复星集团CEO梁信军 vs 摩根董事总经理龚方雄:房价之争! - i黑马

作者：曾梓

前两日看到两篇关于楼市发展的文章，观点针锋相对。其一是复星集团CEO梁信军写的《未来十年，不用政府调控，房价自然会降》;另一篇则是摩根大通董事总经理龚方雄于6月29日在深圳2013年城市规划高峰论坛的演讲《未来十年才是中国房地产的黄金十年》。

这两篇文章对未来房价的观点截然不同，但两篇文章的讨论基础都是一样的，即：由于中央政府对城镇化的高度重视，未来十年中国城镇化率每年增加1.2%左右。也就是说，即使总人口不增长，每年也有将近1300万至1500万农民进城。

基于这样的假设，龚方雄认为“中国每一年新增的城镇居民就有500万户左右，你得为这500万户提供新的住所”。加上旧城改造和城市居民的改善性需求，“未来中国每年新建城镇房屋的套数必须是在1200万～1300万套左右。”并测算出，按这个增长速度，以每一套70平方米的保守测算，每年需要新增住宅面积至少在8亿至10亿平方米，也即未来十年至少需要新增100亿平方米的新建住宅。因此，未来十年还将是中国房地产业发展的黄金十年，房价还将上涨。

而基于同样的增长假设，梁信军则根据公开的房地产数据得出结论，房地产供应已经呈现饱和状态，房价将自然调整。根据其取得的公开数据，目前在建房屋有35亿平方米，开发商的土地储备有30亿平方米，计划供地41亿平方米，城镇人口存量的住宅210亿平方米。即使有效需求达到70%，人均住宅面积25平方米，未来十年城镇化需要的新增住房面积也不过70亿平方米(如果把龚方雄的测算数据乘以有效需求，两个人的测算结果是大体相同的)。也就是即使不考虑存量房屋释放供应，现在已经在建的房屋面积和开发商已经有的土地储备足以满足新增的住房需求。如果计划中的41亿平方米供出来的话，就会过剩近30亿平方米。而至于说存量房屋是否会释放，以及释放多少，则取决于政府开征房产税的广度和力度。

同样的基础数据，在两个人那里得出截然不同的判断，的确是一件很有意思的事情。

其实，在过去的十年中，随着房价的节节攀升，关于房地产泡沫是否会破灭的讨论就从来没有停止过。而且，任何关于房价还将上涨的言论一出来一定受到普通民众异口同声的口诛笔伐。此次龚方雄关于未来十年房地产市场是黄金十年的观点一发表，几乎受到所有网民的攻击。甚至把他这么多年来一直鼓吹中国股市即将面临大牛市却遭到现实无情讽刺的尴尬预言翻出来，借以证明这个摩根大通高管的观点经常性地不着调。

在过去的十年中，对于房地产走势预言最准确而又最敢说的自然非任志强莫属。在十年中，任志强不惧公众的谩骂，甚至不惧观众席上扔出来的臭鞋，一以贯之地坚持自己房价必涨的言论。而事实也充分证明他的观点是正确的，任何听信他的观点买房的人，都在过去的十年中获得丰厚的回报。而支持任志强一贯正确地预言房价的，无疑在于他对于上一任政府依靠巨量的货币扩展实现经济增长以及地方政府必须依赖土地财政的执政思路的精准把握。

我无从去验证梁信军的数据是否准确，但我相信梁先生作为国内有影响力的民营企业之一的CEO，他一定有着很可靠的数据来源。而且，我认为，未来存量房屋的释放，不仅是受房产税推出的影响，显然还受社会稳定的预期、人口自然增长、人口老龄化以及家庭结构变化的影响。而从现在中产阶层移民日益增多的社会倾向来看，在未来十年，恐怕对于社会稳定预期的影响是不容忽视的因素。

至于房产税会不会推出，则完全取决于地方政府能否通过现有模式筹集到足够的财政收入。如果土地财政能继续，显然卖地筹款比收房产税来得简单、直接，还可以公私兼顾。而如果土地财政难以持续，则房产税一定会推出，不然地方政府用什么去支撑其庞大的支出以及此前欠下的巨额债务。

按梁信军的数据分析，未来十年房地产的供需基本平衡，甚至处于供过于求的状态。在这种状态下，地方政府再想依赖不断刺激住房消费，拉高房价以售卖土地实现财政收入增长应该不太可能了，房产税的开征是一个大概率的事件。而房产税开征一定会挤压出存量空置房的供应，进一步加剧供需失衡。

虽然我认同梁信军的分析判断，但这样的理性判断是否真能得到验证，我是不敢确定的。这十年培养起来的、依赖于房地产的各种利益集团为了满足自己的“毒瘾”，一定会利用他们的实力影响决策者继续吹大房地产的泡泡，直到他们再也用不着这些钱的那一天。

所以，未来十年房价会不会涨?我不知道。但从家庭资产配置的角度，应该把一部分富余的现金变成美元等有着强大经济支撑的货币或者其他变现能力强的资产。这样，一方面可以抵御可预见的人民币通货贬值;另一方面，当社会稳定的基石没有了的时候，不至于去啃钢筋水泥。