长租公寓，“秽土”重生

来源：道总有理（ID:daotmt） 作者：道总

近期，一系列现象的发生让半死不活的长租公寓重新焕发了生机。

例如数量越来越多的研究生，高校无法承受暴增的在校人数，只能出门寻求长租公寓；再例如，各地旅游生态复苏，酒店供需失衡下，长租公寓也能分上一杯羹……总之，这个曾经是风口的产业，历经曲折，依旧在谋求复活。

长租公寓的爆发要追溯到2016年，当年一项住房制度出台，直接引爆了租房市场。此后，大批房企、中介公司、创业者、酒店系冲入长租公寓赛道。2018年，蛋壳和自如“抢房源”、“抢市场”争得火热。2019年和2020年，青客公寓和蛋壳公寓先后上市。

然而，隐患也就此埋下。

2020年以后，长租公寓成为暴雷重灾区，有统计显示，2020年近60家长租公寓爆雷。时至今日，这片昔日沸腾的市场沉寂日久，需求、资本又开始蠢蠢欲动，等待复活，也在情理之中。

机会来了，房子没了？

长租公寓复活的征兆一开始得益于突然爆发的旅游业。

去年年末，随着哈尔滨成为全国争相打卡的旅游圣地，当地的租赁需求也急速飙升。中央大街等地甚至一房难求，酒店爆满，民宿订单一度是2022年同期的两倍。酒店、民宿市场应接不暇的同时，不少人把目光转移到了长租公寓身上，哈尔滨当地有些长租房的一次性租期长达两三年，转而再租给游客。

贝壳哈尔滨站统计数据显示，2023年12月至2024年1月，该平台租房成交量达2360套，同比2022年12月至2023年1月租房成交量的633套增长272.8%。变相的不动产投资也被无形刺激着，2024年1月，非哈尔滨市人员在冰城购房共2017套，同比增长53.6%。

哈尔滨长租公寓被意外盘活的例子在整个旅游热期内比比皆是，2024年开年后，三亚文旅披露过一组数据，2月9日到2月16日，全市经营性住宿设施平均入住率为88.15%。旅租、日租公寓也开始代替酒店、民宿来填补供应缺口。

长租公寓领域上下震动，被暴雷风波无奈逼退的资本也逐渐卷土重来。就目前看来，比起早期的酒店系、地产系、物业系、互联网系，长租公寓界的资本玩家又多了不少新身影，例如珠宝出身的周大福，还有一些外资也悄然涌入。

此前，周大福在上海推出长租公寓项目。2024年1月份，希尔顿、雅高、博枫纷纷紧盯国内长租公寓市场，对此领域的投资持续加速。

贝壳数据显示，我国2022年长租公寓市场规模约580.39亿元，随着规模与热度的同频共振提升，长租公寓的资产增值效率也在逐渐提高。仲量联行数据显示，2023年全国长租公寓大宗交易投资额110亿元，超过了前两年的总和。

但是，从去年以来，长租公寓市场就有一个无法忽视的趋势：后地产时代来临，租赁住房供应量也在慢慢减少，长租公寓在上半场就曾上演过各大品牌争抢房源的魔幻戏码，接着来到下半场，机会来了，房子只会越来越少。

2023年上半年，就有市场机构统计过，去年第一季度，TOP30集中式长租公寓累计开业规模92.40万间，同比增长只有7.58%，环比增长甚至不足0.5%。全国范围来看，去年只有厦门与上海的租赁住宅供应量在增加。

除此之外，重庆、武汉、南京、沈阳、宁波、济南、天津、无锡、长春租赁住房供地面积降幅都超过60%。《中国长租公寓投资报告》预计，2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套，但截止2021年，在营集中式长租公寓数量也只有260万套。

更何况，尽管长租公寓早就声名狼藉，可年轻人游离在家乡外的职场上，租房的需求无论如何都不会消失。数据显示，上海长租公寓市场平均入住率达到86.3%，自如分散式房源主要城市入驻率已经超过95%，自如寓、自如里也呈现9成满租状态。

长租公寓意外迎来“重生”高潮，资本摩拳擦掌，旅游业、就业上学的一波波人流量也在频频刺激这个再也经不起折腾的行业，可巧妇无米，这比暴雷更令人叹息。

长租公寓“羡慕不来”酒店生意

春节之前，有长租公寓品牌效仿酒店，压缩了租期，推出了不少短租套餐，来迎接此起彼伏的旅游浪潮。龙湖冠寓外，泊寓、城家、领寓……甚至在全国各地推出了“随心住”。长租公寓发展到现在，逐渐脱长向短，无论从模式上，还是产品上都越来越酒店化。

长租公寓“羡慕”起酒店生意，原因也不难猜。

第一，虽然在2023年之前，这个领域基本还是长租为主，但从2023年开始，市场短租需求明显提升，1个月、3个月的租期越来越常见，有公司在2023年12月新签客户，有30%租户选择了短租。

第二，一直以来，长租公寓算是不动产业务中最难赚钱的业务之一。暴雷成行业众生相已然让盈利困境昭然若揭，自如、我爱我家负面缠身，赴美上市的青客年度亏损甚至达到5.96亿元。亚洲旅宿大数据显示，泊寓和领寓作为长租公寓的头部品牌，直到2023年宣布首次实现盈利。

