欧神：未来两年中国楼市的整体判断

i黑马 讯 8月28日消息，2018功夫财经“炼金之夜”近日在北科大体育馆成功举办。时寒冰出席活动并发表了《未来的趋势和投资逻辑》的主题演讲。

以下为欧神的演讲内容，经 创业家 &i黑马编辑：

大家好，非常感谢大家今天晚上来到功夫财经的炼金之夜，我是Yevon Ou（欧神）。今天我要给大家讲的主题是《未来两年中国楼市的整体判断》。

如果要讲的话，其实只要一个字就够了——“冬”，冬天的“冬”。如果要说一下我们目前的资本市场，或者每个人的钱袋子，或者说你有没有赚钱，我只要一个字就能回答——“冬”。2018年7-8月是非常艰难的，不管是楼市、股市、债市、P2P、币圈、汇率，每一行每一业都过得非常辛苦。

如果要分析宏观经济的话，有一个词是永远绕不开的——“鹰派”。我们目前的宏观经济是什么？是冬天。冬天是怎么来的？因为我们目前是在一个“鹰派”的周期中，“鹰派”干什么事情呢？我们收紧了银根，我们严格地执行了各种各样的监管，我们提高了门槛，限购限贷，各种事情都不让做了。而且最最关键的是，他看着你死，他不救你。

那么“鹰派”为什么要看着很多很多的企业死亡，很多很多的股市、股民往下掉？为什么会造成这样的后果呢？为什么不能大家一起发财呢？“鹰派”对于我们整个国家来说，是非常非常有利的。我们目前是属于一个很好的年代，而不是相反的。因为在“鹰派”的时候，可以做到几件事情。

首先是减少投机者。 大家都知道，如果股市来钱这么快的话，还有没有人认真工作呢？如果你买一套房子，一觉醒来就可以升值到一百万，两百万，如果资本立得这么高，还有没有人勤奋工作？在我们整个经济体中有一些是泡沫，有一些是不合理的，有一些是赚快钱的，赚快钱这些人就靠“鹰派”把它干掉。

“鹰派”在整个经济学中，“经济危机”绝对不是一个贬义词，他是必须的，把那些混蛋，把那些容易赚快钱的人让他们尽快破产倒闭。所以我们认为现在是一个很好的年代，把那些不好没有竞争力的人淘汰了，而勤练内功，活下来的就是好的。

回到我们目前的问题。在我们整个经济体中有各行各业，有楼市、股市、汇市、币市，还有中小企业。我在房地产做了16年，从我入行的那一天起就没有人跟我讨论房地产，所有的朋友找到我第一句话就说“房地产泡沫”，他们永远都是讲这五个字，房地产永远是泡沫，从来没有人讲“房地产”，都是讲房地产泡沫，都是研究房地产泡沫什么时候破灭。

我就问了他们一句话。我说这个叫做“铁打的泡沫”，为什么铁打的泡沫？大家可以看，股市咔嚓了，汇率6.84了，P2P崩盘了，币圈也不红了，哪怕你做中小企业日子也很艰难。目前唯一还活的不错的，反而那个“铁打的泡沫”——房地产活得不错。这是不是一个很有趣的事情呢？

不仅活得不错，跟大家说，如果你把楼市劈开分，细分一下的话，还有部分城市的房产是往上涨，在一个这么“寒冷”的冬天，还有很多人跟随着我们水库，购买了功夫财经APP里的课程《地产的秘密》。可以说，修炼“水库派”内功心法的朋友是赚到钱的。

在我们水库派房产投资的高价区里面，北京、上海表现稍微差一点；中价区武汉、杭州他们表现是一般；但是整个低价区重庆、沈阳，在过去的一两年中，依然可以赚钱。在一个最寒冷的冬天，最恶劣的形势中，我们还可以赚很多钱。所以我就想问一句话：潮水退去，到底谁在裸泳？大家做投资的时候，应该多考虑一下地产，地产是最健康、最没有泡沫的，是“铁打的泡沫”，而且是一个非常非常安稳的投资。

