2017年楼市大猜想：厮杀，并购，洗牌，房地产市场怎么走？

本文由二十一世纪商业评论（微信ID:weixin21cbr）授权 i黑马 发布，作者罗丽娟。

无论是市场抑或政府都已发出预警信号，2017年的房地产市场对于政府、房企、购房者和投资客，无疑都是一场博弈与大考。

2016年的房地产市场可谓跌宕起伏，有人欢喜有人忧。从年初的一线城市房价疯狂跳表一路飙升，豪宅市场不断放量，年中的地价频频刷新地王涌现，到年末的市场迎来政策最严紧箍咒。

这一年地产商们也过得不轻松。A股房企频遭险资举牌，升级转型去地产化，更有错综复杂的股权之争，出海寻求国际市场新机遇。面对变化莫测的市场迷雾，多数房企试图在夹缝中重生，有的一蹶不振，有的却能脱颖而出。

克而瑞最新发布的《2016年前11个月中国房地产企业销售TOP100》榜单显示，2016年冲刺尚未结束，成功跨入千亿元销售额的房企数量已扩充至10家，这一数字在2015年为7家。

前10强房企增长势头强劲，前11个月的总销售额达2万亿元，销售额门槛已过千亿。另外，超过21家房企的规模超过500亿元，50强及百强房企的入榜门槛都远超过2015年全年水平。

“从销售业绩来讲，越来越多企业的规模越来越庞大，主要基于2016年的销售市场整体不错，销售面积增了三成左右，价格大概增加一成。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《二十一世纪商业评论》（下称《21CBR》）记者采访时分析道。

有业内人士预测，未来5年—10年，全国百强房企的总体销售规模会占房地产市场总体规模的70%—80%，前10名会占35%—40%。未来前10名的平均体量或将达到4000亿元。

“地产大哥”之争

最令人关注的是，在2016年前11个月业绩生成的新榜单中，前三甲俨然有了全新的排位。中国恒大集团（下称“恒大”）以3471.1亿元的成绩一跃成为新晋“房企老大”。万科则以3388.9亿元位居第二，碧桂园作为2016年最为瞩目的黑马，从2015年的第7名顺利杀入前三，销售金额为2880.4亿元。

2016年12月11日晚，碧桂园发布公告称，截至当日，共实现合同销售金额约3000亿元，销售建筑面积约3654万平方米，同比分别增长约143%及91%。这意味着国内龙头房企的前三强，已经全部进入3000亿元阶梯。

这显然不是一场轻松的厮杀。

2016年注定是房地产市场上不平凡的一年。12月5日，恒大发布业绩公告，2016年11月份的合约销售金额约为321.4亿元，较2015年同期增长80.0%。2016年1月份至11月份，恒大累计合约销售金额约达3488.5亿元，完成年度合约销售目标3000亿元的116.3%，累计合约销售面积及销售均价分别约为4195.0万平方米及每平方米8316元，同比分别增长88.9%及7.1%。

而在三天之前的12月2日，万科发出的公告显示，2016年11月份万科实现销售金额294.7 亿元，而今年前11个月，万科累计实现销售面积2598.7万平方米，销售金额3413.6亿元。

其实，作为行业老大，万科的第一之位已经不是第一次易主。2014年的全年销售业绩排名中，绿地曾以257亿元险胜万科。不过，2016年的情况似乎完全不同。

2016年第三季度房企业绩公布之时，恒大已经以2805.8亿元的销售成绩超越万科的2629亿元，成为“行业一哥”。尽管恒大董事局主席许家印不止一次在公开场合表示“从未想过争当地产大哥”，恒大却在房地产市场的主战场上持续发力，未曾懈怠。

20岁的恒大，对决的是根基深厚的32岁的万科。回顾2009年恒大在香港上市时，年销售额仅303亿元，当年万科的634亿元是恒大的两倍多。除了房企一哥的业绩之争进入白热化阶段外，人们在2016年同时提起这两家企业的名字时，更多是由于8月份恒大正式加入“万科股权之争”的混战。恒大和万科的较量搬到了资本市场上。

2016年8月初，万科发布关于股东权益变动的提示性公告，确认恒大地产集团有限公司一致行动人分别于当年7月25日至8月8日之间，增持万科A股股份5.52亿股，占公司总股份5%，成交均价为18.06元/股。恒大在资本市场上的野心开始显露。