效仿酒店，缩短租期，在某种程度上能快速提高收益，灵活回收经营成本，酒店动态的定价模式也让企业有了一定的市场控制权。旅游市场注定还要沸腾一段时间，长租公寓变短，迎合的是疯狂的文旅消费。

可有一点需要注意，从公寓到酒店，不是改变租期就能改变居住条件本质的。短租市场里，消费者往往会更加注重居住环境、条件。有调查报告显示，2020年以来，年轻人对出行居住体验因素的关注程度提升了34%。

再者说，短租周期决定了长租公寓势必要增加运营成本，特别是人工成本，还有日耗用品成本。这对本就盈利不易的长租公寓来说，恐怕不是一桩小事。一旦要彻底转型酒店业务，投资只会更多。

数据显示，目前长租公寓单房的投资均价为6-7万，中档酒店（亚朵、全季）单房的投资均价为10-12万元，长租公寓单房的投资均价少于酒店，主要是在消防和装修。此前，自如就在计划压缩房屋的出租周期，为此加入了不少生活服务项目，如装修、保洁、维修。

长江商学院数据显示，自如提高生活服务，的确改变了原本的租赁周期，一度让房子出租周期从平均45天缩短到4.7天。但提高服务与居住环境，势必带给自如更重的经营负担，如此一来，只能涨价，此前自如的房租被爆涨幅超过10%。

这显然惹急了本就消费降级的年轻人。

自如不得已提出了新的模式，让业主提供资金装修，自如提供“保底租金”，双方共享“增益”，根据公开资料，自如保底租金为预估市场租金的80%～90%，增值服务费为预估租金的10%。可这种举措无疑让长租公寓又多了一项暴雷风险。

更有意思的是，长租公寓想“变身”酒店，不少酒店品牌也在暗中布局这片市场。以雅高为例，品牌预计到2027年将有超过150座公寓投入运营，增长率超过200%。专业酒店玩家入局，无时无刻不在搅动水花。

自如们的阵脚，又要乱了。

万物下沉，除了“长租公寓”

消费降级时代，消费市场出现了诡异的一幕：万物皆在下沉，餐饮品牌、服装品牌、甚至汽车品牌……降价的降价，开放的开放，曾经只在一二线城市活跃的品牌开始集体涌入五环外。唯独，长租公寓似乎对“下沉”一点兴趣没有。

去年，根据克而瑞租售统计，有7家企业落地中高端公寓产品线。时至今日，长租公寓依旧以一二线城市为主要布局市场，走出五环内，仿佛永远不会发生在这个领域。究其原因，有以下几点：

其一，中高端公寓产品在整个长租公寓市场，具有相对更高的产品利润，发展潜力巨大。根据克而瑞数据，2023年仅上海中高端集中式长租公寓市场规模就已接近60亿元。其次，受五环外房价的影响，下沉市场的租房需求远不如房价高昂的五环内。

根据中指研究院监测数据，在全国重点50城中，2023年26个城市租金房价比低于2.0%，深圳、北京、南京、上海等核心一二线城市房价较高，租金房价比也仅约1.5%左右。相比五环外冷清的租房市场，五环内租房热潮从未停歇。

截至2023年上半年，上海、北京和深圳三大核心一线城市的长租公寓项目的平均出租率分别为89%、93%和96%。特别是上海，从2018年至2023年第二季度，上海长租公寓项目大宗成交金额呈波动上升趋势，预计2023年全年交易金额将成为近年最高。

截至2023年中期，上海长租公寓的交易金额已经达到64.8亿元。

另外，长租公寓又迎来一场紧张的“房源”争抢大战。不仅受后地产时代影响，还因为投资市场风声鹤唳，不少人不再把房产当成一项固定投资，整个长租公寓市场的房源供应也在下降，特别是三四线城市。

一二线城市的情况稍微好一点，比较五环内的房产投资回报率始终不低。事实也的确如此，去年，贝壳研究院做过一个不完全统计，截至2023年10月底，一线城市在平台上挂牌“租售房源”的房源量同比高出10%以上。

当然，即便一二线城市房产投资也在趋于安静，但不少品牌已经开始盯上了改造老旧小区。以自如为例，据悉，自如增益租模式签下的第一单，是一套上世纪80年代建的房子。五环内的破老小，自然而然成为长租公寓下一阶段的关键。

贝壳研究院报告显示，老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京，20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%，这也正是一些头部长租公寓品牌重点布局的城市。

当然，长租公寓持续高端化，也有品牌竞争因素。这个行业从发展以来，明里暗里的争斗就没消停过，如今，越来越多的企业跨界做起长租公寓生意，连珠宝企业也没错过，往后的品牌经营压力只多不少。

高端化，或许是一种品牌差异化手段。据悉，不少长租公寓品牌已经开始大力改善居住环境，力求条件高端。人脸识别、入户光纤、智能门锁已经是标配，还有的自带配套设施，如，健身中心、会客区、儿童活动区、休闲娱乐……种种迹象显示，长租公寓越来越高端。

资本玩得不亦乐乎，苦的只有年年租房的打工人。