情，因为监管等方面的原因限制已经搁置。随后，小米官方也表示，并没有听说双方合作建房相关事宜，也不存在被叫停说法。

而据《证券日报》记者了解，双方此前确有接触，但早在一个月多月前，双方合作建房的模式便已被搁置。万科方面则明确表示，“企业自持商品住房将全部用于市场化租赁，项目公司不会进行房屋销售，更不会出现70年‘以租代售’行为，自持商品住房出租租赁合同单次租期和租赁合同的签约行为严格按照政府相应规定执行，接受政府的监督和管理”。

具体方案仍在探讨

2016年12月份，万科在北京以109亿元总价拿下了海淀永丰的2宗地块，住宅面积全部由企业持有，且自持年限为70年。

彼时，万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖表示，“万科将选择一些企业进行众筹合作，概括来说，北京万科负责房屋建设、配套引进以及物业管理；众筹企业则在早期进行投资，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金将返还企业”。

随后，市场便传出万科和小米在今年3月上旬正式确定合作意向。根据当时的媒体报道，小米方面已经启动认购登记工作，全体员工均可认购。有两种项目类型可供选择，一种为普通住宅，以70平方米—90平方米两居为主，均价大约为5.5万元/平方米，是市场价的一半；一种为叠拼，面积为178平方米，售价在950万-1000万元。

对此，万科方面表示，2月初北京万科与小米公司在一次沟通交流中提及，项目开发成本包括土地地价、高品质住房的建安、常规的管理费用，成本总计约5.5 万元/平方米，其产权为万科所有，只租不售，租期遵照政府有关规定，但会优先考虑小米员工的租住需求。所谓半价买房系市场误读。

“此前北京万科确实深度调研了海淀区企业及人才的真实租住需求，包括近五十家企业（含小米、腾讯、滴滴、华为等近十家高科技企业）的中高管、归国高素质人才、高校及科研机构的研究人员等，了解他们对于租住产品、配套、租期等的需求与期望，寻求除销售以外的其他内容的合作模式，从未进行过所谓的‘内购’等与销售房产有关的合作活动。”接近万科的人士称。

万科方面也表示，在过去的几个月里，北京万科一直在不断探索，如何从传统的“开发销售模式”转变为“经营服务模式”，破局全自持的运营解题。在这个过程中，只租不售是万科始终坚持的探索前提和运营方针。

值得注意的是，4月14日，北京市住建委和规土委发文要求开发商自持商品住房持有年限与土地出让年限一致、最长租期不得超过10年、不得以租代售。

北京万科在给《证券日报》记者的回复中也指出，不会出现70年“以租代售”行为，自持商品住房单次租期最长期限严格按照政府相应规定执行。永丰地块自持商品住宅项目，公司持有土地的年限与土地出让年限一致。持有期间，企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组涉及自持商品住房产权变更的，须向属地政府报批，亦不会改变自持商品住房规划用途，将继续用于出租。

“为了便于租户的长期管理，万科将成立控股的租赁管理公司负责在企业持有70年内商品住房的租赁经营、租客服务、社区管理等事务。目前项目具体方案处于设计探讨阶段。”万科方面称。

自持地块仍受追捧

不过，虽然万科的首宗自持地块尚未确认最终的规划用途，但其对自持地块的开发似乎颇有信心。4月28日，万科在广州的一场土地拍卖中，以36亿元的总价击败其他20余家房企，拿下了白云区和黄埔区两宗住宅用地，其中自持面积超过50%、总配建面积达2250平方米。

“拿地是为了践行城市配套服务商理念，推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等拓展业务，寻找新的盈利增长点”。万科方面称。

业内人士也指出，即便没办法走合作建房的模式，但在养老、产业办公等领域，自持地块其实都已经有较为成熟的商业模式。而大型龙头开发商，整体各方资源的能力很强，在模式上也还有创新的空间，这也是为何地块自持比例很高，仍引来众多房企争抢的原因。

另一方面，2016年6月3日，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，一共从7个方面提出了18条意见，其中包括培育市场供应主体，鼓励住房租赁消费，完善公共租赁住房，加大政策支持力度等方面。 

随后，包括北京在内，各地都开始推出限房价、竞自持的地块，并且这些地块的位置普遍不错，市场也预计各地将会越来越多的推出类似的土地，因此尽早涉足这一领域，也可为为企业在这类土地的开发上多积攒一些经验和口碑。

此外，针对万科永丰地块，有业内人士指出，虽然万科与小米原有的合作建房模式被否，但这并不等于小米等高科技企业没有机会参与到万科的自持项目中来。

“海淀区住宅资源十分稀缺，使得区域内职住分离的问题尤为突出。据统计，截至2016年年末，海淀区从业人口约为170万人，其中包括中关村核心区、永丰基地、航天城等产业区域在内的海淀北部地区工作人口就已近百万人，从现有商品房存量市场供应情况来看，海淀区域内大部分工作人群的刚性居住或刚性改善需求都无法得到满足。”有市场人士分析称。

上述业内人士表示，政府的本意还是希望通过自持地块缓解核心城市高房价和高地价的问题，同时减轻北京的住宅供需压力。不过这块地的运营模式不但是北京的第一个，在全国范围内也有很强大示范意义，各方目前都比较谨慎，大家也都是摸着石头过河，一方面政府相关的管理制度还在持续出台中，另一方面企业项目操作模式实质也在探索中。但不管怎样，最终还是要落在增加有效供应上，以缓解市场的供需压力。