持续数月增持，截至2016年底，恒大共斥资362.73亿持有15.53亿股万科A，占万科已发行股本总额约14.07%。

对此，恒大总裁夏海钧在2016年12月中旬公开表态：“恒大无意也不会成为万科的控股股东。”这是恒大入股万科近半年来的首次官方表态。

对于万科而言，自2015年起，包括宝能、华润、恒大、安邦在内的股权博弈仍在继续。2016年12月18日，万科发布公告称，经董事会同意，公司终止了与深铁集团的重组。拉锯战长达一年，有业内分析师表示，万科股权大战未明朗的前景和各方角力造成的混乱，不仅是业绩，对万科的人才流失及信用风险都存在一定影响。

截至2016年12月底，万科的第一大股东为宝能系，共持有万科股份25.4%，华润持股15.29%，恒大系持股14.07%，安邦持股6.177%，万科管理层通过金鹏资管计划持股4.14%，万科企业股中心通过德赢资管(德赢1号、2号)计划持股3.66%，万科工会持股0.61%。

2016年底有消息称，目前宝能系正在谋求退出方案，方案之一正是与恒大接触，商讨将所持股权转让给恒大。不过该方案尚未得到万科及恒大方面的明确回复。

1月12日晚间，万科发布公告称，深圳地铁与华润签订股份受让协议，拟受让华润所持有的万科A股股份，通过此次股份受让，深圳地铁将成为万科重要股东。  

千亿俱乐部扩编

从2016年前11个月的数据来看，千亿房企的数量已经达到10家。对比2015年的7家，新增的3家千亿军团的名字引人瞩目——融创中国、华夏幸福、绿城。

“相爱相杀”的融创和绿城在2016年同时跨入了千亿门槛。根据克而瑞的统计数据，融创在2016年前11个月实现合约销售金额1230.1亿元，绿地则完成了1021.5亿元。

在销售金额大幅增长的同时，融创近期拿地及收购并购的力度也不小，先后收购柳传志联想旗下的融科智地42个物业项目的权益以及入股金科地产。此外，融创还分别在合肥、南昌、绍兴、青岛、东莞等地通过招拍挂方式获取大量土地。

有分析人士称，融创今年的城市布局策略，更多是通过并购来完成，避开了一路水涨船高的招拍挂市场，这几年其近三分之二的开发项目都是通过并购获得。据不完全统计，截至2016年底，孙宏斌在并购市场上已经斥资约361亿元。

在土拍市场持续火热、竞争加剧、门槛进一步提升的趋势下，并购成为了房企快速扩张规模的重要途径。并购完成之后，并购项目迅速并表，成为2016年部分房企业绩大幅提升的原因之一。

在业内被称作“狩猎者”的融创董事长孙宏斌，在2016年年初就将当年定义为“融创的新起点”，销售目标定为800亿元，并将在2017年冲击1000亿元。没想到，融创提前成功闯入千亿阵营。

在过去两年曾被融创并购的绿城，最终再次易主中交集团。虽然波折不断，但是丝毫没有妨碍其冲刺千亿销售额的步伐，最终在2016年完成了绿城创始人宋卫平在2011年提出的迈入千亿的目标。

撤离三四线城市，重新回归一二线，绿城的目的很明确，所以在最近两年地价高企的情况下也不惜重金揽地。2016年3月23日，绿城击败万科、保利等十余家房企，以37.35亿元的总价竞得杭州潮鸣地块，溢价109%，以45368元/平方米的楼面价刷新了当时杭州宅地单价纪录。有业内分析师表示，绿城已经完成土地储备换仓，手握1500亿元左右的可售资源。

作为十强榜单中唯一一家以产业地产为主的企业，华夏幸福显得更为神秘。

华夏幸福执行总裁叶珺此前在公开场合表示，过去15年，华夏幸福已在京津冀、长江经济带、珠江三角洲及“一带一路”沿线国家等在内的50余个区域有落点，并聚焦10大重点产业，形成了近百个区域级产业集群，已经在全国投资开发建设了近50个产业新城，累计招商引资及企业发展金额超过两千亿元。

从2002年起，华夏幸福就被引入河北省固安县，以“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，推动固安的经济发展、城市发展和民生保障。

固安华夏幸福产业园规划图

公开资料显示，曾经的固安县在华夏幸福产业新城模式的助推下，在14年里财政收入增长50倍，成为目前国内PPP模式的典型。凭借旗下的产业新城，华夏幸福也获得了快速发展，资产规模增加了10多倍。

借助中央推广产业园的利好，最近几年华夏幸福的产业园复制提速。虽说发力产业园，但是翻看其几年来的销售数据发现，园区内的住宅销售收入仍是主力，占总销售额60%以上，园区其他部分收入仅为20%左右。