第二个字是“春”，冬天到了春天还会远吗？ 而和“鹰派”对立的是“鸽派”，如果“鹰派”已经三年五年了，“鸽派”还会远吗？目前的金融萎缩，银根也收得非常非常紧，各行各业都缺钱，股市天天跌也不救市；这个并不是想跟各位过不去，并不是想让你亏钱，只不过是把我们生产力当中，那些浮夸的投机的泡沫给撇掉。但是长远来看的话，我们的经济还是要向前发展的，还是要让大家富起来才是我们国家的根本目的，所以，调整是为了更好的出发。

“鹰”三年，“鸽”三年，不要看到悲观，我们要看到乐观。冬天已经快要到底了，还差一点点就到春天了，未来两年的走势关键就看“鹰鸽转换”还需要多长时间。需要多少时间呢？我来卖个关子，我写了一个PPT，需要两年。然后台下那么多的观众纷纷给了我一个白眼，如果有臭鸡蛋，烂番茄，矿泉水瓶，那就直接就扔上来了；说欧老师这个是不行的，你是忽悠我们，新三年，旧三年，动不动往后拖两年，我们耗不起，人生有几个两年啊？能不能再精准一点，一年可不可以？能不能跟大家说明年就“鹰鸽转换”了，一年可不可以？有可能，但是我们需要更加技巧性的知道几个事情，各位一定要关注我们功夫财经APP，才能学到这些技巧，如果你不是功夫财经的会员，就学不到我们的内功了。

细节在哪里呢？上个星期太原搞了一次土拍，拍了八块地，他们非常想拍一个“地王”，一共是130亿，结果大家知道哪些地块卖了几块？一块也没有卖掉。130亿地王，8块地全部都流拍，这件事情在财经界的影响不大；但是在地产这个行业我们的圈内人，大家都是非常非常的重视，看得很仔细。

为什么？因为大家要搞清楚我们地产的逻辑，为什么最近两年，尤其是像北京这种城市，年年都涨，但是到了2016年，2017年它不怎么涨了，为什么？最大威力武器的是什么？是限价。

最近两年政府之所以可以把房价摁下来，是因为它实行了限价。比如说金茂府，房地产商报上去报12万一平米，批下来就8万，开盘可能就7万，有些地方，武汉这种城市，土地价2万，开盘价2万2，开发商就在家里面抱头痛哭；限价给了大家一个相对便宜的两年房价的机会。

最近两年，2017、2018年大家觉得房价不是很贵，其实是从开发商手里要了一大笔钱，可能有几千个亿来补贴各位购房者。所以大家可以看到那些地产股,王健林资产财富就不如从前了。但是，限价是限制了开发商的利润，二手房被一手房带动，它是影响了二手房房东的利润，可是限价这件事情搞的久了，发生什么连锁反应？大家刚才看到了拍地没法拍了，如果说北京拍一块土地，限价只有6万一平米，我这个土地卖多少钱呢？我还要不要卖地呢？

如果我们目前限价的打法套路，跟我们的土地卖地收入相冲突的时候，会怎么演化呢？我就不展开了。所以说我们业内人士可以看整体的中国地产市场，我们心里面是有数的，我们认为并没有存在一个长效机制。今天房价可以被摁住，其实是一个短期的机制，短期之内你可以强迫开发商卖便宜，但是人家不跟你玩了，一年两年以后没有人再买新的土地了。这个机制最多只能玩一次，最多只能玩一年。

所以一年以后呢，等于积蓄被压的购买力可以重新爆发出来，我们对地产是非常乐观的，在冬天里面，别人都死光了，地产没有死，如果“春天”来了，哪一个资产会最复苏呢？肯定还是地产。 谢谢各位！今天讲到这里。