在十强名单之外，有一位榜单“红人”也备受关注——华润置地在2015年以851亿元的销售业绩排名第八，却无缘千亿军团。在2016年前11个月的榜单上，华润置地以975.4亿元的成绩排名11位，再次被拒于千亿门外。

楼市分岔口

亿翰智库监测的2016年前11月中国典型房企销售业绩TOP200数据显示，国内80%房企均已完成全年销售目标。经历了2016年市场的变化莫测之后，站在分岔路口，对2017年楼市的各种猜想随之而来。

从房企对市场的预期判断中，最核心的数据来自其土地储备规模。根据克而瑞数据，2016年全年，30家重点企业新增土储面积为29278.78万平方米，较2015年同期上升34%；拿地总金额高达12727.39亿元。

从30家房企2016年新增土地金额同比情况来看，19家房企同比上升， 7家出现100%以上的大幅增长，不少房企新增土地金额创下了历年新高。

其中，碧桂园以新增土储7446.18万平方米的成绩独占鳌头，刷新了其历年拿地面积之最，较2015年大幅增长95%。

克而瑞的报告分析，碧桂园在2016年如此积极地扩张，原因无外乎以下两点：一是销售高增长背后亟须补仓，二是碧桂园在郊区大盘上可谓“长袖善舞”，我国三四线城市未来仍有较大的市场空间，碧桂园可凭借三四线的投资布局将其优势进一步扩大。

“某种程度上，如果2016年销售业绩不错的话，最后可售房源所剩无几，则房企补库存的需求会较为明显。”严跃进告诉《21CBR》记者，资金回笼之后很可能影响接下来企业的拿地节奏，信贷投资等都会加快。

为了达到降低运营风险、控制成本等目的，越来越多的开发商开始尝试以联合体及并购形式来拿地，在地价高企的一线城市和重点二线城市尤甚。

通过与中信的整合，中海以价值310亿元股份和价值61.5亿元的持有物业作为交换，获得了中信总楼面面积3155万平方米的土地储备，折合楼面价约1177元/平方米，远低于公开土地市场的价格。

为了谋求更多出路，在升级转型方面，越来越多的品牌房企选择了“去地产化”道路，以多元化转型战略寻求新机遇，其中最为典型的是出现一波房企“改名潮”。

2016年年中，“恒大地产集团有限公司”变更为“中国恒大集团”；雅居乐公司的中文名称由“雅居乐地产控股有限公司”变更为“雅居乐集团控股有限公司”；远洋地产更名为“远洋集团”。远洋集团总裁李明表示，改名后与现有战略及业务格局更加匹配，为“远洋”发展打开格局。

值得一提的是，在房企公布的成绩单中，海外地产也成为房企新的增长点之一，“出海”步入收获期。

根据普华永道方面的统计显示，2016年前三季度中国内地企业海外并购交易的数量和金额均实现显著增长，交易数量达到创纪录的671宗，几乎是2015年全年交易数量的两倍；交易总金额逾1600亿美元。从投资领域来看，房地产以83亿美元的额度，成为财务投资者海外并购的首选。

国内的大型开发商在过去几年先后启动了海外布局计划，包括碧桂园、绿地、富力、首创、万达等房企的海外项目2016年加速入市销售。不仅如此，国内房企在海外的投资额每年都呈上升趋势，根据高力国际的交易记录，目前海外发达国家的一线城市中均已出现中国开发商的影子。

2016年初，地方和全国两会定调2016年房地产市场为“去库存”之年。中央继2015年“9 . 30”下调首付最低至二点五成之后，在2016年1月进一步将不限购城市的首付款比例下调至最低20%，之后超过150个城市出台了去库存新政，空前宽松的购房环境使三四线楼市得以回暖，部分一二线楼市则走向过热。

“好景”只维持了前三季度，2016年的“9 . 30”政策开启了22城密集调控的步伐，以“限购、限贷、限价、限钱”为代表的收紧政策不断在热点城市加大力度。一线城市中，上海、深圳的非户籍人士的限购年限延长至5年，与北京一样为全国最严。南京、苏州的二套房首付比例高达80%。

“对于2017年整个市场来讲，销售面积会略为下滑，很多企业要做防寒冬的措施。”严跃进预测，即使下滑也预计会维系在5%的水平，不需过于悲观，“有部分城市的销售量相比2016年还是会有正增长”。

2016年12月的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展的方向， 坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位 ，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

如今，无论是市场抑或政府都已发出预警信号，2017年的房地产市场对于政府、房企、购房者和投资客，无疑都是一场博弈与大考。